부동산 매매시장과 경매시장의 상호연관성에 관한 연구 : 아파트 실거래가를 중심으로 = A Study on the Interrelationship between the Real Estate Sales Market and Auction Market : Focused on Real Transaction Price of Apartment

국문 초록 (Abstract)

부동산 매매시장과 경매시장은 상호 밀접한 관계를 가지고 있는 것으로 알려져 있으며, 언론에서는 종종 부동산 시장의 선행지표로 부동산 경매시장을 언급하고는 한다. 하지만 현재까지 부동산 경매시장이 매매시장의 선행지표로서 검증되거나 분석된 연구 자료가 매우 부족한 실정이고 이에 대한 앞선 연구들은 다소 엇갈린 결론을 도출하였기에 보다 실질적인 자료를 통해 과연 경매시장이 매매시장에 영향을 미치는지를 재검증 해보고자 하였다.
이를 위해 부동산 매매시장과 경매시장의 상호관계를 전국, 서울, 부산으로 지역을 나누고, 추가적으로 서울에 대해 금융위기 이전과 이후로 기간을 나누어 거시경제변수들과 함께 단위근 검정, 그랜저 인과관계 검정, 공적분 검정, 벡터오차수정모형 분석을 통해 살펴보았다.
실증분석 결과 지역별, 기간별로 차이가 있는 것으로 나타났는데, 전국과 부산 및 서울의 금융위기 이후 기간에 대해서는 경매시장이 매매시장에 영향을 미친다고 볼 수 있으며, 서울 및 서울의 금융위기 이전 기간에 대해서는 매매시장이 경매시장에 영향을 미친다고 볼 수 있는 결론을 얻을 수 있었다. 이와 함께 부동산 매매시장의 가격은 거래량에 영향을 미친다는 사실을 알 수 있었다.
본 연구를 통해 부동산 시장이 지역별, 기간별로 다른 움직임을 나타내고 있다는 것을 알 수 있었으며, 이에 대한 보다 다양한 연구가 필요함을 시사하였다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

It has been known that Real Estate Sales Market and Auction Market are closely interrelated with each other in a variety of aspects. And the media often mention real estate auction market as a leading indicator of real estate market. However, research data of real estate auction market that have been verified or analyzed as the advance indicator of real estate sales market so far are insufficiently effective. Moreover, antecedent researches drew mixed views and divergent opinions concerning the conclusion. This study, therefore, attempted to retestify whether real estate auction market affects real estate sales market through much more substantial materials and data.
To achieve this, the interrelation between real estate sales market and auction market was divided into three regions; Nationwide, Seoul and Busan. Additionally, Seoul was divided into two; before financial crisis and after financial crisis. Then a variety of analyses were conducted through unit root test, Granger causality, cointegration test, vector error correction model analysis along with macroeconomic variables.

According to actual proof analysis and empirical testing, it was indicated that there are differences by region and period. As for nationwide, Busan and the period after financial crisis in Seoul, real estate auction market has a decisive effect on real estate sales market. As for Seoul and the period before financial crisis in Seoul, the study could draw a conclusion that real estate sales market has an impact on real estate auction market. And besides, this study finds out that the price of real estate sales market affects the transaction volume of real estate sales market.
It was known in this study that real estate market shows a different movement by region and period. It also implied that a variety of researches concerning these are required.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론
• 제1절 연구의 배경 및 목적
• 제2절 연구의 방법 및 범위
• 제3절 선행연구의 정리
• 1. 주택 매매시장과 경매시장의 상호관계
• 2. 거시경제변수와 주택시장의 상호관계
• 3. 주택 가격과 거래량의 상호관계
• 4. 경매시장 낙찰가 결정요인
• 제4절 본연구의 의의
• 제2장 이론정리
• 제1절 부동산 가격형성
• 제2절 주택가격 결정이론
• 1. 시장접근법(Market Approach)
• 2. 비용접근법(Cost Approach)
• 3. 소득접근법(Income Approach)
• 4. 입찰가경쟁이론(Bid Function Approach)
• 5. 내재가격이론(Hedonic Price Approach)
• 6. 게임이론과 경매
• 제3절 주택가격지수
• 1. 라스페이레스(Laspeyres)방식
• 2. 특성가격지수모형(Hedonic Price Model)
• 3. 반복매매지수모형(Repeat Sale Price Model)
• 4. SPAR(Sale Price Appraisal Ratio)지수모형
• 제4절 경기변동이론
• 1. 일반 경기변동이론
• 2. 부동산 경기변동이론
• 3. 부동산 경기변동의 특징
• 제3장 부동산 매매시장 및 경매시장 개관
• 제1절 부동산 매매시장 개관
• 1. 부동산 시장의 특성
• 2. 주택 시장의 특성
• 3. 부동산 매매시장 현황
• 제2절 부동산 경매시장 개관
• 1. 부동산 경매의 의의
• 2. 부동산 경매의 종류
• 3. 부동산 경매의 매각 유형
• 4. 부동산 경매의 절차
• 5. 부동산 경매의 특징
• 6. 부동산 경매시장 현황
• 제4장 실증분석
• 제1절 변수의 설명
• 1. 아파트 실거래가 지수
• 2. 아파트 낙찰가 지수
• 3. 아파트 낙찰가 지수와 실거래가 지수의 비교
• 4. 아파트 실거래량과 낙찰건수
• 5. CD금리, 소비자물가지수, 환율, 종합주가지수
• 제2절 단위근 검정 및 그랜저 인과관계 검정
• 1. 단위근 검정
• 2. 그랜저 인과관계 검정
• 제3절 공적분 검정과 벡터오차수정모형(VECM) 분석
• 1. 공적분 검정
• 2. 벡터오차수정모형(VECM) 분석
• 제5장 결론
• 제1절 연구결과의 요약
• 제2절 연구의 시사점과 한계 및 향후 과제
• 참고문헌
• ABSTRACT