베이비부머의 은퇴시기에 따른 주택가격의 규모탄력성 변화 : 부천시 중동 신도시를 사례로

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 베이비부머가 본격적으로 은퇴하기 시작한 2010년을 전후로 베이비부머들이 중대형 중심으로 주택을 처분하기 시작했으며 이로 인한 주택시장의 구조적 변화와 수급 불균형이 현재와 같은 아파트가격 하락을 가져왔다고 보고 부천시 중동 신도시를 사례로 이를 실증한 다음 그 정책적 시사점을 찾는데 목적이 있다. 본 연구는 이를 위해 탐구 영역을 ① '아파트의 규모별 제곱미터당 거래가격 변화 패턴'과 ② '아파트가격의 규모탄력성 변화'로 나누고 베이비부머의 생애주기에 대한 이론적․경험적 논의에 바탕을 두어 각 영역에 대해 다음과 같은 가설을 설정한 다음 이를 통계학적으로 검증하는 절차를 밟았다.

연구대상 기간인 2006년 1월부터 2012년 12월 현재까지;
① 아파트의 규모별 제곱미터당 거래가격 변화와 관련하여,
가설 1-1: 아파트가격의 변동 패턴은 아파트 규모에 따라 다를 것이다.
가설 1-2: 규모가 큰 아파트일수록 가격 하락이 먼저 시작되었으며, 그것이 현재의 부동산 경기 침체를 주도했을 것이다.
가설 1-3: 규모가 큰 아파트일수록 가격 하락 기간이 길었기 때문에 정점에서 현재까지의 하락 폭이 상대적으로 클 것이다.
가설 1-4: 규모가 작은 아파트일수록 가격은 상승했거나 혹은 현재의 부동산 경기 침체로 동반 하락하였다고 할지라도 하락 시작 시기가 가장 최근일 것이다.
가설 1-5: 규모가 작은 아파트는 가격 하락 기간이 짧았기 때문에 정점에서 현재까지의 하락 폭이 상대적으로 작거나 정점 가격과 보합세일 것이다.
② 아파트가격의 규모탄력성 변화와 관련하여,
가설 2-1, 아파트가격의 규모탄력성은 베이비부머의 은퇴 시작 시기인 2010년 근방에서 최대에 이르렀다가 그 후 지속적으로 감소했을 것이다.
가설 2-2, 아파트가격의 규모탄력성이 이와 같은 변화 패턴을 보이는 것은 그 증가 기간에는 대형보다는 소형 아파트 가격의 상승률이 더 컸고, 감소 기간에는 소형보다는 대형 아파트 가격의 하락률이 더 컸기 때문일 것이다.

가설의 검정 방법은 연구대상 기간 동안 사례지역에서 거래된 아파트(12,668건)들의 (실)거래가격을 이용한 회귀분석이다. 적용 모형은 가설 1-1부터 1-5까지는 거래가격을 종속변수로 하고 거래시점을 독립변수로 하는 2차함수 모형이며, 가설 2-1과 2-2는 거래가격을 종속변수로 하고 분양면적과 여타 주택특성들을 독립변수로 하는 log-log 모형이다.
분석 결과, 일부 예외적인 경우가 있지만 전체적으로 보아 모든 가설이 현실과 매우 부합하는 것으로 나타났다. 이처럼 아파트가격과 그것의 규모탄력성이 최근 수년간 급격한 변동을 겪은 것은 일반의 예측과는 달리 생애주기 상 은퇴기에 접어든 베이비부머들이 대형 아파트 중심으로 일찌감치 자산을 유동화하기 시작했다는 것과 이들의 은퇴와 인구 고령화에 기인한 주택, 특히 중대형 아파트의 만성적인 초과 공급과 이로 인한 장기적 가격 하락 전망이 이미 시장에 반영되고 있다는 것을 뜻한다.
이런 사실들은 향후 우리나라의 주택 정책에서 다음을 시사한다. 우선 주택 공급 측면에서 보면, 베이비부머의 은퇴와 급속한 고령화로 인해 남아돌게 될 대형 주택을 어떻게 처리할 것이며 고령사회에 걸맞는 노인용 소형 주택을 어떻게 새로 공급할 것인가 하는 문제가 매우 중요한데, 본 연구는 그에 대한 해법 중 하나로 고령자를 위한 일본의 도심 대형 주택 리모델링 사업으로부터 교훈을 얻을 것을 제안한다. 다음 수요 측면에서 보면, 초과공급 상태에 있는 대형 주택에 대한 유효수효 창출이 매우 긴요한데, 본 연구는 보유세(특히 종합부동산세)와 거래세(특히 양도소득세)의 과감한 인하나 한시적 폐지, DTI와 LTV 규제의 조정, 대출이자율 완화, 주택연금 가입 연령의 하향 조정, 그리고 특히 초과공급량의 공적 매입과 같은 방안을 제안한다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구의 배경과 목적 1
• 2. 연구의 범위와 방법 3
• 2.1 연구의 범위 3
• 2.2 연구의 방법 4
• 3. 연구의 구성 4
• Ⅱ. 이론적 논의와 선행연구 검토 6
• 1. 주요 국가의 베이비붐과 베이비부머 6
• 1.1 베이비붐과 베이비부머의 개념 6
• 1.2 미국, 캐나다, 호주의 베이비붐과 베이비부머 7
• 1.3 일본의 베이비붐과 베이비부머 10
• 1.4 우리나라의 베이비붐과 베이비부머 13
• 2. 생애주기가설 및 관련 선행연구 15
• 2.1 전통적 생애주기가설 15
• 2.2 행태적 생애주기가설 20
• 2.3 유동성 제약 이론 22
• 2.4 계획적 행동 이론 23
• 2.5 연령효과, 기간효과, 코호트효과 23
• 3. 주택가격의 규모탄력성 및 선행연구 25
• 3.1 탄력성의 개념 25
• 3.2 log-log회귀모형과 탄력성 26
• 3.3 주택가격의 규모탄력성 28
• 3.4 주택가격의 규모탄력성에 관한 선행연구 동향 28
• 4. 본 연구의 차별성 29
• Ⅲ. 베이비부머의 은퇴와 주택시장 31
• 1. 우리나라 인구변화 추이와 고령화 31
• 1.1 인구변화 추이 31
• 1.2 고령화와 베이비부머 32
• 2. 베이비부머의 은퇴와 노후 준비 37
• 2.1 자산보유 형태와 보유 금액 37
• 2.2 연금 가입 현황 42
• 3. 베이비부머와 주택 43
• 3.1 은퇴와 주택의 처분 43
• 3.2 귀농과 귀촌 경향 45
• 3.3 주택 보유규모의 축소 경향 46
• 3.4 자영업 창업 경향 47
• 3.5 임대주택으로의 거주 이전 경향 47
• 4. 베이비부머의 은퇴와 주택시장 48
• 4.1 외국의 경험 48
• 4.2 베이비부머의 은퇴와 주택시장 50
• 4.3 소결 및 본 연구의 과제 53
• Ⅳ. 실증분석: 베이비부머의 은퇴시기에 따른 주택가격의 규모탄력성
• 변화 55
• 1. 사례지역과 표본 55
• 1.1 사례지역 55
• 1.2 모집단과 표본 56
• 2. 분석 방법 59
• 2.1 주택가격의 규모별 변화 패턴 59
• 2.2 주택가격의 규모탄력성 59
• 3. 주택가격의 규모별 변화 패턴 분석 60
• 4. 주택가격의 규모탄력성 분석 70
• 4.1 변수와 다중공선성 70
• 4.2. 표본의 통계적 특성치 71
• 4.3 규모탄력성 추정 결과 72
• Ⅴ. 결론 77
• 1. 연구 결과의 요약과 정책적 시사점 77
• 2.1 연구 결과의 요약 77
• 2.2 정책적 시사점 78
• 2. 남는 문제와 연구의 한계 79
• <참고문헌> 81
• ABSTRACT 90
• [ 표 목 차 ]
• <표 2-1> 주택가격의 규모탄력성에 관한 선행연구 요약 29
• <표 3-1> 총인구 및 인구성장률 추이 31
• <표 3-2> 합계출산율 추이(1970-2010) 32
• <표 3-3> 인구성장률의 국가 간 비교 32
• <표 3-4> 지난 10여 년 동안의 우리나라 평균수명 변화 33
• <표 3-5> 주요 국가의 고령화 추이 35
• <표 3-6> 인구구조 추이 36
• <표 3-7> 노년부양비 국제비교 38
• <표 3-8> 베이비붐 세대의 자산 및 부채 현황 40
• <표 3-9> 베이비붐 세대의 연금 가입률(2009년 기준) 42
• <표 3-10> 희망하는 주택 점유 형태의 변화 추이 48
• <표 3-11> 주택보급률 추이 51
• <표 3-12> 소인가구 증가 추이 52
• <표 4-1> 전국과 사례지역의 총인구 중 45세~54세 비율(2010년 기준) 57
• <표 4-2> 모집단과 표본 아파트의 규모별 분포 58
• <표 4-3> 표본의 특성 58
• <표 4-4> 전체 집단의 회귀분석 결과 60
• <표 4-5> '132.0㎡ 이상' 집단의 회귀분석 결과 62
• <표 4-6> '115.5㎡ 이상 - 128.7㎡ 이하' 집단의 회귀분석 결과 63
• <표 4-7> '99.0㎡ 이상 - 112.2㎡ 이하' 집단의 회귀분석 결과 64
• <표 4-8> '82.5㎡ 이상 - 95.7㎡ 이하' 집단의 회귀분석 결과 65
• <표 4-9> '66.0㎡ 이상 - 79.2㎡ 이하' 집단의 회귀분석 결과 66
• <표 4-10> '49.5㎡ 이상 - 62.7㎡ 이하' 집단의 회귀분석 결과 67
• <표 4-11> '46.2㎡ 이하' 집단의 회귀분석 결과 68
• <표 4-12> 면적규모별․시점별 추정 평균가격 및 등락률 69
• <표 4-13> 변수와 조작적 정의 71
• <표 4-14> 표본의 통계적 특성치 72
• <표 4-15> 추정 회귀식의 설명력 72
• <표 4-16> 통제변수들의 유의도 73
• <표 4-17> 규모탄력성의 시계열적 변화 74
• [ 그 림 목 차 ]
• <그림 2-1> 1934년 - 2004년 기간의 미국 출생률과 베이비붐 8
• <그림 2-2> 일본의 베이비부머와 합계출산율 추이 12
• <그림 2-3> 우리나라 베이비부머와 인구 피라미드 변화 추이 13
• <그림 2-4> 베이비부머의 인생 역정 14
• <그림 2-5> 베이비부머 생애 동안의 우리나라 경제 변동 15
• <그림 2-6> 생애주기가설 19
• <그림 3-1> 우리나라의 인구 추이와 고령화 34
• <그림 3-2> 우리나라의 총인구와 노인 인구 추이 35
• <그림 3-3> 생산가능 인구 추이 36
• <그림 3-4> 일본의 생산가능인구 비중과 성장률 및 투자율 추이 39
• <그림 3-5> 미국의 35-54세 인구수와 주택가격지수 추이 49
• <그림 3-6> 일본의 35-54세 인구수와 주택가격지수 추이 49
• <그림 3-7> 우리나라의 35-54세 인구수와 주택가격지수 추이 50
• <그림 4-1> 중동 신도시 56
• <그림 4-2> 전체 집단의 실측치(좌측) 및 추정치(우측) 산점도 61
• <그림 4-3> '132.0㎡ 이상' 집단의 실측치(좌측) 및 추정치(우측) 산점도 62
• <그림 4-4> '115.5 - 128.7㎡' 집단의 실측치(좌측) 및 추정치(우측) 산점도 63
• <그림 4-5> '99.0 - 112.2㎡' 집단의 실측치(좌측) 및 추정치(우측) 산점도 64
• <그림 4-6> '82.5 - 95.7㎡' 집단의 실측치(좌측) 및 추정치(우측) 산점도 65
• <그림 4-7> '66.0 - 79.2㎡' 집단의 실측치(좌측) 및 추정치(우측) 산점도 66
• <그림 4-8> '49.5 - 62.7㎡' 집단의 실측치(좌측) 및 추정치(우측) 산점도 67
• <그림 4-9> '46.2㎡ 이하' 집단의 실측치(좌측) 및 추정치(우측) 산점도 68
• <그림 4-10> 기간에 따른 규모탄력성 변화 추이 76