地下經濟 陽性化를 위한 不動産 課稅標準의 改善方案에 관한 硏究 : 江南區 住居用 및 非住居用不動産 事例를 中心으로 = A study on improvement of property tax assessment to legalize underground economy : focus on the Gangnam-gu residential & Non-residential real estate

국문 초록 (Abstract)

우리나라 경제는 고도의 성장기를 거쳐 현재 성숙단계로 들어가면서 최근 복지와 관련된 국민들의 요구가 증가하였고, 이에 따라 지난 대선에서 복지는 큰 화두로 등장하였다. 그러나 복지의 확대는 필연적으로 정부예산의 추가적인 투입을 유발함에 따라 현 정부는 지하경제 양성화를 통한 예산의 확보방안에 대해 많은 노력을 기울이고 있다.
이와 같은 정치․사회․경제적 여건의 변화 속에서 증세 없는 재원 마련을 위해 최근 몇 년간 지속적으로 부동산가격공시제도에 대한 논의가 활발하게 이루어지고 있다. 정부는 1989년 「지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률」을 제정․공포하여 본격적인 부동산가격공시제도를 도입하였고, 2005년 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」을 시행하여 주택에 대하여 토지와 건물을 일괄 평가하여 그 가격을 공시하는 ‘주택가격 공시제도’를 도입하였다. 그러나 오피스텔 및 상가, 공장 등과 같은 비주거용부동산에 대한 가격공시제도는 도입되지 않아 부동산 유형간 불공정과세의 원인으로 지적되고 있다.
이에 본 연구에서는 부동산 과세표준의 문제점과 이로 인한 지하경제의 규모추정을 위해 서울특별시 강남구에 소재하는 주거용부동산인 아파트 및 비주거용부동산인 오피스텔을 대상으로 실증적 분석을 실시하였다. 그 결과 오피스텔 과세표준의 시세반영률은 59.6%로 아파트 81.6%에 비해 현저히 낮은 것을 알 수 있었고, 이러한 불공정과세로 인한 지하경제의 추정규모가 강남구 오피스텔의 재산세에서만 약 29억원 존재한다는 것을 알 수 있었다.
이에 본 연구에서는 지하경제 양성화를 위한 부동산 과세표준의 개선방안을 마련해 보고자 하였다.
첫째, 비주거용부동산 가격공시제도의 도입을 위한 법률적․제도적 도입방안과 가격산정방식의 정립 및 가격산정 수행주체의 확립에 대한 방안을 제시하였다.
둘째, 비주거용부동산 가격공시제도 도입을 필두로 부동산 과세평가체계의 단계적 개선방안을 제시하였다.
셋째, 비주거용부동산 가격산정방식의 적정성 제고방안을 제시하였다.
마지막으로 부동산가격공시제도의 전반적인 개선을 위하여 실거래가격과 지리정보시스템을 활용하여 현 공시지가의 낮은 시세반영률을 현실화 할 것을 제안하였다.
비주거용부동산 가격공시제도의 도입을 필두로 한 부동산 과세표준의 개선작업은 부동산에 대한 공정과세를 실현하고 지하경제를 양성화 할 수 있는 효과적인 방안이라 할 수 있다.
끝으로 본 연구가 부동산 과세표준 및 그 산정방법과 이를 목적으로 하는 부동산가격공시제도에 대한 전반적인 이해와 개선에 기여하고, 나아가 국가의 안정적인 재정확보를 위한 지하경제를 양성화하는데 도움이 되기를 기대하는 바이다.

목차 (Table of Contents)

• 目 次
• 第1章 序 論 1
• 第1節 硏究의 背景 및 目的 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 4
• 第2節 硏究의 範圍 및 方法 5
• 1. 연구의 범위 5
• 2. 연구의 방법 6
• 第2章 不動産 課稅評價의 一般理論 7
• 第1節 不動産 課稅評價의 槪念 7
• 1. 부동산 과세평가의 의의 7
• 2. 부동산 과세평가의 방법 9
• 3. 부동산 과세평가의 기본원리 10
• 第2節 不動産 課稅評價를 위한 不動産價格公示制度의 內容 14
• 1. 부동산가격공시제도의 정의 14
• 2. 부동산가격공시제도의 변천 16
• 3. 비주거용부동산 가격공시제도 도입 추진현황 23
• 第3節 不動産 類型별 課稅評價 方法 27
• 1. 주거용부동산 과세평가 방법 27
• 2. 비주거용부동산 과세평가 방법 33
• 第3章 江南區 不動産의 課稅標準 및 去來價格 分析 44
• 第1節 江南區 現況 44
• 1. 강남구 지역현황 44
• 2. 강남구 인문현황 45
• 3. 강남구 주택현황 48
• 第2節 不動産 類型별 課稅標準 分析 52
• 1. 분석 개요 52
• 2. 주거용부동산의 과세표준 분석 53
• 3. 비주거용부동산의 과세표준 분석 58
• 4. 부동산 유형별 과세표준 분석결과 63
• 第3節 不動産 類型별 課稅標準과 去來價格의 比率分析 64
• 1. 분석개요 64
• 2. 주거용부동산의 과세표준과 거래가격의 비율분석 69
• 3. 비주거용부동산의 과세표준과 거래가격의 비율분석 74
• 4. 부동산 유형별 과세표준과 거래가격의 비율분석 결과 79
• 第4章 不動産 課稅標準의 問題點 및 改善方案 82
• 第1節 問題點 82
• 1. 부동산 유형간 과세표준의 불균형에 따른 지하경제 발생 82
• 2. 정부의 부동산 과세표준 개선에 대한 근시안적인 접근 90
• 3. 비주거용부동산 가격산정방식에 대한 정부개선안 미흡 92
• 4. 공시지가의 낮은 시세반영률 95
• 第2節 改善方案 95
• 1. 비주거용부동산 가격공시제도 도입으로 지하경제 양성화 95
• 2. 부동산 과세평가체계의 단계적 개선방안 수립 102
• 3. 비주거용부동산 가격산정방식에 대한 정부개선안 보완 104
• 4. 실거래가격과 지리정보시스템을 활용한 공시지가의 현실화 107
• 第5章 結 論 108
• 參考文獻 111
• ABSTRACT 116