도시형생활주택 개발사업 리스크요인의 중요도 연구 : AHP와 퍼지분석 이용

국문 초록 (Abstract)

도시형생활주택은 정부가 서민과 1～2인 가구의 주거 안정을 위해 2009년 도입한 주택유형이다. 도시형생활주택의 공급확대를 위해 정부는 주택법 개정을 통해 각종 건축기준 완화와 저금리 모기지 상품 등의 폭 넓은 지원을 확대해 왔다.
도시형생활주택 개발주체들은 대부분 자금운용 능력이 미약한 중소업체로서, 최근 지역별 과잉공급과 원룸형 편중 공급 등으로 인하여 미분양이 증가되면서 자금압박을 겪게 되고 사업성이 악화되고 있다. 그래서 도시형생활주택 개발에 따른 효율적인 리스크관리를 통한 사업성 확보의 필요성이 커지고 있다. 이와 관련하여 도시형생활주택만의 리스크요인을 정확히 파악하고 리스크 분류의 체계화가 요구되고 있다.
그러나, 도시형생활주택은 기존 부동산 개발사업과는 구조적 차이가 있기 때문에 리스크요인에도 분명한 차이를 보이고 있다. 그래서 본 연구에서는 우선적으로 부동산개발사업과 관련된 다수의 선행 연구논문을 비교 검토하여 공통 리스크요인을 도출하였다. 그리고 도시형생활주택에 적합한 리스크체계를 정립하기 위해 10년이상 개발사업 경력 전문가를 심층 면접하였다. 개발 주체인 시행사(개발사업자)의 입장에서 도시형생활주택의 리스크요인을 단계별, 속성별, 요인별 3단계로 식별하여 체계를 재구축하였다.
도시형생활주택만의 리스크요인의 도출과 중요도에 대한 분석에 중점을 두고, 1단계로 AHP분석을 이용하여 단계별, 속성별, 요인별 리스크의 상대적중요도를 분석하였다. 추가적으로 주관성이 내제되어 있는 AHP분석을 보완하기 위한 2단계 분석방법으로 퍼지분석을 이용하였다. 절대적중요도를 산정하여 퍼지측도의 내적관계에 의한 상대적중요도의 보정작업을 거쳐 리스크요인의 중요도를 최종적으로 Choquet 퍼지적분을 이용하여 중요도와 종합위험도를 산정하였다. Choquet 퍼지적분은 주관적 경향이 강한 리스크요인의 위험도 산정결과의 극단적인 영향을 완화시키고 객관성을 확보할 수 있다.
본 연구의 분석 결과를 요약하면 다음과 같다.
첫째, 단계별 중요도 및 종합위험도 비교에서는 개발전단계가 가장 중요한 단계로 도출되었다. 다음으로 개발준비단계 로서의 중요도와 종합위험도 수치가 높게 나타났으며 관리․운영단계, 개발단계 순으로 중요함을 유지했다. 여기서 종합위험도가 낮다는 의미는 시행사가 도시형생활주택을 개발하기에 앞서 가장 먼저 중점적으로 검토 및 관리를 하여야 한다는 것으로써 리스크의 확인정도가 가장 높게 나타났음을 의미한다.
둘째, 리스크 속성별 중요도와 종합위험도 결과를 살펴보면 개발전단계의 속성 중 입지・환경리스크 속성이 가장 중요하게 나타났으며 상권리스크의 중요도, 종합위험도가 그 뒤를 이었다. 세부 리스크요인 별로는 입지요건의 사업성이 높게 산정되었다. 개발준비단계는 재정(금융)리스크가 가장 중요하게 산정되었고 인․허가 관련, 법규․정책리스크 순으로 중요도가 산출되었다. 주민민원리스크는 가장 낮게 나타나 리스크 부담이 가장 적음을 알 수 있었다. 세부 리스크요인의 중요도는 주차장 증설, 진입로 확장, 조망권 변경이 가장 높게 나타났다. 개발단계에서는 부도로 인한 공사 중단의 시공리스크보다 미분양리스크 속성이 높게 나타났다. 세부 리스크요인의 중요도는 시행・시공사의 자금조달의 한계가 가장 중요함을 알 수 있었다.
마지막 관리․운영단계에서는 입주리스크보다 이익배분의 정산리스크가 중요함을 알 수 있었다. 세부 리스크 요인별 중요도는 개발주체 간 이익분배시 분쟁이 가장 높게 나타났다.
분명히 정부의 대폭적인 국민주택기금 지원, 주차장 및 부대․복리시설의 법적인 완화정책은 도시형생활주택의 사업성과 수익성을 높여 중소형 시행․시공사들을 유인할 수 있는 정책이다. 그러나 최근의 미분양으로 인한 수익성 악화는 지역 특성을 배제한 과잉공급과 고분양가, 오피스텔, 호피스텔 등 대체 부동산의 지속적인 공급확대 등을 간과하고 기존의 공급자 위주의 개발행태를 그대로 답습한 결과라고 볼 수 있다. 향후 도시형생활주택 개발사업 추진시 발생할 수 있는 불확실한 리스크를 사전에 체계적으로 관리할 수 있기 위해서는 리스크를 인식을 식별하고 리스크요인의 중요도를 분석할 필요가 있다.
시행사들은 지역의 수요특성과 본 연구에서 도출된 리스크요인과 중요도를 반영하여 입지선정에 신중할 필요가 있고, 나아가 주변 업무시설과의 연계성, 적정한 세대규모, 유형에 대한 조사와 분석을 하고 건축기준 완화조건을 최대한 활용하는 개발계획의 수립이 필요할 것이다.
정부는 1～2인 가구의 증가에 따른 소규모 주택 수요증가에 대한 주거환경의 질적 개선이 확보될 수 있는 도시형생활주택 정책을 집행해야 할 것이다. 또한 소규모 가구의 지속적인 주택공급을 위해 지역별로 차별화된 대안제시와 중소형 시행․시공사의 구조적인 문제를 감안한 국민주택기금의 엄격한 심사기준 적용 등 보완대책을 마련하여야 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 국 문 초 록 ⅷ
• 제1장 서론 1
• 제1절 연구배경 및 목적 1
• 제2절 연구범위 및 방법 4
• 제3절 연구과정 6
• 제2장 도시형생활주택 개발사업에 관한 이론적 고찰 8
• 제1절 도시형생활주택 8
• 1. 개념 및 도입배경 8
• 2. 건축기준 완화 및 지원사항 12
• 3. 대전지역 공급현황 19
• 제2절 도시형생활주택 개발사업 28
• 1. 도시형생활주택 개발사업의 의의 28
• 2. 개발사업 FLOW 28
• 3. 개발사업 참여자 31
• 제3절 개발사업 리스크 38
• 1. 리스크 개념 및 유형 38
• 2. 리스크 식별 및 분석 42
• 제4절 선행연구 검토 51
• 1. 도시형생활주택 51
• 2. AHP와 퍼지분석 54
• 3. 기존연구의 한계 및 본 연구의 차별성 55
• 제3장 도시형생활주택 개발사업의 리스크요인 설정과 분석체계 58
• 제1절 도시형생활주택의 리스크요인 설정 58
• 1. 개발사업 참여자 리스크 58
• 2. 리스크요인 도출 60
• 3. FGI를 통한 적합성 검토 69
• 제2절 분석체계 76
• 1. AHP분석 76
• 2. 퍼지분석 83
• 제4장 도시형생활주택 개발사업의 리스크요인 중요도 분석 91
• 제1절 AHP분석을 이용한 리스크요인 중요도 분석 91
• 1. 응답자 특성 91
• 2. 연구가설 설정 93
• 3. AHP분석을 이용한 상대적중요도 93
• 제2절 퍼지분석을 이용한 리스크요인 중요도 분석 105
• 1. 퍼지측도를 이용한 절대적중요도 105
• 2. 퍼지측도를 이용한 중요도 보정 115
• 제3절 퍼지적분을 이용한 리스크요인 종합분석 127
• 1. Choquet 퍼지적분 중요도 산정 127
• 2. Choquet 퍼지적분 중요도 종합분석 128
• 3. 가설검증 132
• 제5장 도시형생활주택 개발사업의 리스크 관리방안 135
• 제1절 단계별 리스크 관리방안 135
• 1. 개발전단계 리스크 관리방안 135
• 2. 개발준비단계 리스크 관리방안 138
• 3. 개발단계 리스크 관리방안 140
• 4. 관리․운영단계 리스크 관리방안 141
• 제2절 종합 리스크 관리방안 142
• 제6장 결론 145
• 제1절 연구 요약 및 시사점 145
• 제2절 연구의 한계 및 향후연구 148
• 참고문헌 149
• ABSTRACT 155
• 부 록 159
• 표 목차
• <표 2-1> 전용면적별 공급현황 (단위 : %) 9
• <표 2-2> 소형주택 감소 추세 9
• <표 2-3〉도시형생활주택 추진경위와 주요내용 10
• <표 2-4> 도시형주택 유형별 분류 11
• <표 2-5> 공동주택과 도시형생활주택 차이점 13
• <표 2-6> 도시형생활주택과 준주택과의 차이점 14
• <표 2-7> 부대복리시설 중 설치의무 면제완화 항목 16
• <표 2-8> 도시형생활주택 주차장 항목 기준 17
• <표 2-9> 국민주택기금 세부 지원 내용 18
• <표 2-10> 전국 지역별․유형별 인허가 실적 21
• <표 2-11> 대전시 도시형생활주택 연도별 인‧허가 현황 22
• <표 2-12> 대전시 연도별 준공 현황 23
• <표 2-13> 도시형생활주택 동별 분포현황 24
• <표 2-14> 도시형생활주택 준공 입주율 25
• <표 2-15> 도시형생활주택 분양가 현황 26
• <표 2-16> 도안지구 아파트 분양가격 26
• <표 2-17> 소형주택 공급 활성화 대책 31
• <표 2-18> 주택사업의 리스크 유형 40
• <표 2-19> 부동산 개발사업의 리스크 유형 41
• <표 2-20> Al-Bahar의 성격별 리스크 인자 분류 43
• <표 2-21> Wideman의 범주별 리스크 인자 분류 43
• <표 2-22> FTA 리스크 분류체계 44
• <표 2-23> 리스크 식별기법 48
• <표 2-24> 리스크 분석기법의 분류 및 특성 50
• <표 2-25> 도시형생활주택 선행연구 검토 52
• <표 2-26> AHP-퍼지분석 선행연구 검토 54
• <표 3-1> 일반 부동산 개발사업 리스크요인 선행연구 분석 60
• <표 3-2> 일반 부동산 개발사업의 리스크요인 설정 64
• <표 3-3> 도시형생활주택의 리스크요인 설정 65
• <표 3-4> 전문가 조사 대상자 일반사항 70
• <표 3-5> 리스크요인 적합성 검증 71
• <표 3-6> 도시형생활주택 리스크 속성 및 요인 최종 분류 74
• <표 3-7> Satty의 쌍대비교 측도 80
• <표 4-1> 응답대상의 특성 총괄표 92
• <표 4-2> 단계별 상대적중요도 94
• <표 4-3> 개발전단계 속성 및 요인별 상대적중요도 95
• <표 4-4> 개발준비단계 속성 및 요인별 상대적중요도 97
• <표 4-5> 개발단계 속성 및 요인별 상대적중요도 99
• <표 4-6> 관리․운영단계 속성 및 요인별 상대적중요도 100
• <표 4-7> 속성 및 요인별 상대적중요도 종합분석 102
• <표 4-8> 단계별 절대적중요도 105
• <표 4-9> 개발전단계 속성 및 요인별 절대적중요도 106
• <표 4-10> 개발준비단계 속성 및 요인별 절대적중요도 108
• <표 4-11> 개발단계 속성 및 요인별 절대적중요도 110
• <표 4-12> 관리․운영단계 속성 및 요인별 절대적중요도 111
• <표 4-13> 속성 및 요인별 절대적중요도 종합분석 112
• <표 4-14> 단계별 중요도 보정 결과 116
• <표 4-15> 개발전단계 속성 및 요인별 중요도 보정 결과 117
• <표 4-16> 개발준비단계 속성 및 요인별 중요도 보정 결과 119
• <표 4-17> 개발단계 속성 및 요인별 중요도 보정 결과 121
• <표 4-18> 관리․운영단계 속성 및 요인별 중요도 보정 결과 122
• <표 4-19> 종합 속성 및 요인별 중요도 보정 결과 124
• <표 4-20> 단계별 종합위험도 128
• <표 4-21> 개발전단계 속성 및 요인별 종합위험도 129
• <표 4-22> 개발준비단계 속성 및 요인별 종합위험도 130
• <표 4-23> 개발단계 속성 및 요인별 종합위험도 131
• <표 4-24> 관리․운영단계 속성 및 요인별 종합위험도 132
• <표 5-1> 개발전단계 리스크 관리방안 137
• <표 5-2> 개발준비단계 리스크 관리방안 139
• <표 5-3> 개발단계 리스크 관리방안 141
• <표 5-4> 관리․운영단계 리스크 관리방안 142
• <표 5-5> 종합 리스크 관리방안 14