시장가치기준 토지 감정평가에 관한 개선방안 연구 : 개정 감정평가에 관한 규칙을 중심으로 = Improvement of the Land Appraisal Based on the Market Value

국문 초록 (Abstract)

최근 감사원의 감사결과 부실감정에 의한 과다보상문제가 지적되었고,
실거래가격과의 차이로 인해 감정평가에 대한 오해와 불신이 깊어지고 있
다. 감정평가제도가 도입된지 오랜시간이 흘렀지만 사회환경의 변화에 따라
발전하지 못한 결과 감정평가의 신뢰성이 의심받고 있는 상황에서 감정평
가에 관한 규칙이 전면개정 되었다.
감정평가사가 구해야 하는 가격의 기준이 되는 시장가치의 정의를 명확
히 하고 토지의 감정평가방법으로서 공시지가기준법의 보완점을 찾아 개선
방안을 제시하는 것이 연구 목적이다.
이를 위해 개정된 감정평가에 관한 규칙 및 감정평가실무기준(안), 해외
의 감정평가기준을 대상으로 하여 시장가치정의, 공시지가기준법의 문제점
도출과 개선방안을 연구 범위로 한다. 연구방법은 국내와 해외의 문헌연구
와 현업에 종사하는 감정평가사의 면담조사를 실시하였다.
연구 결과 첫째, 시장가치정의와 관련하여 국제적으로 통용되고 있는 시
장가치개념에서 제시하고 있는 조건을 충족하지 못하고 있는 문제점을 발
견하여 시장가치정의를 보완하는 방법을 개선방안으로 제시하였다. 둘째, 공시지가가 시장가치와 차이가 있어 공시지가기준법을 적용할 때
시장가치수준으로 보정하는 단계가 필요하고 실무적으로 ‘그 밖의 요인보
정’ 또는 ‘기타요인 보정’ 단계에서 시장가치를 반영하고 있지만, 감정평가
에 관한 규칙에서 명시적으로 규정하고 있지 않는 문제점을 발견하여 ‘시장
가치보정’ 또는 ‘현실화율 보정’을 공시지가기준법의 단계에 추가하는 방안
을 제시하였다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The Standards of Property Appraisal Practice was criticized for its
functional failure by appraisers and researcher for a long time, despite
of government's several amendment. Because it does not revised
properly taking external environment change into consideration.
In a situation some people have raised doubt on the reliability of
appraisal , the Standards of Property Appraisal Practice was completely
revised.
The purpose of this study is to make clear the concept of market
value which is basis of appraisal price and to assess the problem of land appraisal method which the comparison approach of officially
assessed land prices and draft possible solutions
The results of this study are as follows: First, the definition of
market value in the Standards of Property Appraisal Practice does not
meet the conditions of market value which is used internationally. This
study suggest a way to complement the definition of market value.
Second, it is the problem when applying the comparison approach of
officially assessed land prices, in spite of practically reflecting market
value at a stage of correction of the other factors, the Standards of
Property Appraisal Practice doesn't stipulate adjusting differences
between the level of normal prices and the officially assessed land
prices. So this study present add 'market value correction' or
'realization rate correction' at the comparison approach of officially
assessed land prices stage.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 3
• 2. 연구의 목적 2
• 제2절 연구의 범위 및 방법 4
• 제2장 선행연구의 검토 및 이론적 고찰 6
• 제1절 선행연구의 검토 6
• 1. 시장가치관련 선행연구 6
• 2. 공시지가의 성격 관련 선행연구 10
• 3. 공시지가기준법 관련 선행연구 12
• 4. 선행연구와 차별성 14
• 제2절 시장가치의 개념 14
• 1. 가치와 가격 14
• 2. 감정평가에 관한 규칙의 시장가치 정의 16
• 3. 해외의 시장가치 정의 20
• 가. 미국 감정평가사협회 20
• 나. 국제 과세평가관 협회 20
• 다. 국제평가기준위원회 및 영국의 왕립 공인 감정인 학회 22
• 라. 일본 26
• 4. 시장가치의 조건 27
• 제3절 시장가치와 표준지 공시지가의 관계 29
• 1. 공시지가제도의 도입배경 및 체계 29
• 2. 공시지가의 개념 및 활용 31
• 3. 표준지공시지가의 평가방법 34
• 가. 표준지공시지가 평가 절차 34
• 나. 표준지공시지가 평가 방법 36
• 4. 공시지가의 성격 37
• 제4절 부동산가격 형성이론 및 토지감정평가방법 43
• 1. 부동산가격 형성이론 43
• 가. 부동산가격의 특징 43
• 나. 부동산가격의 발생요인 44
• 다. 부동산가격의 형성요인 46
• 라. 부동산가격의 형성과정 48
• 2. 토지감정평가방법 49
• 가. 원가법 50
• 나. 거래사례비교법과 공시지가기준법 52
• 다. 토지잔여법 56
• 제3장 가치정의 및 공시지가기준법의 문제점 58
• 제1절 시장가치 정의의 문제점 58
• 1. 시장가치 정의의 문제점 58
• 2. 시장가치 외의 가치 정의 누락의 문제점 61
• 제2절 공시지가기준법의 문제점 62
• 1. 공시지가와 시장가치의 불일치 62
• 2. 그 밖의 요인보정의 문제점 64
• 제4장 개선방안 67
• 제1절 시장가치 정의의 재정립 67
• 1. 시장가치 정의 문구 보완 67
• 2. 감정평가 실무기준(안)의 정의 보완 68
• 3. 시장가치 외의 가치 예시 68
• 제2절 공시지가기준법의 개선방안 69
• 1. 공시지가의 성격을 시장가치로 보는 경우 69
• 2. 공시지가의 성격을 정책가격으로 보는 경우 70
• 3. 시장가치보정율의 도입 71
• 제5장 결론 73
• 제1절 요약 및 결론 73
• 제2절 연구의 한계 및 향후 연구과제 75
• 참고문헌 77