과거 10년간 주택 정책의 효과 분석 : 금융 세제 규제 공급조절 수단을 중심으로

국문 초록 (Abstract)

주택시장은 경기순환의 진폭이 크고 실물경제 및 금융시장에 미치는 영향이 광범위하며 국민의 기본적인 복지와 직접적으로 연관되어 있기 때문에 정부의 개입이 불가피하게 이루어지고 있다. 그러나 과거의 주택 정책들을 살펴보면 주택 정책이 그 목표를 달성하는 것 역시 쉽지 않음을 알 수 있다. 본 연구에서는 과거 10여 년 간의 축적된 자료를 바탕으로 주택정책의 다양한 수단 중에서 어느 수단이 어느 시기에 얼마나 효과가 있었는지를 실증적으로 분석하였다.
구체적으로 본 논문에서는 주택 정책을 크게 주택시장 안정화정책, 활성화정책 및 주택공급정책으로 유형화하였고, 주택시장 안정화정책과 활성화정책의 수단은 금융수단？세제수단？규제수단으로 분류하고 주택공급정책의 수단은 공급 확대？축소로 분류하였다. 그리고 각 정책 수단의 효과를 측정하는 지표로 주택시장 활성화정책과 안정화정책에 대하여는 매매가격변동률과 거래량변동률을 사용하였고, 주택공급정책에 대하여는 연간건설실적과 주택보급률을 사용하였다. 자료는 1999년부터 2012년까지 10년 이상의 자료를 분석하였다.
그 결과 주택시장 안정화 정책 중 금리정책은 가격 급등기에 시장을 안정화 시키는데 역부족 이었으며, 효과가 있는 경우에도 단기에 머무르는 한계가 있었다. 세제강화는 가격 급등에 단기적인 제동을 거는 효과는 있었으나 거래 자체가 감소하는 부작용이 있었다. 규제강화는 발표 직후 시행 전에 규제를 피하기 위한 거래가 늘어나서 가격과 거래량이 오히려 급등하였다가 이후에 다시 하락？감소하였다.
주택시장 활성화 정책은 안정화 정책 보다 성과를 내지 못하였다. 주택시장 활성화 정책 중 금융정책이 매매가격과 거래량을 상승시키는 효과가 가장 컸으나, 2000년대 초반 개발사업 추진과 경기부양책과 함께 추진되어 시장이 과열된 것으로 금융정책만의 효과라고 보기는 힘들다. 세제정책과 규제완화는 가격 상승효과가 거의 없었고 발표 후 거래량이 증가하는 효과가 있었으나 단기에 그치는 한계가 있었다.
마지막으로 주택공급정책은 지금까지 주택 저량의 만성적인 부족으로 확대 정책이 지속적으로 사용되었는데 장기적으로 주택 건설실적과 보급률이 증가하는 실적이 있었으며, 현재 국제적인 금융위기로 인한 경기 침체로 주택 시장이 침체기에 있기는 하지만 가격 안정화에 근원적인 기여를 한 것으로 보인다.