「도시 및 주거환경 정비법」상의 정비사업에서 상가임차인의 권리금 관련 영업손실보상에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

2009년 1월에 서울 용산구 한강로2가의 ‘남일당’ 건물 옥상에서 용산4구역 사태가 발생했다. 이 사태를 계기로 재개발사업으로 영업장소를 잃게 되는 상가임차인들의 문제를 심각한 사회문제로 바라보게 되었다.
상가권리금의 영업손실보상 관련하여 ‘상가권리금 전체’와 ‘개별 상가권리금’으로 구분하여 문제점을 제시하였다. ‘상가권리금 전체’의 영업손실보상 관련하여 보상금 지급 주체의 문제와 음성적인 권리금의 수수관행 문제로 접근하였다. ‘개별 상가권리금’의 영업손실보상 관련한 권리금 문제는 영업권리금, 시설권리금, 바닥권리금 및 기타 임차권 보장을 위한 권리금, 허가를 위한 권리금 등의 문제로 구분하여 접근하였다.
이에 대한 개선방안으로 ‘상가권리금 전체’의 영업손실보상은 권리금 공시제도와 감정평가업자에 의한 권리금의 평가를 통하여 해결할 수 있다. ‘개별 상가권리금’의 영업손실보상 관련하여 영업권리금, 시설권리금, 바닥권리금 및 기타 임차권 보장을 위한 권리금, 허가를 위한 권리금 등의 문제로 각각 접근하여 개선방안을 제시하였다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

January 2009, Yongsan-gu, Seoul Hangangno 'Namildang' on the roof of a building in Yongsan incident occurred 4 zones. Redevelopment in the wake of the events of that place of business, commercial tenants lose their problems was shown at a serious social problem.
Compensation related to an operating loss of commercial key money 'commercial full key money' and 'Individual commercial key money' as sensitive issues presented. 'commercial full key money' payment of compensation by the operating losses related to the subject matter of compensation and delivery of commercial key money issues approached. 'Individual commercial key money' operating loss of key money issues related compensation operating key money, facilities, key money, floors and other lease key money to ensure the key money, key money for issues such as permission to have access to sensitive.
This improvement of the 'commercial full key money' key money operating loss compensation disclosure and appraisal by the contractor can be addressed through the assessment of key money. 'Individual commercial key money 'operating loss of sales compensation related key money, facilities, key money, floors and other lease key money to ensure the key money, license key money for issues such as ways to improve each of the proposed approach.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 방법 2
• 제3절 선행 연구의 검토 4
• 제2장 손실보상 개관 8
• 제1절 헌법상의 ‘정당한 보상’의 원칙 8
• 1. 손실보상 관련 헌법규정 8
• 2. 헌법상의 ‘정당한 보상’의 원칙 8
• 제2절 손실보상의 의의 10
• 1. 손실보상의 개념 10
• 2. 손실보상의 요건 11
• 3. 손실보상의 법률적 근거규정이 없는 경우의 보상 12
• 제3절 손실보상 관련 법령 13
• 1. 정비사업의 기본법인 도정법 13
• 가. 도정법 연혁 13
• 나. 도정법에서 손실보상 관계법령 13
• 2. 토지보상법의 손실보상 관련 법률 14
• 가. 토지보상법 연혁 14
• 나. 토지보상법의 내용 15
• 다. 토지보상법상 영업손실보상 관련 법령 15
• 제3장 상가권리금에 대한 손실보상 18
• 제1절 상가권리금 개관 18
• 1. 권리금의 의의 18
• 2. 권리금의 연혁 18
• 3. 상가권리금에 대한 인식 및 권리금의 형성요인 18
• 가. 상가권리금에 대한 인식 18
• 나. 권리금 형성요인 21
• 4. 상가권리금의 종류 23
• 5. 권리금의 법적효력 25
• 가. 대법원 판결문에서 권리금 인정여부 25
• 나. 법인세법상 권리금 인정여부 25
• 다. 소득세법상 권리금 인정여부 26
• 라. 상관행상 권리금 26
• 제2절 상가건물 임대차 보호법 중 임차인 보호제도 27
• 1. 상가임차인 보호의 필요성 27
• 2. 상가건물 임대차 보호법 중 임차인 보호제도 28
• 가. 상가건물 임대차 보호법 연혁 28
• 나. 상가건물 임대차 보호법 중 임차인 보호제도 28
• 제4장 상가권리금의 영업손실보상 관련 문제점 32
• 제1절 상가권리금 전체의 영업손실보상 관련 문제점 32
• 1. 보상금 지급 주체의 문제 32
• 2. 음성적인 권리금 수수관행의 문제 32
• 제2절 개별 상가권리금의 영업손실보상 관련 문제점 33
• 1. 영업권리금 관련 영업손실보상에서의 문제점 33
• 가. 환산보증금의 한도규정문제 33
• 나. 임대인의 계약갱신 요구에 대한 거절권 문제 34
• 다. 도정법상 4개월분의 영업이익 보상 34
• 2. 시설권리금 관련 영업손실보상에서의 문제점 35
• 3. 바닥권리금 관련 영업손실보상에서의 문제점 35
• 가. 임대인과 임차인과의 보상금 귀속문제 36
• 나. 임시상가 마련시 위치선점 문제 36
• 4. 기타권리금 관련 영업손실보상에서의 문제점 36
• 가. 임차권 보장을 위한 권리금 36
• 나. 허가를 위한 권리금 37
• 제5장 상가권리금의 영업손실보상 관련 개선방안 38
• 제1절 상가권리금 전체의 영업손실보상 관련 개선방안 38
• 1. 권리금 공시제도 38
• 가. 권리금의 양성화 38
• 나. 정부 및 지방자치단체의 보조 38
• 2. 감정평가업자에 의한 권리금의 평가 39
• 제2절 개별 상가권리금의 영업손실보상 관련 개선방안 39
• 1. 영업권리금 관련 개선방안 39
• 가. 환산보증금의 한도규정 삭제 39
• 나. 영업권의 매매 또는 전대 40
• 다. 계약갱신 요구 거절시 보상의무 40
• 라. 계약갱신 요구권 최장기간인 5년기준 보상 41
• 2. 시설권리금 관련 개선방안 42
• 가. 동일한 영업수준 가능한 이전비 보상규정의 명문화 42
• 나. 공인중개사의 상가 중개시 정비사업 정보 제공 의무 42
• 3. 바닥권리금 관련 개선방안 43
• 가. 임대인과 임차인의 사전 협의 43
• 나. 임시상가 마련시 우선 입주권 43
• 4. 기타권리금 관련 개선방안 44
• 가. 임차권 보장을 위한 권리금 44
• 나. 허가를 위한 권리금 44
• 제6장 결 론 45
• 참고문헌 49
• 국문초록 51
• ABSTRACT 52