주택금융변수가 주택매매 및 전세시장에 미치는 영향에 관한 실증적 연구 = An empirical study on the effects of financial variables upon housing market

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 주택관련 금융변수가 주택매매 및 전세시장에 어떠한 영향을 미치는지를 분석하였다. 2003년 10월부터 월간자료 105개를 대상으로 전국, 서울, 부산을 비롯한 6개 광역시 별로 교차상관분석, 그랜저인과 검정을 하여 각 지역별로 어떤 특성이 있는지를 개괄적으로 살펴보았고, 전국 자료에 대하여는 공적분 검정, VECM분석을 통해 금융변수와 주택시장이 장․단기적으로는 어떠한 균형관계를 가지는지를 보았다. 또한 금융변수의 일정한 충격에 대하여 주택시장이 어떠한 반응을 보이는지를 분석하였다. 전국을 대상으로 한 주택시장과 금융변수와의 상관관계를 분석한 결과, 주택가격이 가계대출금리, 주택담보대출금리 등 금리변수와 유동성 변수인 가계대출과 모두 양(+)의 상관관계를 보이는 것으로 나타났다. 즉 주택 가격과 유동성과의 관계는 이론적인 부호와 일치하나, 금리와의 관계는 이론과는 반대방향으로 움직이는 모습을 보였다. 또한 금리변수 보다는 대출변수와의 상관관계 정도가 더 높은 것으로 분석되었다. 한편, 전국을 대상으로 한 전세가격과 금융변수와의 관계에서는 금리변수와는 주택가격과 같이 양(+)의 관계이나, 대출변수와의 관계에서는 음(-)의 상관관계로 나타났다.
전국을 대상으로 그랜저 인과검정을 한 결과 금융변수가 주택가격을 그랜저 인과(Granger cause)하지 못하였으나, p값을 감안하면 금리변수 보다는 대출변수가 더 유의적이었다. 반면에 주택가격은 회사채수익률을 제외한 모든 금융변수에 그랜저 인과하였다. 또한 전세가격과 금융변수와의 경우 회사채수익률을 제외한 모든 금융변수가 전세가격에 그랜저 인과하였으나, 반대로 전세가격이 금융변수에 인과하는 경우는 CD금리, 회사채수익률, 가계대출금리이며 그 외 금리 및 대출변수는 그랜저 인과하지 않았다.
Johansen의 공적분 검정을 이용하여 주택가격과 전세가격이 가계대출모형과 주택대출모형으로 구분한 금융변수와 장기적인 균형관계를 이루는지를 분석한 결과 각각 장기균형관계가 성립되는 2개의 공적분 관계가 존재하는 것으로 나타났다.
공적분 관계가 존재하므로 장·단기적인 균형관계를 파악하고자 VECM분석을 하였다. 분석결과 가계대출모형과 주택대출모형의 두 모형 모두의 장기균형식에서 주택가격과 금리변수와는 음(-)의 장기균형관계, 대출변수와는 양(+)의 관계를 가졌으나, 전세가격과 금리변수 및 대출변수와는 음(-)의 관계를 가졌다. 또한 장기균형이 깨어지면 모형1에서는 금리변수보다는 가계대출변수에 의해 장기 균형으로 회귀가 이루어 질 것으로 보이며, 모형2의 경우도 금리변수보다는 주택대출에 의해 장기 균형으로 회귀가 이루어 질 것으로 보인다.
일반화 충격반응함수의 결과는 대출규모의 증가 충격시 아파트가격 및 전세가격 모두 상승하였으나, 전세가격은 충격반응의 속도도 빠르고 단기 내에 그친 반면 매매가격은 반응의 속도는 늦어도 장기에 걸쳐 효과가 나타났다. 또한 가계대출금리 및 주택담보대출금리의 상승 충격시 아파트가격 및 전세가격 모두 일관되게 하락하였으며 충격의 효과는 전세에 대한 영향은 단기 내에 그치나 매매가격에 대한 영향은 전세가격보다는 장기에 걸쳐 영향을 미쳤다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study analyzed effects of financial variables related with housings on sales and rental markets. The study generally examined characters for each region through cross-correlation analysis, Granger causality test for the whole country and 6 major cities including Seoul, Busan targeting 105 monthly data from Oct 2003. For national data, the study examined balance relations between financial variables and housing markets in long and short term through cointegration verification, VECM analysis. The study also examined reactions from housing markets against a certain shock on financial variables.
The results from analyzing correlation between housing markets and financial variables showed that housing prices showed positive (+) correlations from both financial variables like home loan interest, mortgage interests and a liquidity variable home loan. The relationship between housing prices and liquidity matches theoretical sign but the relationship with interest rate showed movement opposite from the theory. The relationship was higher from loan variables than interest variables. On the other hand, the relationship between rental prices and financial variables from the whole country showed that interest variables showed positive (+) relationship as in housing price and showed negative (-) correlation with loan variables.
The results of Granger causality test throughout the country showed that financial variables did not show Granger causality on housing prices but loan variables were more significant than interest variables, in terms of p-value. On the other hand, housing prices showed Granger causality from all financial variables except return from corporate bonds. For rental price and financial variables, all financial variables except return from corporate bonds showed Granger causality on rental prices, on the other hand, rental price has Granger causality on financial variables from CD interest, return from corporate bond, interest on home loan and other interest and loan variables did not show Granger causality.
The results of analyzing whether housing prices and rental prices form long-term balance relationship with financial variable classified with home loan model and mortgage model using cointegration verification by Johansen showed that there exist 2 cointegration relationships establishing long-term balance relationship.
Since there exist cointegration relationship, VECM was analyzed to examining long and short term balance relationship. The results showed that both home loan model and mortgage model showed negative (-) long-term balance relationship with housing prices and interest variables while showed positive (+) relationship with loan vailable, and showed negative (-) relationship between rental prices and interest variables and loan variables. It seems there will be return to long term balance by mortgage variables than interest variables from Model 1 if long-term balance is broken, there will be return to long term balance by housing loan than interest variables from Model 2 as well.
The results of generalized shock reaction function showed that prices of apartments and rental prices increased when size of loan increased, but rental prices were quick to respond to the shock and ended in short term but speed of responding to sales price was slow and the effects showed for a long term. Both prices of apartments and rental prices fell consistently when home loan interests and mortgage interest increased and the effects of shock was short for rental but long for selling prices than rental prices.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• Abstract ix
• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 방법 및 구성 2
• 제2장 이론적 배경 및 선행 연구 6
• 제1절 주택금융변수와 주택가격의 이론 6
• 1. 이자율과 주택시장 6
• 2. 주택대출과 주택시장 9
• 3. 이론 모형 11
• 제2절 선행 연구의 고찰 15
• 1. 부동산 가격과 대출 변수에 대한 선행 연구 15
• 2. 부동산 가격과 금리변수에 대한 선행 연구 23
• 제3장 국내 주택금융시장 현황 33
• 제1절 주택금융시장의 발전 33
• 제2절 국내 주택금융시장 현황 36
• 1. 주택금융제도 현황 36
• 2. 주택금융지원 관련기관 현황 37
• 3. 주택금융수요 실태 현황 40
• 4. 주택금융 현황 42
• 제4장 데이터 기초통계 및 인과검정 49
• 제1절 통계자료에 대한 설명 49
• 제2절 단위근 검정 51
• 제3절 교차상관관계 분석 57
• 제4절 그랜저 인과관계 검정(Granger Causality Test) 78
• 제5장 벡터오차수정모형(VECM) 분석 93
• 제1절 공적분 검정 93
• 1. 공적분 검정 93
• 2. 검정 결과 94
• 제2절 벡터오차수정모형 96
• 1. 모형 96
• 2. 일반화 충격반응함수 101
• 제3절 모형 추정 결과 103
• 1. 가계대출 모형 103
• 2. 주택대출 모형 105
• 제4절 충격반응함수 분석 결과 108
• 1. 가계대출과 주택시장 108
• 2. 가계대출금리와 주택시장 110
• 3. 주택대출과 주택시장 112
• 4. 주택대출금리와 주택시장 114
• 5. 종합 검토 116
• 제6장 결론 118
• 1. 연구 결과의 요약 118
• 2. 정책적 시사점 121
• 3. 연구의 한계 및 향후 연구 과제 122
• 참고문헌 123
• 국문초록 127
• 감사의 글 131