부동산중개회사 체계 및 종결서비스 제도에 관한 연구 = (A) study on real estate brokerage firm and trade closing service system

국문 초록 (Abstract)

우리나라 중개시장 및 제도 개선 방안에는 어떤 것이 있을까? 이를 위해 새로운 제도가 필요하다면 어떤 제도부터 도입해야 하는가? 본 연구는 실증적 제도주의 접근법으로 부동산중개회사 체계(독립계약자, 프랜차이즈), 중개종결서비스(인스펙션, 권원보험, 에스크로우), 중개사전문성(중개사 자격, 시험, 교육) 문제를 주 연구대상으로 삼아, 제도개선 필요성 및 제도도입의 우선순위를 분석했다. 연구방법은 국내외 문헌연구, 국내 중개사, 고객, 전문가 설문 및 전문가 AHP 면접 그리고 미국 중개사 면접을 포함한 워싱턴주 중개제도 연구를 택해 제도개선의 해법을 모색했다.
설문결과, 중개사, 고객, 전문가는 모두 현재 중개시장이 문제가 있어 제도개선이 필요하며 이를 통해 시장을 개선할 수 있다고 평가했다. 또 인스펙션, 권원보험, 에스크로우 등 종결서비스 도입 필요성에 공감했다. 구체적으로 세 집단은 인스펙션에 대해 상대적으로 가장 높은 긍정인식을, 권원보험에는 비슷한 강도의 긍정인식을 각각 보였다. 에스크로우에 대해 고객과 전문가는 강한 긍정인식을 보인 반면, 중개사는 상대적으로 이 보다 낮은 긍정인식을 나타냈다. 종결서비스 도입에 따른 수수료 인상에 대해 중개사 및 전문가는 70% 이상, 고객은 60% 이상 동의했다. 인상폭과 관련해서는 매매가격 대비 0.3% 이내의 수수료 인상에 대해 비용 부담 주체인 고객은 94.3%의 동의율을 보여, 종결서비스 도입에 따른 추가 부담은 받아들일 수 있는 것으로 조사됐다. 중개회사체계와 관련해 세부 제도인 독립계약자 및 프랜차이즈에 대해 고객 및 전문가는 비교적 높은 비율로 긍정한 반면, 중개사는 상대적으로 부정적인 인식을 나타냈다. 중개사 전문성 제고 방안으로는 자격 및 시험 보다 중개사 교육 강화에 대해 세 집단 모두 상대적으로 높은 동의율을 기록했다. 제도도입 우선순위 파악을 위해 실시한 AHP 면접에서는, 종결서비스 도입이 1위, 이어 중개회사체계 구축, 중개사전문성 제고의 순으로 나왔고, 8개 세부 제도에 대한 상대적 중요도에서는 에스크로우가 1위, 이어 프랜차이즈, 인스펙션, 권원보험, 독립계약자, 중개사 교육, 자격, 시험 순이었다.
한편 미국 중개사들을 대상으로 한 면접조사에서 이들은 에스크로우, 인스펙션, 권원보험, 중개회사체계 그리고 중개사 자격증 갱신을 위한 계속교육, 자격시험 전 사전 교육 이수 등의 제도를 선진화된 것으로 평가한 뒤, 한국 시장에 도입하면 좋을 만한 제도로 추천했다. 특히 미국 중개사들이 추천한 제도의 우선순위는 AHP 면접에서 국내 전문가들이 평가한 제도도입 우선순위와 거의 일치하고 있다. 또한 워싱턴주 중개시장 현장 연구를 통해 종결서비스가 제대로 운영되기 위해서는 중개회사체계와 그 속에서 일하는 전문화된 중개사들이 뒷받침되어야 한다는 점도 확인했다.
결론적으로 인스펙션, 권원보험, 에스크로우 등 종결서비스 도입이 국내 중개시장에 요구되고 있다. 또 본연의 기능을 갖춘 프랜차이즈와 새로운 고용방식인 독립계약자 같은 부동산중개회사 체계 구축이 필요하다. 이와 함께 중개사전문성 제고를 위한 교육 강화도 요청된다. 다만 중개사들의 프랜차이즈 및 독립계약자에 대한 부정적 인식은 풀어야 할 과제이다. 따라서 정부는 중개시장 및 산업 고도화를 위해 종결서비스 제도 도입을 시작으로 부동산중개회사 체계 구축 등 현 중개제도에 대한 전면적인 개편을 검토할 필요가 있다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적
• 1. 연구의 배경
• 2. 연구의 목적
• 제 2 절 연구의 범위와 방법
• 1. 연구 대상 및 범위
• 2. 연구 방법
• 제 2 장 부동산중개제도에 관한 이론적 검토
• 제 1 절 부동산중개회사 체계
• 1. 부동산중개회사
• 2. 독립계약자
• 3. 부동산프랜차이즈
• 제 2 절 부동산중개 종결서비스 제도
• 1. 부동산중개 종결단계
• 2. 인스펙션
• 3. 권원보험
• 4. 에스크로우
• 제 3 절 부동산중개사 시험 및 교육제도
• 1. 공인중개사
• 2. 공인중개사 시험 및 자격
• 3. 공인중개사 교육
• 제 4 절 선행연구의 고찰
• 1. 선행연구 검토
• 2. 본 연구의 차별성
• 제 3 장 연구의 틀 및 분석방법
• 제 1 절 연구의 틀
• 제 2 절 연구 분석체계
• 제 3 절 실증분석방법
• 1. 설문분석
• 2. AHP분석
• 제 4 장 설문 및 AHP 실증분석 결과
• 제 1 절 설문분석
• 1. 설문 응답자 속성
• 2. 중개시장 및 중개제도 환경
• 3. 부동산중개회사 체계
• 4. 종결서비스 제도
• 5. 종결서비스 수수료
• 6. 중개사전문성 제고 방안
• 7. 설문분석 결과
• 제 2 절 AHP분석
• 1. 중개제도 도입 우선순위
• 2. AHP분석 결과
• 제 5 장 미국 워싱턴주 중개제도와의 비교고찰
• 제 1 절 미국 워싱턴주 중개제도
• 1. 워싱턴주 부동산중개회사 체계
• 2. 워싱턴주 종결서비스 제도
• 3. 워싱턴주 부동산중개사 자격제도
• 제 2 절 한국과 워싱턴주 중개제도 비교·분석
• 1. 부동산중개회사 체계
• 2. 종결서비스 제도
• 3. 부동산중개사 제도
• 제 3 절 미국 워싱턴주 부동산중개사 면접분석 결과
• 1. 면접설계 및 방법
• 2. 면접분석 결과
• 제 6 장 결 론
• 제 1 절 연구결과의 요약
• 제 2 절 중개제도 개선방안 및 시사점
• 1. 종결서비스 제도 도입 방안
• 2. 부동산중개회사 체계 구축 방안
• 3. 중개사전문성 제고 방안
• 제 3 절 연구의 한계
• 【참고문헌】
• 【부 록】
• 설문조사 문항
• AHP조사 문항
• ABSTRACT 1