유동화된 담보부 부실채권이 경매시장에 미치는 문제점과 개선방안 연구

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Such a non-performing loan (NPL) investment method as investing in securitized asset-backed NPL first and then participating in its auction, thus successfully bidding from a preferred position, has increased continuously. This practice has caused the loss of time and money to investors and end users who are intending to buy real estate at a lower price in auction market, and generated various problems in auction market itself as well. In this vein, the purpose of this study was to examine the problem of securitized asset-backed NPL in auction market and then find out its improvement strategy.
For this, literature and Internet data were examined, focusing on the conception of NPL, the structural change of asset-backed securitization of NPL and the management of NPL asset. And then, based on the above examination, the statistics of successful bid were analyzed and a questionnaire survey was carried out. The subjects for the analysis on successful bid statistics were Gyeonggi-do, Incheon Metropolitan City, and factories in Gimpo City, Paju City and Hwaseong City, Gyeonggi-do. Successful bid statistics of sold cases were sampled from all the auction cases and NPL auction cases, carried out for one year in 2011, and they were comparatively analyzed, focusing on the number of auction, the number of successful bid, the rate of successful bid, total appraised value, appraised value for successful bid, total successful bid price, the rate of successful bid price, the number of bidder and the rate of bid, thus drawing statistical results of NPL investment consequence in auction market. And a questionnaire survey of 30 experts working for auction market (licensed real estate agents for auction, consulting agents, judicial scriveners and so on) and 77 would-be ordinary auction investors was carried out, with 31 questions on the change of auction investment method, information about creditors, information about the valuation of NPL and backed real estate, and the establishment of NPL investment intermediary and specialized educational agency for NPL investment, thus examining problems and improvement strategies.
Study findings are as follows:
First, the results of analysis on statistics for successful bid presented the fact that the lower the average successful bid rate, the higher the rate of successful bid price for NPL auction. The difference from the average successful bid rate for total auction sold was +0.52~8.47%. Therefore, the influence of NPL investment was presented via the rate of successful bid price.
Second, the results of questionnaire survey presented the fact that experts and would-be ordinary auction investors sympathized with the change of auction investment method by 96.7% and 84.4% respectively. As for the possibility of successful bid when ordinary auction investors compete with NPL investors in bids, both groups thought it would be difficult to bid successfully. In particular, since the majority of them had the experience of consulting about NPL investment more than once, NPL investment seems to spread out widely.
Third, they thought, in order for them to invest in NPL, it is necessary to open creditor information and valuation information on NPL and backed real estate, but current opening of information is insufficient. In this regard, 90% of experts and 83.2% of would-be ordinary auction investors thought it is difficult to acquire information. As for its improvement strategy, they suggested information must be opened via court auction sites and NPL investment company’s homepages.
Fourth, both groups regarded consultation about the transaction of NPL investment as difficult. As its improvement strategy, 59.5% of would-be ordinary auction investors suggest the establishment of NPL investment intermediary, whereas 66.6% of experts suggest transaction must be carried out by opening a financial agency counter.
Fifth, as for the improvement strategy of preventing the potential economic loss of NPL investment, 93.3% of experts and 94.7% of would-be ordinary auction investors suggest the establishment of specialized educational agency and the development of educational program. In this vein, they seem to have great interest in NPL investment.

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 유동화된 담보부 부실채권에 투자한 후 부실채권경매사건의 매각기일에 참여하여 우월적 위치에서 낙찰 받는 부실채권투자방식이 늘어나고 있다. 이에 경매시장을 통해 저렴하게 부동산을 매수하려는 투자자, 실수요 등의 시간과 경제적 손실은 물론 경매시장에 문제점을 발생시키고 있어 이를 분석하여 개선방안을 제시하고자 하였다.
이를 위해 먼저 부실채권의 개념과 부실채권의 자산유동화구조의 변화, 부실채권자산관리 등에 대한 문헌자료 및 인터넷 자료들을 고찰하였다. 이를 토대로 경매사건의 낙찰통계 분석과 설문조사를 실시하였다. 낙찰통계 분석의 대상은 경기도, 인천광역시와 경기도내 김포시, 파주시, 화성시에 소재하는 공장으로 하였고, 시간적 범위를 2011년 1년간 발생한 총경매사건 중 매각사건과 부실채권경매사건 중 매각사건에 대한 경매건수, 낙찰건수, 낙찰율, 총감정가, 낙찰감정가,총낙찰가, 낙찰가율, 응찰자수, 응찰율 등의 낙찰통계를 비교.분석하여 부실채권투자가 경매시장에 미치는 통계적 결과를 도출하였다. 또한 경매시장에 종사하는 전문가(경매전문 공인중개사, 컨설팅업자, 법무사 등) 30명과 일반경매투자예정자 77명을 대상으로 경매투자방식변화, 채권자정보, 부실채권 및 담보부동산 가치분석 정보, 부실채권투자중개기구의 설립, 부실채권투자전문교육기관 등에 관한 31개 문항의 설문 조사를 통하여 문제점과 개선방안을 분석하였다.
본 연구의 주요 결과를 요약하면 다음과 같다.
첫째, 낙찰통계를 분석한 결과로 평균낙찰가율이 낮을수록 부실채권경매사건의 낙찰가율이 높게 나타났는데 그 차이는 매각된 총경매사건의 평균낙찰가율 대비 +0.52~8.47% 이었다. 따라서 부실채권투자의 영향이 낙찰가율을 통해 나타난 것으로 판단되었다.
둘째, 설문조사 결과로 경매투자방식변화에 대하여 전문가그룹과 일반경매투자예정자 등은 각각 96.7%,84.4%가 공감하고 있는 것으로 나타났고, 일반경매투자자가 부실채권투자자와 입찰에서 경쟁했을 경우 낙찰 받을 가능성에 대하여 두 그룹 모두 낙찰 받기 어렵다고 나타났다. 특히 과반수가 넘는 인원이 1건 이상 부실채권투자를 위하여 상담한 것으로 나타나 부실채권투자방식이 폭 넓게 전파되어 있는 것으로 나타났다.
셋째, 부실채권에 투자하기 위해서는 채권자정보와 부실채권,담보부동산 가치분석정보 등이 공개되어야 하는데 현재 정보공개가 부족하다고 지적하면서 이와 같은 정보취득에 대하여 전문가그룹의 90%, 일반경매투자예정자의 83.2%가 정보취득에 어려움이 있다고 나타났다. 개선방안으로 법원경매사이트, 부실채권투자회사 홈페이지에 공개해야 한다고 제시했다.
넷째, 두 그룹 모두 부실채권투자 거래상담이 어렵다고 나타났고 이에 개선방안으로 일반경매투자예정자의 경우 59.5%가 부실채권투자중개기구 설립을, 전문가 그룹의 66.6%가 금융기관창구개설을 통한 거래를 제시하였다.
다섯째, 부실채권 투자시 발생할 수 있는 경제적 손실을 방지하기 위한 개선방안으로 전문가 그룹의 93.3%, 일반경매투자예정자의 94.7%가 부실채권투자 전문교육기관 설립과 교육프로그램 개발을 제시하여 부실채권투자에 대한 높은 관심을 나타냈다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경과 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 및 구성 3
• 제2장 이론적 고찰 6
• 제1절 금융기관 부실채권 6
• 1. 부실채권의 개념 및 유형 6
• 제2절 부실채권 유동화 8
• 1. 자산유동화, 부실채권유동화의 개념 및 절차 8
• 2. 부실채권유동화구조의 변화 12
• 제3절 부동산경매 15
• 1. 부동산경매의 개념 및 종류 15
• 2. 부동산경매의 절차 16
• 제4절 선행연구 검토 18
• 제3장 유동화된 부실채권 자산관리와 부동산경매투자 20
• 제1절 부실채권현황과 부동산경매시장 현황 20
• 1. 금융기관의 부실채권현황 20
• 2. 부동산경매시장의 현황 21
• 제2절 유동화된 부실채권 자산관리 개념 23
• 제3절 부실채권자산관리와 경매 24
• 1. 채권양수도와 경매 24
• 2. 채무인수와 경매 26
• 3. 입찰참가와 경매 27
• 4. 유입부동산매도와 경매 28
• 제4절 부동산경매투자와 부실채권경매투자 29
• 1. 부동산경매투자의 개념과 절차 29
• 2. 부실채권경매투자의 개념과 절차 30
• 3. 부동산 경매투자와 부실채권 경매투자의 비교 32
• 제4장 유동화된 부실채권이 경매시장에 미치는 문제점 분석과 개선방안 34
• 제1절 분석 개요 34
• 1. 부동산경매와 부실채권경매의 낙찰통계분석 개요 34
• 2. 전문가 및 일반경매투자예정자의 설문조사 분석 개요 35
• 제2절 부동산경매와 부실채권경매의 낙찰통계 분석 및 결과 38
• 1. 부동산경매와 부실채권경매의 낙찰가율 비교 분석 38
• 2. 부실채권투자가 경매시장에 미치는 문제점과 대안 41
• 제3절 유동화된 부실채권이 경매시장에 미치는 문제점과 개선방안(전문가 입장) 43
• 제4절 유동화된 부실채권이 경매시장에 미치는 문제점과 개선방안 (일반경매투자예정자 입장) 57
• 제5절 전문가와 일반경매투자예정자 등의 비교분석 69
• 제5장 결론 및 제언 77
• 제1절 연구결과의 요약 77
• 제2절 연구의 시사점 79
• 제3절 논문의 한계와 향후 과제 80
• 참고문헌 81
• <부 록> 84
• 국문초록 113
• Abstract 115