국내 리츠(REITs)의 내부특성이 운용성과에 미치는 영향에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

본 연구의 목적은 리츠의 성과에 주는 요인을 거시적 요인과 미시적 요인으로 나누었을 때 어떠한 미시적 요인이 리츠 성과에 영향을 미치는지 파악하는 데 중점을 두었다. 리츠의 고유에 내부적 요인을 도출하고 리츠 성과에 영향을 미치는 요인들을 파악함으로서 어떠한 내부적 특성을 가진 리츠가 성과가 더 좋은지를 판별할 수 있는 기준을 제시하는데 그 목적을 두고 있다. 더불어 공모형과 사모형 리츠 전체를 표본 집단으로 삼아서 연구를 진행하였다. 기존 선행연구에서 표본 집단을 공모형 리츠로 한정하였던 것을 사모형 리츠까지 표본 집단을 확대한 것에 본 연구에 의의를 두고 있다.
리츠의 성과는 부동산매각 활동을 통한 자본이득(Capital gain)과 임대료 및 관리비 수입과 같은 운용수익(Income gain)으로 나누어 볼 수 있다. 본 논문에서는 운용수익 측면에서 리츠 성과에 영향을 미치는 리츠 고유의 내부적 특성들인 임차인의 특성, 보유 부동산 특성, 재무적 특성, 소유구조 특성들이 리츠 성과에 영향을 미치는지 회귀모형으로서 검증하였다. 결과적으로 리츠의 임차인에 특징인 임차인 수와 Sales&Lease Back, Buy Back Option과 같은 특별 계약을 가지는 임차인 여부, 자산관리사의 운용역량을 측정할 수 있는 자산관리사의 수탁고, 리츠 소유구조 특징인 최대주주의 지분율, 재무구조 특징인 금융자산의 수익금액이 리츠의 운용성과에 영향을 미치는데 유의한 것으로 분석되었다. 이는 리츠의 내부적인 특성이 리츠 성과에 영향을 미친다는 것을 검증한 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 제2장 부동산 간접투자와 리츠 5
• 제1절 부동산 간접투자의 개요 5
• 1. 부동산 간접투자의 개념과 종류 5
• 2. 부동산 펀드의 이해 9
• 제2절 리츠의 개요 14
• 1. 리츠의 정의 14
• 2. 리츠의 구조 16
• 3. 리츠의 종류 19
• 4. 리츠의 특징 21
• 제3절 국내 리츠 현황 23
• 1. 국내 운용 현황 23
• 2. 부동산투자회사법 주요 개정내용 26
• 제3장 선행연구 검토 29
• 제1절 선행연구 검토 29
• 1. 국내 선행연구 분석 29
• 2. 해외 선행연구 분석 30
• 제2절 본 연구의 의의 32
• 1. 본 연구의 의의 32
• 제4장 리츠 운용성과와 내부특성에 관한 실증연구 34
• 제1절 연구의 가정 및 설계 34
• 1. 연구의 가정 34
• 제2절 자료수집 35
• 1. 종속 변수 35
• 2. 리츠 보유 부동산의 임차인 특성 독립변수 35
• 3. 리츠의 소유구조 특성 독립변수 37
• 4. 리츠의 자산관리사 특성 독립변수 39
• 5. 보유 부동산 특성 독립변수 39
• 6. 리츠의 재무적 특성관련 독립변수 41
• 7. 변수 요약 45
• 제3절 실증 분석 46
• 1. 표본의 특성 46
• 2. 집단별 차이검정 48
• 3. 리츠의 내부적 특성이 리츠의 성과에 대한 영향에 관한 모형 검증 50
• 제5장 결론 53
• 제1절 연구의 요약 및 시사점 53
• 제2절 연구의 한계 및 향후과제 56
• 참고문헌 57
• ABSTRACT 59