한국형 주택협동조합의 사회·경제적 실행 가능성과 제도 개선방안 연구

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The Rapid urbanization through industrialization resulted in cityward tendency of both population and capital, causing a variety of social problems such as human alienation, capital accumulation, environmental problems and quantitative and qualitative housing problems. The national housing policy, in response, has contributed in part to increasing housing supply from the aspect of the total amount, as the policy gave priority to easing the housing shortage problem by expanding housing supply. It, however, also raised the economic and social problems - exorbitant prices, high costs of housing, skyrocketed housing rent, rapid change into monthly rent system and the atmosphere in which housing is considered as a good investment. High-rise and high-density apartment buildings have been newly constructed in the process of redevelopment and reconstruction after tearing down old buildings. That led the existing communities to collapse and be destructed, damaging urban scape and driving out natives to the city's outskirts.
Recently, there is a growing interest in 'cooperative' as a countermeasure to solve such problems. Cooperatives are all the more meaningful in that they have been noticed as an alternative model since 2008 economic crisis. Even the United Nation designated the year 2012 as the International Year of Cooperatives (IYC). Cooperatives refer to any autonomous organizations voluntarily structured by businesses which are communally owned and democratically running in order to meet the economic, social and cultural wants and needs of their members.
That is why the study suggests 'housing cooperative' system as an alternative means of solving housing problems. Housing cooperative is a kind of cooperatives that workers themselves set out to address their residence problems. The housing cooperative would be in charge of housing management and its affairs including resident support as well as housing construction and thus would be the one supplying low-cost rental houses planned by policy. In addition, it is not only a business that provides various kinds of housing by income classes, reinvigorates and vitalizes regions and local communities, creates jobs and stimulates social economy, but also an association that conducts cooperative movements. The study then progressed to examine the social and economic feasibility of implementing the housing cooperative.
According to the study result, community movements emerge primarily in the isolated areas with few stories and dense zone where low income groups live in. The movements tend to be a public participation which aims to counteract socially institutional change, such as securing housing rights, not just a voluntary participation of local residents. Above all, the analysis points out that conflicts within the community hinder the common prosperity.
Next, the feasibility study figures out income brackets that can afford to purchase houses by housing type: 'Ownership housing cooperative' is suitable for the high-income; 'Leasehold housing cooperative' is for the middle class; and 'Tenant management cooperative' is for the low-income.
However, when it comes to the tenant management cooperative, it is necessary to come up with more aggressive measures for the bottom level class which can't afford to purchase housing even within the cooperative. In case of ownership housing cooperative, further measures to supply land with low cost should be prepared given that only high income class has ability to purchase housing within the cooperative.
For the implementation of housing cooperative, first, it is proposed to reinforce educational function. The creation of cooperative education center can offer the members a continuous education about cooperative. Then, the activists motivated by education should be mobilized to play an active role in cooperative activities. It is advisable to foster pooling system of cooperative experts and to make cooperative coordinator advise on an overall construction, operation and management.
Another approach is to introduce 'Community Land Trust System(CLT)' for supplying affordable and stable land and to arrange financial support plans for housing. In other words, an independent foundation should be established for the management of communal financial resources that belong to the housing cooperative, preventing the resources from being easily distributed.
The study also suggests amending existing relevant laws related to the operation of housing cooperative, such as Housing Act, Rental Housing Act and 'Act on the Support for Improving the Quality of Lives of Tenants in Long-Term Public Rental Housing' or, developing a specific law tentatively titled 'Special Act on the Construction of Cooperative Housing.'
In sum, the study ultimately insists the introduction of housing cooperative system and that social, economic and institutional support should be underpinned for the system to take firm root in Korea.

국문 초록 (Abstract)

산업화 시대를 거치면서 급속하게 진행된 도시화는 인구와 자본을 도시로 집중시켰으며, 도시화를 통해 자본이 축적되면서 도시의 자본화와 자본의 도시화가 진행되었다. 도시화는 인간소외, 자본의 축적, 환경문제와 주택의 양적·질적 문제를 야기 시켰다. 이에 대응한 우리의 주택정책은 주택공급의 확대로 단순히 주택의 부족 문제만을 해소하고자 하였기 때문에 총량적인 주택공급에는 기여를 하였다. 그러나 과도한 주택가격과 높은 주거비 부담, 급격한 전세급등과 월세화로의 전환과 주택을 투자처로 인식하는 등 사회적, 경제적 문제점을 안고 있다. 이와 더불어 재개발과 도시재정비 사업과정에서 저렴주택을 멸실하고 건축되는 고층·고밀의 아파트는 도시경관을 훼손하고, 원주민을 도시외곽으로 밀어내면서 기존 공동체의 해체와 파괴를 불러왔다.
최근 이런 사회적 문제를 해결하기 위한 대안으로서 협동조합에 대한 가능성이 제기되고 있다. 특히 2012년은 유엔이 정한 ‘세계 협동조합의 해’이며, 2012년 12월 1일부터 「협동조합 기본법」이 발효되어 시민들의 관심이 매우 높은 상황이다. 협동조합은 2008년 경제위기 이후 대안모델로서 주목받고 있기 때문에 그 의미가 더 크다고 할 수 있다. 협동조합은 조합원들의 경제적, 사회적, 문화적 필요와 욕구를 충족하기 위하여 공동으로 소유되고 민주적으로 운영되는 사업체를 통하여 자발적으로 결성한 자율적 조직이다.
본 연구는 우리의 주택문제를 해결하기 위한 대안으로서 협동조합의 한 형태인 주택협동조합을 제안하고자 한다. 주택협동조합은 열악한 주거문제를 노동자들이 모여서 스스로 해결하고자 시작된 협동조합운동의 일환이었다. 즉, 주택협동조합은 주택의 건설에서부터 입주자 지원 및 주택의 관리 영역까지를 모두 포함하고 있으며, 정책적으로 제공해야하는 저렴한 임대주택의 공급 주체로서 역할을 담당할 수 있다. 또한, 소득계층별 및 다양한 유형의 주택공급, 지역재생 및 지역공동체 활성화, 일자리 창출과 사회적 경제의 활성화 등의 역할을 하는 사업체이면서 협동조합운동을 하는 결사체이다.
따라서 본 연구는 주택협동조합을 우리나라에 도입하여 실행하기 위한 사회적, 경제적, 제도적 타당성을 검토하였다. 먼저, 사회적 타당성 검토결과 주로 저층고밀지역의 저소득층이 거주하는 고립된 지역에서 주로 공동체운동이 일어나고 있으며, 주민들은 토지에 대한 강한 소유의식을 지닌 것으로 나타났다. 이런 곳에서 공동체운동이 시작되려면 주민들의 자발적인 참여가 전제되어야 하는데, 우리의 주거공동체운동은 사회제도 변화로 인한 주거권 확보와 같은 공적목적의 참여가 주를 이루어지고 있다. 학습과 사회운동의 참여는 주민들 간의 소속감과 동질감을 강화시키지만 프로그램의 한계를 보이고 있다. 무엇보다 공동체 내·외부의 갈등이 공동체 발전을 저해하고 있는 것으로 분석되었다.
경제적 타당성은 유형별 주택의 매입가격 및 주거비 부담능력으로 산정하였다. 소득계층별 지불가능한 주택매입비를 검토한 결과 소유형 주택협동조합은 고소득층에 적합하며, 토지임대건설형 주택협동조합은 중산층이 주거비를 감당할 수 있다. 임대관리형 주택협동조합은 저소득층에 적합한 것으로 분석되었다. 다만, 임대관리형 주택협동조합에 주택구입능력이 없는 최하위층에 대한 적극적 대안이 필요하다. 소유형 주택협동조합은 고소득층인 5분위만 주택구입이 가능한 것으로 검토되었으며, 이는 높은 토지비에 기인하는 것으로 저렴하고 안정적인 토지공급 방안이 필요하다.
마지막으로 제도적 타당성 검토 결과 「협동조합 기본법」에는 모든 협동조합의 설립이 가능하지만, 운영과 관리에 관한 어떤 언급도 없어 현행 「주택법」, 「임대주택법」 등의 관련법을 검토한 결과 대치되는 부분이 많은 것으로 검토되었다.
본 연구는 주택협동조합의 실행을 위한 제도적 개선방안으로 조합원들에 대한 협동조합 교육을 실시하며, 지속적인 교육을 위하여 협동조합 교육센터를 건립하여 교육기능을 강화할 것을 제안한다. 교육을 통해 동기 부여된 활동가들이 조합 활동에 적극적으로 참여하여 자원 활동가로 양성되도록 한다. 또한 협동조합 전문가로 구성된 인력풀을 구성하고, 협동조합 코디네이터가 주택협동조합의 건설·운영·관리 전반에 대하여 조언하는 시스템을 만들도록 한다. 코디네이터는 입주자들 상호간의 신뢰와 친밀감을 높이기 위한 프로그램 개발 등의 역할을 담당하도록 한다.
경제적 측면에서 저렴하고 안정적으로 토지를 공급하기 위하여 공동체토지신탁제도(CLT)를 도입하고, 협동조합주택 건설을 위한 주택금융을 지원하는 방안을 마련하도록 한다. 또한, 주택협동조합의 토지와 주택에 대한 공동자산은 재단법인을 설립하여 관리하며, 공동자산을 쉽게 배분하지 못하는 구조로 만들 것을 제안한다.
마지막으로 주택협동조합의 운영과 관련된 「주택법」, 「임대주택법」, 「장기 공공임대주택 입주자 삶의 질 향상 지원법」 등의 법조항을 개정하거나 「협동조

목차 (Table of Contents)

• 제Ⅰ장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구 방법 5
• 1. 방법론적 성찰과 연구 대상 5
• 2. 자료수집 및 분석 방법 6
• 제3절 연구의 흐름 9
• 제Ⅱ장 선행연구 및 이론적 배경 11
• 제1절 주택문제에 대한 공동체 운동적 접근 11
• 1. 주거공동체운동의 의미 11
• 2. 주거공동체운동의 이론적 논의와 현대적 의미 17
• 3. 주거공동체운동의 구성 요소 28
• 4. 우리나라 주거공동체운동의 전개과정 32
• 제2절 도시공간의 자본화와 주택문제 37
• 1. 자본주의 한계로서 도시공간의 자본화 37
• 2. 자본주의 사회에서 주택문제 39
• 3. 우리나라 주택공급 및 주택관리의 한계 41
• 제3절 대안적 수단에 대한 논의 61
• 1. 시장경제 대안으로서 사회적 경제 61
• 2. 사회적 경제와 협동조합 64
• 3. 주택문제에 대한 대안적 수단 68
• 제4절 선행연구 검토 70
• 1. 공동체 중심의 주거운동에 관한 선행연구 71
• 2. 기존 주택조합제도에 관한 선행연구 76
• 3. 주택협동조합에 관한 선행연구 78
• 4. 본 연구의 차별성 84
• 제5절 연구 분석틀 85
• 제Ⅲ장 공동체중심의 주거운동과 기존 주택조합제도 검토 87
• 제1절 공동체 중심의 주거운동 사례 검토 87
• 1. 주거권 확보운동 : 재개발 87
• 2. 생활문화운동 : 주거환경개선 93
• 3. 공동체운동 : 공동의 자아실현 98
• 제2절 기존 주택조합제도 사례 검토 105
• 1. 주택조합제도 105
• 2. 재정비조합제도 114
• 3. 동호인주택 121
• 제3절 시사점 124
• 제Ⅳ장 주택협동조합의 구성 원리와 특성 127
• 제1절 협동조합의 개념과 특성 127
• 1. 협동조합의 개념과 원칙 127
• 2. 협동조합의 발전과정 132
• 3. 협동조합의 특성 135
• 4. 협동조합의 역할 137
• 제2절 주택협동조합의 원칙과 특성 139
• 1. 주택협동조합의 정의, 가치 및 원칙 139
• 2. 주택협동조합의 발전과정 141
• 3. 주택협동조합의 특성과 역할 144
• 4. 주택협동조합의 조직 148
• 5. 주택협동조합의 운영형태 149
• 6. 주택협동조합의 재정 155
• 제3절 주택협동조합의 역할과 의미에 관한 쟁점 155
• 1. 주택협동조합의 역할 155
• 2. 해외 주택협동조합에 관한 논의 157
• 3. 우리나라에서 주택협동조합의 의미 170
• 제4절 해외 주택협동조합 사례 174
• 1. 영국 코인 스트리트 주택협동조합 175
• 2. 영국 왈턴 엘긴 공동체 주택조합 178
• 3. 스웨덴 호에스베(HSB) 180
• 4. 스웨덴 릭스뷔겐 183
• 5. 해외사례의 종합 183
• 제Ⅴ장 주택협동조합의 실행 가능성 검토 185
• 제1절 주택협동조합의 기본 방향 185
• 1. 현실과 제약조건 185
• 2. 한국형 주택협동조합의 정의 188
• 3. 주택협동조합의 평가 기준 189
• 제2절 주택협동조합의 사회적 타당성 검토 190
• 1. 사회적 타당성 평가 기준 191
• 2. 사회적 타당성 평가 194
• 제3절 주택협동조합의 경제적 타당성 검토 202
• 1. 실행 가능한 주택협동조합의 모형 설계 202
• 2. 경제적 타당성을 위한 분석 조건 213
• 3. 소유형 주택협동조합의 적용 218
• 4. 토지임대건설형 주택협동조합의 적용 221
• 5. 임대관리형 주택협동조합의 적용 223
• 6. 분석결과 비교 227
• 제4절 주택협동조합의 제도적 타당성 검토 229
• 1. 관련법 검토 229
• 2. 제도적 한계 239
• 제Ⅵ장 주택협동조합 활성화를 위한 정책대안 242
• 제1절 주택협동조합 활성화를 위한 기본원칙 242
• 1. 주택협동조합의 사회적 타당성 제고를 위한 원칙 243
• 2. 주택협동조합의 경제적 타당성 제고를 위한 원칙 245
• 3. 주택협동조합의 제도적 타당성 제고를 위한 원칙 246
• 제2절 주택협동조합 활성화를 위한 정책대안 248
• 1. 주택협동조합의 사회적 활성화 방안 248
• 2. 주택협동조합의 경제적 활성화 방안 257
• 3. 주택협동조합의 제도적 개선방안 260
• 제Ⅶ장 결론 267
• 제1절 연구의 결과 요약 267
• 제2절 연구의 의의 및 한계 269
• 참고문헌 272
• ABSTRACT 288