관리처분계획방식 정비사업에 관한 법적 연구 : 주택재개발, 재건축사업을 중심으로

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The housing redevelopment and the rebuilding project mean the legal procedure, which is designed to provide decent and sanitary houses apartments or houses for the building or land owners through the demolition their old houses and buildings under the implementation of the management disposal plan.
The project undertaken in slum area is almost impossible to be projected without the building or land owners’ approval.
The main purpose for this project is to give them new buildings or the real right of the land improvements similar right to their old property.
It is desirable to make urban development corporations by themselves to achieve the goal.
Since the body corporate is made up, it should build new dwellings and living accomodations and equipment ,facilities and other real property for necessary and distributes the houses and buildings to the union members.
So the union should do this project over the implementation of the management disposal plan.
The rebuilding project had been governed by the「Housing Construction Promotion Act」
The project has been mostly integrated by the enforcement of the「Urban Readjustment Act」 since 2002, 12,30.
The housing redevelopment and rebuilding project therefore have showed a clear step under the public.
The body corporate regarded as non corporations in civil law before has got the subject to public law and has gotten the right to make the plan ,moving announcement, liquidation money. under the management disposal plan of the reconstruction project
The dispute around the housing rebuilding could not be decreased or solved easily by the intergration of the laws but the result has appeared up contrary to expectation
The sample of Japan has been adopted to the law of implementation of the management disposal plan associated with housing rebuilding .
The legal procedure influenced by compulsory exchange of rights and land readjustment of Japan has a little problem in interpretation the clauses to the strict letter of the law for having exchanging rights method and acquisition and distribution method .
Much difficulty in its interpretation. has started with the procedures of housing redevelopment and reconstruction that have heterogeneous gathering of proceeding at the law caused
The implementation of the management disposal plan has rarely stopped working over the housing redevelopment and rebuilding project were continuing as vigorously
Exit strategy of the New Town however has been discussed and studied on the institutionalization of Its plan.
We should reexamine and organize the regulations of the implementation of the management disposal plan because any minor error could make serious impediment on its successful progress.
So this study organize the redevelopment and the reconstruction under the management disposal plan.
We have tried to improve the system thorough comparing between the exchanging rights method of urban redevelopment project in the management disposal plan and urban redevelopment project of the disposal of replotting in the regulation of urban redevelopment project.
In chapter 2, I introduced the history of the regulation of urban redevelopment and its pattern and legal procedure including redevelopment plan, area and entity authorized by the governing body of a municipality before the authorization of governing body to see the regulations and the project of urban redevelopment .
In chapter 3, the acquisition of ownership and the way of allotment have been studied to see what the implementation of the management disposal plan means.
I have drawn the improvement of the implementation of the management disposal plan understanding, exchanging rights method and acquisition and distribution method in the urban redevelopment law of Japan grounded to the implementation of the management disposal plan of Korea.
I have been examined the standard of redevelopment plan and the procedure around the disposal plan in chapter 4.
I have explained the direct efficiency of the disposal plan and the termination in a usufructuary right, cashing the real right in, parcelling-out contract, demolition and evacuation, general parcelling out, relocation notification and liquidation imposition.
I have suggested how to improve the system of the disposal plan for the adjustment of it after examining the problem and suggestion of the disposal plan .

국문 초록 (Abstract)

주택재개발사업 및 주택재건축사업은 원칙적으로 노후․불량한 주택을 철거하고 인가받은 관리처분계획에 따라 주택 및 부대․복리시설을 건설하여 공급하는 사업이다. 주택재개발사업 및 주택재건축사업은 노후․불량한 주택이 밀집된 지역에서 이루어지는 사업으로 해당 정비구역 안의 토지등소유자를 배제하고서는 그 사업의 효율적 추진이 사실상 곤란하다. 그래서 주택재개발사업 및 주택재건축사업은 해당 토지등소유자에게 종전 건축물에 대응하는 새로운 건축물과 부속 토지의 소유권을 배분하는 것을 그 궁극적 목적으로 할 수밖에 없고, 이러한 목적을 달성하기 위해서는 해당 토지등소유자가 직접 조합을 구성하여 사업을 시행하는 것이 바람직하다. 주택재개발사업과 주택재건축사업의 원칙적인 사업시행자가 조합이 되면, 조합은 새로운 주택을 건축하고 정비기반시설을 정비한 후 새로운 주택을 조합원에게 합리적으로 배분하고 비용을 분담시키는 절차가 필수적이다. 따라서 조합은 관리처분계획이라는 행정처분을 중심으로 사업을 시행하게 된다.
원래 주택재건축사업은 종전 「주택건설촉진법」에 근거한 사업이었으나, 2002. 12. 30. 「도시 및 주거환경정비법」의 제정으로 주택재개발사업과 동일한 법령체계 내에 편입되어 공공성이 보다 강화되었다. 즉 종전 민사상 비법인사단으로 간주되던 재건축조합이 주택재개발조합과 같이 공법상 법인이 되고, 관리처분계획의 수립, 이전고시, 청산금부과처분 등의 각종 행정처분의 입안 또는 집행권을 갖게 되었다. 이러한 주택재건축사업에 대한 법적 체계의 변화로 주택재건축사업과 관련된 각종 법적 분쟁이 줄어들거나 보다 손쉽게 해결될 것으로 기대되었지만 현실은 다소 다른 방향으로 전개되었다.
당초 주택재개발사업과 관련된 관리처분계획방식의 법 규정들은 취득․배분방식의 일본 관리처분방식을 모범으로 도입된 것이나, 비취득․변환방식인 일본 권리변환방식과 토지구획정리사업의 영향을 받아 비취득․변환방식과 취득․배분방식이 혼용되어 운용됨으로써 조문 간 해석과 관련하여 다소 문제가 있었는데, 이질적인 주택재건축사업을 주택재개발사업의 시행절차와 단순 통합함으로써 해석상 더 많은 어려움을 초래한 것이다. 그러나 주택재개발사업이나 주택재건축사업이 활발하게 진행되던 시절에는 비록 제도상의 허점이 있다고 하더라도 정비사업 자체가 완전 중단되는 경우는 드물었다. 하지만 지금은 뉴타운 출구전략이 논의되고 제도화되고 있는 시점이다. 사업시행인가가 난 조합이 실제로 해산되고 있으며, 이에 따른 매몰비용의 부담문제가 화두가 되는 등 시대 상황이 완전히 달라진 형국이다. 이렇게 되면 제도상의 조그만 오류도 정비사업의 성공적 진행에 상당한 장애를 초래할 수 있으므로, 지금까지 운용되어 온 관리처분계획방식의 규정들을 재검토하고 새롭게 정비해야 할 필요가 있다.
이에 따라 본 연구에서는 현행 관리처분계획방식 주택재개발사업 및 주택재건축사업의 기본 구조와 체계를 정리하고, 일본의 「도시재개발법」상 권리변환방식 및 관리처분방식의 시가지재개발사업, 「도시개발법」상 환지방식의 도시개발사업과의 비교를 통하여 관리처분계획방식과 관련된 문제점을 도출하여 향후의 도시정비법 등의 개선방안을 마련하고자 노력하였다. 제2장에서는 우선 도시정비법과 정비사업을 개관하기 위하여 도시정비법의 연혁, 제정 의의와 정비사업의 유형, 정비사업의 시행절차 중 관리처분계획 인가가 있기 이전의 행정절차인 정비구역의 지정, 시행자의 지정 및 사업시행계획의 인가에 대하여 간략히 서술하였다. 제3장에서는 관리처분계획의 의의를 살펴보고 관리처분계획방식의 의미를 밝히기 위해 개발사업에 있어서의 소유권 취득 및 배분방식을 분석하였고, 이와 함께 우리나라 관리처분계획방식의 모태가 된 일본 「도시재개발법」상 사업시행방식인 권리변환방식과 관리처분방식을 자세히 살펴본 후 우리나라 관리처분계획방식의 제도개선을 위한 시사점을 도출하였다. 제4장에서는 관리처분계획과 관련된 절차 중 이를 수립하기 위한 절차와 그 수립기준에 대하여 자세히 살펴보고, 제5장에서는 관리처분계획의 직접적 효력과 그 집행행위로서의 용익물권자의 계약해지, 현금청산, 조합원 분양계약, 철거 및 이주의 개시, 일반분양, 이전고시 및 청산금부과처분에 대해서 기술하였다. 제6장 결론부분에서는 현행 관리처분계획방식의 문제점과 시사점 등을 종합하여 향후 도시정비법령 개정 시 관리처분계획과 관련된 제도개선의 방향과 구체적인 내용을 제시하였다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 6
• 제2장 도시정비법과 정비사업의 개관 8
• 제1절 도시정비법과 정비사업 8
• 1. 도시정비법의 연혁 8
• 2. 도시정비법의 제정 의의 14
• 3. 도시정비법상 정비사업의 유형 17
• 제2절 정비사업의 시행절차 23
• 1. 정비구역의 지정 24
• 1) 정비구역의 지정과 정비계획 24
• 2) 정비구역의 지정절차 27
• 3) 정비구역 지정의 효과 28
• 2. 시행자의 지정 30
• 1) 정비사업의 시행자 30
• 2) 시행자 지정처분 32
• 3) 조합의 설립인가 33
• (1) 정비사업조합의 의의 33
• (2) 정비사업조합의 법적 지위 34
• (3) 조합설립인가의 의의 36
• (4) 조합설립인가의 법적 성격 36
• (5) 조합설립동의와 재건축결의의 관계 40
• (6) 조합설립변경인가 42
• 3. 사업시행계획의 인가 43
• 1) 사업시행계획의 의의 43
• 2) 사업시행계획의 인가절차 44
• 3) 사업시행인가의 법적 성격 45
• 4) 사업시행인가의 법적 효력 47
• 제3장 관리처분계획과 관리처분계획방식 50
• 제1절 관리처분계획 개관 50
• 1. 관리처분계획의 개념 50
• 2. 관리처분계획과 인가처분의 관계 52
• 1) 이원적 처분설 53
• 2) 처분 부인설 57
• 3) 일원적 처분설 58
• 3. 관리처분계획의 법적 성격 59
• 1) 행정계획인 행정처분 59
• 2) 대물적 행정행위 61
• 4. 관리처분계획과 조합설립인가변경인가의 관계 62
• 5. 관리처분계획의 변경 67
• 제2절 관리처분계획방식 개관 68
• 1. 개발사업의 사업시행방식 69
• 1) 공용부담과 사업시행방식 69
• 2) 사업시행방식의 유형 71
• (1) 취득사용방식 72
• (2) 취득처분방식 72
• (3) 취득배분방식 73
• (4) 비취득변환방식 74
• 3) 정비사업의 사업시행방식 75
• 2. 관리처분계획방식의 도입과 변용 75
• 3. 관리처분계획방식의 체계와 시사점 79
• 제3절 일본 시가지재개발사업의 시행방식 82
• Ⅰ. 일본 도시재개발법 개관 83
• Ⅱ. 제1종 시가지재개발사업과 권리변환방식 86
• 1. 권리변환의 개념과 종류 86
• 1) 권리변환의 개념 86
• 2) 권리변환의 종류 86
• 2. 권리변환계획의 수립절차 88
• 1) 권리변환절차 개시의 등기 89
• 2) 권리변환제외신청 89
• 3) 권리변환계획의 수립 89
• (1) 권리변환계획의 내용 89
• (2) 권리변환계획의 수립기준 90
• 4) 권리변환계획의 공람과 통지 93
• 5) 종전자산 가액에 대한 재결 93
• 6) 심사위원의 동의 등 94
• 7) 권리변환계획의 인가 공고 및 통지 94
• 3. 권리변환계획의 집행절차 95
• 1) 권리변환기일과 권리의 변환 95
• 2) 권리변환제외신청자 등에 대한 보상금의 지급 97
• 3) 토지의 명도 97
• 4) 보류시설의 관리처분 99
• 5) 차가조건의 협의재정 99
• 6) 건축공사 완료에 따른 건축물의 등기 99
• 7) 권리변환 후 자산 가액의 확정 및 청산 100
• Ⅲ. 제2종 시가지재개발사업과 관리처분방식 100
• 1. 권리처분방식의 도입 100
• 2. 관리처분계획의 수립절차 101
• 1) 분양신청 등 101
• 2) 관리처분계획의 수립 102
• (1) 관리처분계획의 내용 102
• (2) 관리처분계획의 수립기준 103
• 3) 관리처분계획의 공람과 통지 104
• 4) 심사위원의 동의 등 104
• 5) 관리처분계획의 인가 공고 및 통지 104
• 3. 관리처분계획의 집행절차 105
• 1) 용지 등의 취득과 분양권의 발생 105
• 2) 분양신청의 철회와 보상금의 지급 105
• 3) 담보물권의 소멸 등 106
• 4) 보류시설의 관리처분과 차가조건의 협의재정 107
• 5) 건축공사 완료에 따른 소유권 취득과 등기 107
• 6) 분양예정자산 가액의 확정 및 청산 107
• Ⅳ. 시사점 108
• 1. 권리변환방식의 특징 108
• 2. 관리처분방식의 특징 110
• 3. 소결 112
• 제4장 관리처분계획의 수립절차 116
• 제1절 관리처분계획의 수립절차 개관 116
• 1. 분양신청의 통지공고 117
• 2. 분양신청 120
• 3. 관리처분계획의 수립 123
• 4. 총회의 의결 124
• 5. 관리처분계획의 공람 및 의견 청취 127
• 6. 관리처분계획 인가의 신청 130
• 7. 관리처분계획 인가의 고시 및 통지 130
• 제2절 관리처분계획의 수립기준 130
• Ⅰ. 관리처분계획 수립기준의 의의 131
• Ⅱ. 관리처분계획의 수립기준 개관 131
• 1. 종전 권리자에 대한 권리변환 수립기준 132
• 1) 권리변환의 방식 132
• 2) 균형의 원칙 133
• 3) 과소면적 등의 처리 135
• 4) 종전자산 및 분양예정자산 평가의 원칙 135
• 5) 제한물권 등에 대한 권리변환 136
• 2. 보류시설 등에 대한 관리처분 수립기준 138
• 1) 보류시설의 처분 138
• 2) 정비기반시설의 귀속 138
• Ⅲ. 주택재개발사업의 관리처분계획 수립기준 139
• 1. 분양대상자의 확정 139
• 1) 주택의 분양대상자 139
• 2) 부대복리시설의 분양대상자 145
• 2. 분양대상자에 대한 권리변환 수립기준 146
• 1) 권리변환의 방식 146
• 2) 종전자산과 분양예정자산 간 균형의 원칙 146
• 3) 종전 소유자 간의 균형의 원칙 148
• 4) 종전자산 및 분양예정자산 평가방법 149
• 3. 제한물권자 등에 대한 권리변환 수립기준 152
• 4. 보류시설 등에 대한 관리처분 수립기준 153
• Ⅳ. 주택재건축사업의 관리처분계획 수립기준 156
• 1. 주택의 분양대상자 156
• 2. 부대복리시설의 분양대상자 159
• 3. 종전자산과 분양예정자산 간 균형의 원칙 159
• 4. 종전자산과 분양예정자산의 평가방법 160
• Ⅴ. 소결 160
• 제5장 관리처분계획의 효력과 집행 162
• 제1절 총설 162
• 제2절 관리처분계획의 직접적인 효력 163
• 1. 분양대상자 및 분양받을 건축물 등의 확정 163
• 2. 제한물권 등의 이전 165
• 3. 종전자산에 대한 사용수익의 정지 165
• 제3절 관리처분계획의 집행행위 169
• Ⅰ. 용익물권자의 계약해지권 170
• 1. 제도의 취지 170
• 2. 계약의 해지 170
• 3. 사업시행자에 대한 금전반환청구권의 행사 173
• 4. 사업시행자의 구상권 행사 173
• Ⅱ. 분양 미신청자 등에 대한 현금청산 175
• 1. 현금청산제도의 개요 175
• 2. 현금청산제도의 연혁과 의의 175
• 3. 분양 미신청자에 대한 현금청산 179
• 1) 분양신청을 하지 않을 수 있는 자 179
• 2) 현금청산금에 대한 협의와 소유권 이전 180
• 3) 협의 불성립에 따른 후속절차 181
• 4) 분양 미신청자와 조합원의 지위 183
• 4. 분양신청 철회자에 대한 현금청산 185
• Ⅲ. 조합원 분양계약의 체결 186
• 1. 조합원 분양계약의 제도적 의미 186
• 2. 조합원 분양계약 미체결과 현금청산 188
• Ⅳ. 철거 및 이주의 개시 189
• Ⅴ. 일반분양 190
• Ⅵ. 이전고시 191
• 1. 이전고시의 개념 191
• 1) 광의의 이전고시 191
• 2) 협의의 이전고시 193
• 3) 사견 194
• 2. 이전고시의 법적 요건 195
• 3. 이전고시의 절차 198
• 4. 이전고시의 법적 효과 200
• 1) 소유권의 취득 200
• 2) 종전 토지 또는 건축물에 설정된 권리의 이전 201
• 3) 도시개발법상 환지 등으로의 의제 202
• 4) 다른 등기의 제한 204
• 5) 청산금부과처분 절차의 개시 205
• Ⅶ. 청산금부과처분 205
• 1. 청산금 부과처분의 개념 205
• 2. 청산금부과처분과 관리처분계획의 관계 206
• 3. 청산금부과처분과 이전고시의 관계 208
• 4. 청산금과 부과금 등의 관계 209
• 5. 청산금 산정을 위한 감정평가 210
• 6. 청산금의 징수절차 212
• Ⅷ. 소결 212
• 제6장 결론 - 관리처분계획방식의 개선방안 214
• 제1절 기본방향 214
• 1. 조합설립인가와 후행 행정처분 간의 역할 재정립 214
• 2. 관리처분계획과 수용매도청구의 관계 재정립 215
• 3. 관리처분계획과 집행행위의 관계 재정립 217
• 4. 관리처분계획방식으로의 사업방식 일원화 219
• 제2절 그 밖의 개선방안 220
• 1. 분양공고기간 재설정 220
• 2. 분양신청제도 개선 221
• 3. 관리처분계획의 공람시기 변경 222
• 4. 조합원 분양계약의 합리적 운용 222
• 5. 종전자산 가액에 대한 불복절차 신설 223
• 6. 청산금 개산액의 등기 인정 224
• 7. 법령 이외의 개선방안 224
• 제3절 맺는 말 225
• 참고문헌 227
• 국문초록 233
• Abstract 235