공동주택관리제도 개선에 관한 연구 : 공동주택관리업체를 중심으로

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of this study co-workers, housing management companies to target the problems of co-housing management system analysis and it is to suggest ways to improve. To this end, Management Services surveyed 103 workers conducted by following three research questions were set.
First, the problems caused by laws of the furnace is pluralistic. The current co-housing management legal basis of the 'Housing' is based on the, but 150 or more generations of the House of Commons hanha million being managed and the other 150 three under the co-housing, residential condominium, etc. for not being applied, and these correspond to the ' a set of laws on possession and management of buildings' deficiencies in the two very often. In addition to managing the House of Commons are distributed around the law's interpretation and there is confusion in the.
Second, is the lack of management expertise in the subject. The current resident representative of the House of Commons Chain Management shares a special meeting without limitation, owners who wish to volunteer are selected by vote of the House of Commons Centre Network they operate due to the ignorance and lack of system has caused many problems.
Third, the management company and the station is a lack of staff expertise. Administration of the current poor restaurant, which is the very low profitability and job insecurity is an important cause. Moreover, management companies seonjeonggijunin lowest bidding system to meet the intent of the first Storey is not only sucking the company's profitability. These unstable profitability and job insecurity and the management company to enhance the professionalism of station staff can be key elements to prevent large.
To fix this problem as follows: the proposed case.
First, the current major laws that are managed diversification tentative 'Integrated Housing Act "enacted should be able to systematically manage and unify. And business management of the principal term of the contract period of one year due respect, but it managed to limit the obligations under the current three, but that expands to the effective management of state-of-the-art building management duties will expand more than the current target.
Second, the selected management for a period of time the subject of compulsory education and evaluation conducted by specialized sikimyeo is currently operating as a free service for those with less money but will pay a certain amount of service charge and responsibility for management will be strengthened. And the resident representative of the meeting being two times instead of allowing the current residents require a majority vote of the majority dismissed the tenant representative to lower requirements when performing work at a meeting with Han tension so that business can do to make.
Third, housing management companies and electronic bidding method of selection by introducing a management company named Zero completely solve the noise and the inflation rate each year by applying a certain amount of management companies to improve profitability. Number of existing contracts with companies for case management services residents receive satisfaction ratings continue to receive a high score under his management score on an open competitive bidding and for existing companies to improve the participation in such a way that is excluded. Management company also expanded more than the current established standards and administrative operations, even after the establishment of management standards continue to expand in proportion to the professionalism of the administration can strengthen and expand the expertise of station staff will conduct a reality for the king.
The results of this study improve the management system through the House of Commons want to come true.

국문 초록 (Abstract)

본 연구의 목적은 공동주택 관리업체종사자를 대상으로 공동주택관리제도에 대한 문제점 분석과 이를 개선하기위한 방안을 제시하는데 있다. 이를 위하여 관리업 종사자 103명을 대상으로 설문조사를 실시하여 다음과 같은 세가지 연구문제를 설정하였다.
첫째, 관련법률의 다원화로 인한 문제이다. 현행 공동주택관리의 법적 근거는 ‘주택법’을 근간으로 하고 있으나 150세대 이상의 공동주택에 한하여만 관리되고 있고 그 외의 150세대 미만의 공동주택, 주거형 오피스텔 등에 대해서는 적용되지 않고 있으며 이들에 해당되는 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’은 미비점이 굉장히 많다. 그 외에 공동주택을 관리하는 법률이 이리저리 분산되어 있어 법적용에 혼란이 발생되고 있다.
둘째, 관리주체의 전문성 부족이다. 현행 공동주택의 관리주체인 입주자대표회의는 특별한 제한없이 봉사를 하고자하는 소유주가운데 투표로 선발되는데 이들이 선발후 공동주택 운영에 대한 무지와 제도미비로 인하여 많은 문제점이 발생하고 있다.
셋째, 관리업체 및 관리소직원의 전문성 부족이다. 현행 관리업은 매우 열악한 실정인데 이것은 낮은 수익성과 고용불안이 매우 큰 원인이다. 더욱이 관리업체 선정기준인 최저가입찰제도는 최초의 취지를 충족시키지도 못하고 업체의 수익성을 갉아먹고 있을뿐이다. 이런 불안정한 수익성과 고용불안은 관리업체와 관리소직원의 전문성 강화를 막고있는 큰 요소라 할 수 있다.
이 문제에 대한 해결을 위해 다음과 같이 제안하는 바이다.
첫째, 현행 다원화 관리되고 있는 주요법은 가칭 ‘통합주택관리법’을 제정하여 일원화하며 체계적으로 관리할 수 있게 한다. 그리고 사업주체의 관리계약기간은 존중하되 그 기간은 1년으로 제한하며 현재 의무관리대상 이하 세대지만 확대되는 첨단건물의 효과적인 관리를 위해 의무관리대상을 현행보다 확대한다.
둘째, 선발된 관리주체에 대해 일정기간의 의무교육과 평가를 실시하여 전문화시키며 현재 무료봉사로 운영되고 있는 이들에 대해 적은 금액이지만 일정 금액의 봉사료를 지급하게 하여 관리업무에 책임감을 강화한다. 그리고 입주자대표회의의 중임을 2회까지 허용하는 대신 현행 입주민의 과반수 투표 과반수 찬성이 필요한 해임요건을 낮추어 입주자대표회의에서 업무수행시 한상 긴장감을 가지고 업무수행을 할 수 있도록 하게 한다.
셋째, 주택관리업체 선정방식을 전자입찰제로 완전 도입하여 관리업체 선정의 잡음을 해결하고, 매년 일정금액의 물가상승률을 적용하여 관리업체의 수익성을 개선한다. 기존업체와의 수의계약시에는 입주민들에게 관리업무 만족도 평가를 받게하여 고득점을 받으면 계속 관리하나 그이하의 점수획득시 공개경쟁입찰과 기존업체는 참여를 배제하는 방식으로 개선한다. 또한 관리업체 설립기준을 현행보다 확대하며 설립이후라도 관리사업장에 비례하여 관리기준을 계속 확대하여 관리의 전문성을 강화할 수 있게하며 관리소직원들의 전문성확대를 위해 임금현실화를 실시한다.
본 연구결과를 통해 공동주택관리제도 개선이 이루어지길 원한다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 1
• 가. 연구의 목적 1
• 나. 연구의 방법 2
• 다. 선행연구 검토 3
• 1. 기존 선행연구의 검토 3
• 2. 선행연구와의 차이점 4
• Ⅱ. 공동주택관리제도에 대한 이론적 개요 5
• 가. 공동주택의 정의 5
• 1. 공동주택의 개념 5
• 2. 우리나라 공동주택 현황 7
• 나. 공동주택의 관리의 목적 및 필요성 12
• 1. 공동주택관리의 의의 및 목적 12
• 2. 공동주택관리의 중요성 13
• 3. 공동주택 관리제도의 변화 15
• 4. 공동주택관리의 범위 22
• 5. 공동주택관리의 형태 22
• 다. 공동주택 관리업무의 주요 내용 26
• 1. 관리주체 업무 27
• 2. 공동주택관리업체의 선정 31
• 3. 주택관리업체 현황 33
• 라. 공동주택관리에 관한 외국의 사례 34
• 1. 영국 34
• 2. 미국 37
• 3. 프랑스 40
• 4. 독일 42
• 5. 일 본 44
• 6. 싱가폴 47
• 7. 우리나라와 외국의 관리제도 비교 49
• Ⅲ. 공동주택 관리제도의 문제점 52
• 가. 설문조사의 목적 52
• 1. 조사내용 및 분석방법 52
• 2. 사회경제적 특성 53
• 나. 설문조사 결과 56
• 1. 공동주택관리에서 문제의 심각성 56
• 2. 관련법규의 모순관련 설문조사 58
• 3. 관리업체 및 관리소 직원의 전문성 강화관련 설문조사 61
• 4. 입주자 대표회의 전문성 강화관련 설문조사 64
• 다. 공동주택관리제도의 문제점 66
• 1. 관련법령상의 문제점 66
• 2. 관리주체의 문제점 68
• 3. 관리업체 및 관리소직원의 문제점 69
• Ⅳ. 공동주택 관리제도의 개선제안 73
• 가. 관련법 개선안 73
• 나. 관리주체 문제점 개선안 75
• 다. 관리업체 전문화를 위한 개선안 76
• Ⅴ. 결론 78
• 참고문헌 80
• 부록 82
• 국문초록 95
• ABSTRACT 97