부동산산업의 산업연관효과와 성장요인 분석

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This paper analyzes the input-output effects and growth factors of the Korean real estate-related industries from 1995 to 2009, a period that includes the Asian currency and global financial crises. Through this analysis, it examines whether the real estate-related industries have continued to play a role in adjusting the business cycle.

To this end, I first defines the real estate-related industries broadly, by including the construction and the real estate industries, in accordance with the classification of Morishima. I then analyze the changes in industrial structure in the construction and real estate industries using the connected input-output tables at constant 2005 level prices for the 1995∼2000∼2005∼2009 periods. Using a Leontief Model, I also measure the input-output effects and inflation transmission effects of the production, value added, income and employment of the construction and real estate industries, and the Index of the power dispersion and the Index of sensitivity of dispersion of these industries using a Rasmussen Model. Using the input-output model of Miller and Blair, I analyze the growth factors of the construction and real estate industries from the demand side, by dividing them into the four elements of changes in their consumption, investment, export and technology coefficients.

Viewing the consolidated analysis findings, the proportion of the construction industry relative to industry as a whole has gradually decreased, as it achieved low growth due to the excessively sluggish investment in it in the courses of the Asian currency and global financial crises, and this trend of decline in the industry seems likely to continue into the future as well. In addition, the construction industry’s effects on employment, which draw attention from the general public, and value added, and Index of dispersion sensitivity have all declined since 1995, and this trend is expected to continue going forward. This suggests that the construction industry’s role as a policy tool for business cycle adjustment has weakened.

The share of the real estate industry in output has also decreased since it has grown only slightly due to the lag in consumption since 2000. The trends of decrease since 2000 in the industry’s effects in creating value added and in its Index of dispersion sensitivity are expected to continue going forward, and its job creation effects are projected to increase only modestly or to stagnate. This is also testament to the declining role of the real estate industry as a policy tool for business cycle adjustment.

Based on these analyses, I draw the following implications:

First, as the shares in the Korea’s output-oriented industral structure of the manufacturing and service industries will for the time being both expand, the phenomenon of post-industrialization is likely to appear on a gradual basis. In the service sector, the proportions in total output of the producer service (business services, finance and insurance, communications and broadcasting) and social service (education and health care) areas will expand further. Meanwhile, given the declines in the shares of the construction and real estate industries, they are not expected to accord with the trends of post-industrialization and the growing inclination of our economy toward the service industries.

Second, by firmly establishing a sustainable base for transactions through the setting up of a fair market order and regulatory rationalization, we need to help the real estate-related industries to take a higher position in the national economy and make the absolute volumes of their employment and value added increase. We should also work to enhance the quality of the real estate-related industries by for example nurturing and securing expert professionals, expanding R&D investment, and establishing an advanced real estate financial system. Along with these efforts, we need to change the current trends of decreasing employment and value added of these industries to trends of increase and ultimately grow them into sustainable industries.

Third, although the real estate-related industries had served as a policy tool for business cycle adjustment in the past, as the authorities boosted economic activity through public investment and the easing of real estate regulations during bust times, while curbing public investment and tightening regulations during booms, it is now difficult to expect these industries to play such a role any longer. The stimulus effects of various national projects, such as the six free economic zones construction projects and the Four Rivers Restoration Project, will not be as great as those in the past.

These analyses have found that, although the real estate-related industries played a role as a policy instrument for business cycle adjustment in the past, their role has now been reduced. The real estate-related industries should therefore develop to play the role of sustainable industries, beyond just destinations for investment, through establishment of a fair market order and rational regulations, and the nurturing of human resources.

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 외환위기와 글로벌 금융위기가 포함된 기간인 1995∼2009년 기간 동안을 대상으로 부동산산업의 산업연관효과와 성장요인에 대하여 분석하였다. 이를 통해 부동산산업이 경기조절 수단으로서의 역할을 최근에도 계속하고 있는지 그 타당성 여부를 검토하였다.
이를 위해 먼저 부동산산업을 Morishima의 분류방식에 따라 건설업과 부동산업을 포괄하는 광의의 개념으로 정의하고, 2005년 가격기준의 1995∼2000∼2005∼2009년 접속불변산업연관표를 이용하여 건설업과 부동산업의 산업구조변화를 분석하였다. 이어서 Leontief의 모형을 이용하여 건설업과 부동산업의 생산, 부가가치, 수입, 취업의 산업연관효과와 물가파급효과를, Rasmussen의 모형을 이용하여 영향력계수, 감응도계수를 측정하였다. 그리고 Miller and Blair의 모형을 활용하여 건설업과 부동산업의 성장요인을 수요측면에서 소비, 투자, 수출, 기술계수 변화의 4개 요소로 분해하여 분석하였다.
분석한 결과를 종합하여 보면 건설업의 경우 외환위기와 글로벌 금융위기를 거치면서 극심한 투자부진으로 저성장에 그쳐 산출액기준 전산업 대비 비중이 점차 하락하여 왔으며 앞으로도 하락 추세를 지속할 것으로 보인다. 또한 건설업에서는 국민적 관심이 되고 있는 고용과 부가가치에 대한 효과와 감응도계수가 1995년 이후 낮아지고 있고 향후에도 그 추세가 지속될 것으로 전망되어 정책적인 경기조절수단으로서의 역할이 줄어들고 있음을 알 수 있다.
부동산업의 경우에도 2000년 이후 소비부진으로 저성장하여 산출액기준 전산업 대비 비중이 낮아져 왔다. 또한 부동산업에서는 2000년 이후 부가가치유발효과와 감응도계수가 낮아지는 추세가 향후에도 지속될 것으로 전망되고, 취업유발효과는 미미하게 상승하거나 정체될 것으로 보여 정책적인 경기조절수단으로서의 역할이 또한 줄어들고 있다.
이러한 분석결과를 토대로 다음과 같은 시사점을 도출하였다.
첫째, 향후 당분간 한국의 산출액기준 산업구조에서는 제조업과 서비스업의 비중이 동시에 확대되고 있어 탈공업화(post-industrialization) 현상은 서서히 나타날 것으로 보인다. 서비스업에서는 생산자서비스(사업서비스, 금융 및 보험, 통신 및 방송 등)과 사회서비스(교육 및 보건 등)의 산출액 비중이 더욱 확대될 것이다. 한편 건설업과 부동산업의 산출액 비중은 줄어들 것으로 예상되어 탈공업화나 경제의 서비스화 현상에는 부합하지 않을 것으로 전망된다.
둘째, 공정 시장질서의 확립과 규제합리화를 통해 지속가능한 거래기반을 확립함으로써 부동산산업이 국민경제상에서의 위치가 상승토록 하여 부동산산업의 고용과 부가가치의 절대규모가 커지도록 하여야 한다. 또한 양질의 전문 인력 양성과 확보, 연구개발 투자 확대, 부동산 금융제도에 대한 선진화 구축 등 부동산산업의 질적 발전을 통하여 고용 및 부가가치효과가 하락추세에서 상승추세로 전환 하는 등 지속가능한 산업으로서의 성장이 필요하다.
셋째, 과거 불경기시에는 공공투자나 규제 완화를 통하여 경기부양을 하고, 호황기에는 공공투자억제나 부동산 규제를 하는 등의 정책을 통하여 부동산산업이 경기조절수단으로서의 역할을 하여 왔으나 이제는 기대하기는 어렵다는 것을 보여주고 있다. 최근까지 진행하여온 6개 경제자유구역 건설사업, 4대강 건설사업 등 각종 국책사업은 건설경기의 진작을 통한 경기부양효과가 예전만큼 크지 않을 것이다.
따라서 부동산산업이 과거 정책적으로 경기조절수단으로서의 역할을 하여 왔으나 이제는 그러한 역할이 줄어드는 것으로 나타났는바, 부동산산업이 공정 시장질서의 확립과 규제 합리화, 인력양성 등을 통하여 투자재로서의 부동산에 대한 인식을 벗어나 하나의 지속가능한 산업으로 역할을 수행해야 한다.

목차 (Table of Contents)

• I. 서 론 1
• 1. 연구 배경 및 목적 1
• 2. 연구 범위 및 방법 3
• 1) 연구 범위 3
• 2) 연구 방법 3
• 3. 선행연구 검토 7
• 1) 산업연관효과 선행연구 7
• 2) 산업성장요인 선행연구 10
• 3) 선행연구와의 차별성 17
• II. 산업연관분석의 이론적 배경 19
• 1. 부동산산업의 분류 19
• 1) 건설업과 부동산업의 정의 19
• 2) 건설업과 부동산업의 분류 22
• 2. 건설업과 부동산업의 국민경제적 위치 27
• 3. 산업연관분석의 이론 고찰 33
• 1) 산업연관분석의 이론 33
• 2) 산업연관분석의 기본 모형 35
• III. 분석모형 38
• 1. 분석모형의 가정 38
• 2. 산업연관효과 분석모형 39
• 1) 생산유발계수 39
• 2) 부가가치유발계수 40
• 3) 수입유발계수 41
• 4) 취업유발계수 41
• 5) 영향력계수 42
• 6) 감응도계수 43
• 7) 물가파급분석 43
• 3. 산업성장요인 분석모형 45
• 4. 이용자료 51
• IV. 실증분석 53
• 1. 건설업과 부동산업의 산업연관효과 분석 53
• 1) 생산유발효과 53
• 2) 부가가치유발효과 56
• 3) 수입유발효과 59
• 4) 취업유발효과 62
• 5) 영향력계수 65
• 6) 감응도계수 68
• 7) 물가파급효과 71
• 2. 건설업과 부동산업의 성장요인 분석 74
• 1) 총량적 성장요인 74
• 2) 산업별 성장요인 76
• 3. 주요 분석결과와 정책적 시사점 89
• 1) 주요 분석결과 89
• 2) 정책적 시사점 94
• V. 결　론 97
• 1. 요약 및 결론 97
• 2. 연구의 한계 및 향후 연구과제 101
• < 참 고 문 헌 > 103
• < 부 록 > 113
• ABSTRACT 115