공공사업 의사결정 모델 개발에 관한 연구 : 장기공공임대주택 리모델링 사업을 중심으로

국문 초록 (Abstract)

우리나라 장기공공임대주택은 1989년 영구임대주택을 시작으로 50년공공임대주택 국민임대주택까지 서민의 주거안정을 위해 공급되고 있다. 1993년에 공급이 중단 된 영구임대주택은 준공 후 임대로 사용된 기간이 현재 최장 22년이 경과되었으며 50년공공임대주택 역시 최장 19년이 경과되어 시설의 노후화가 심각한 수준이다. 법제도 상 노후화에 의한 공동주택 리모델링 가능연한이 15년인 점을 고려할 때 이러한 장기공공임대주택의 물리적 노후화에 대한 대안 마련이 요구고 있다. 이에 2009년부터 시설개선사업이 시작되었으며 동 사업의 일환으로 영구임대주택 단위세대 리모델링 사업을 추진 중에 있다. 단위세대 리모델링 사업은 많은 국가 재정이 투입되는 공공사업으로 사업 추진에 관한 합리적 의사결정 절차가 요구되나 타당성 평가 제도나 별도의 의사결정 모델이 없는 현실이다.
기존의 예비타당성평가 제도 SOC사업을 중심으로 수립되어 거주자가 있는 공공임대주택을 대상으로 하는 사업과는 적용의 차이와 한계가 있다. 더불어 공동주택 리모델링 사업은 저소득층 주거안정과 사회 안정망 마련을 효과적으로 달성하기 위한 거주자 삶의 질 향상 측면의 공공 리모델링으로 재산가치 증식을 목표로 하는 민간 리모델링과 차이가 있다. 따라서 장기공공임대주택의 특성을 고려하여 유․무형의 가치를 반영할 수 있는 체계적 의사결정 모델의 개발이 필요하다.
이에 본 연구에서는 체계적 의사결정을 위해서는 대상 정책의 정책가치 평가 및 거주자의 사용가치를 반영한 최유효이용 분석을 통한 경제적 가치 평가가 이루질 수 있는 단계적 모델을 제시하였다. 모델의 절차는 먼저 MAUT 이용하여 속성별 정책가치를 평가를 실시한다. 이때, 유지관리보다 리모델링의 정책 가치가 큰 경우 다음 단계로 CVM을 이용하여 거주자의 리모델링 WTP를 산출하였다. 산출된 WTP를 사용가치로 반영한 현금수지분석을 통해 최유효이용 분석을 실시하여 최종적인 경제적 가치를 평가한다. 평가 결과를 종합하여 유지관리 및 현상유지의 최종적 가치평가를 통한 의사결정을 내린다.
개발한 모델의 적용성 검토를 위해 실증 분석 결과 정책가치인 효용 값은 리모델링 유형이 0.6161로 현상유지 0.2461보다 큰 것으로 나타났다. CVM을 이용한 거주자의 리모델링 유형별 WTP 평가 결과 2세대를 1세대로 통합하는 유형 E의 가치가 약 2,752만원으로 가장 큰 것으로 도출되었다. 1세대만을 대상으로 한 경우에는 유형 B의 가치가 약 2,461만원으로 가장 높은 것으로 분석되었다. 이러한 결과를 반영한 최유효이용 분석 결과도 현상유지보다는 리모델링 유형의 경제적 가치가 높은 것으로 평가되었다. 이를 통해 1단계 정책가치 평가에서 현상유지 보다 리모델링의 정책 가치가 큰 것으로 나타났다. 다음 단계로 CVM을 통해 산출 된 WTP 금액을 최유효이용 분석을 통해 비교 검증한 경제적 가치 평가결과에서도 현상유지 보다 리모델링의 가치가 큰 것으로 나타났다.
본 연구에서 개발한 공공사업 의사결정 모델의 활용성을 높이기 위해 실증 분석 과정에서 도출된 한계점과 대안을 중심으로 정리하여 모델 운영 기준을 함께 제시할 수 있었다. WTP 과대평가 문제에 대한 대안으로는 차등비율로 모델에 반영할 것을 제안하였으며 최유효이용 분석 시 반영해야 하는 여러 가지 현실 및 실무 자료의 경우 유연하게 적용이 가능할 수 있도록 추계기준을 제시 하였다.
연구를 통해 제시하고 있는 모든 수치적 결과가 불변의 값이나 금액을 의미하지는 않는다. 다만, 모든 결과가 수치적, 금전적으로 도출됨으로써 보다 명확한 실무적 의사결정에 도움이 될 것으로 기대할 수 있다. 특히, 향후 장기공공임대주택 리모델링 의사결정 시 실무적 활용이 가능하며, 1기 신도시를 중심으로 급속도로 증가하는 노후 공동주택의 리모델링 및 현상유지 의사결정에도 기초자료로 활용될 것으로 기대한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 배경 및 목적 = 1
• 제2절 범위 및 내용 = 3
• 제3절 방법 및 흐름 = 4
• 제2장 이론적 고찰 = 6
• 제1절 장기공공임대주택 리모델링 사업 = 6
• 1. 장기공공임대주택 유형별 재고 및 노후화 현황 = 6
• 2. 리모델링의 정의 및 공공 리모델링 사업의 특성 = 9
• 3. 공공 리모델링 사업 추진 현황 = 13
• 제2절 공공사업의 가치평가 = 18
• 1. 다양한 가치의 정의 및 평가방법 = 18
• 2. 공공사업의 경제적 가치 평가 = 19
• 3. 공공사업의 정책가치 평가 = 24
• 제3절 공공사업 의사결정 모델 = 31
• 1. 의사결정 모델의 개념 = 31
• 2. 공공사업 (예비)타당성 평가 모델 = 33
• 3. 리모델링 의사결정 모델 사례 분석 = 40
• 4. 장기공공임대주택 의사결정 모델 수립 = 49
• 제4절 선행연구 분석 = 52
• 1. 공공사업 타당성 평가에 관한 연구 = 52
• 2. 리모델링 사업 의사결정에 관한 연구 = 55
• 3. 연구에 응용된 방법론 연구 = 57
• 4. 선행연구의 한계 및 본 연구의 차별성 = 64
• 제3장 분석 방법론 = 66
• 제1절 분석 방법론의 선정 = 66
• 1. 장기공공임대주택 리모델링 사업의 가치평가 접근방법 = 66
• 2. 외부적(간접적) 가치 측정 방법 선정 = 69
• 3. 내부적(직접적) - 무형적 가치 측정 방법 선정 = 70
• 제2절 다속성효용이론(MAUT) 적용 분석법 = 77
• 1. 다속성효용이론(MAUT)의 개요 및 분석 절차 = 77
• 2. 속성 식별 및 속성수준의 정량화 = 78
• 3. 가치 측정 수준 제시 = 80
• 4. 단일속성 함수 도출 = 80
• 5. 속성의 중요도 가중치 평가 = 84
• 6. 다속성 효용함수 도출 = 86
• 7. 대안의 비교평가 = 87
• 제3절 조건부 가치 측정법(CVM) = 87
• 1. CVM의 이론적 배경 = 87
• 2. CVM 조사 설계 절차 = 87
• 3. 편의(bias)발생 최소화를 위한 절차 = 89
• 4. 추정모형 = 94
• 제4절 장기공공임대주택 리모델링 최유효이용 분석 = 98
• 1. 최유효이용 분석을 통한 의사결정 모델 = 98
• 2. 특수목적의 최유효이용 분석 = 102
• 제4장 장기공공임대주택 리모델링 사업 가치평가 결과 = 106
• 제1절 MAUT를 이용한 정책가치 평가결과 = 106
• 1. 평가 속성 및 조사 개요 = 106
• 2. MAUT를 이용한 정책 평가결과 = 109
• 제2절 CVM을 이용한 거주자 편익 평가결과 = 119
• 1. 설문조사 개요 = 119
• 2. 변수설정 = 120
• 3. 분석결과 = 122
• 제3절 최유효이용 분석결과 = 125
• 1. 분석 자료 및 기준 = 125
• 2. 분석결과 = 130
• 제4절 평가 결과 및 의사결정 모델 운영 방안 = 131
• 1. 의사결정 모델 적용 결과 및 적용 한계점 = 131
• 2. 의사결정 모델 운영 방안 = 133
• 제5장 결론 = 136
• 제1절 요약 및 시사점 = 136
• 제2절 연구의 한계 및 향후 연구과제 = 138
• 참고문헌 = 140
• 부록 = 152
• ABSTRACT = 170