도시형생활주택 개발사례의 성공과 실패 요인 분석 : 개발사례를 중심으로

국문 초록 (Abstract)

통계청의 조사에 따르면 2018년 이후 인구는 감소하지만 가구 수는 이후로도 계속 증가할 것으로 전망되며, 이러한 가구 수 증가는 상당부분 1인가구와 부부가구 증가에 따른 것이고, 1인 가구 주택의 수요로 도심 역세권 인근에 소형주택의 공급이 절실한 상황이다. 계속적으로 증가할 것으로 예상되는 1인가구의 소형주택 수요에 대응하기 위한 고민과 노력은 앞으로도 정부의 가장 큰 숙제일 것이다.
이에 본 연구에서는 기존의 도시형생활주택 및 소형주택, 1인 가구 주택 수요 등을 주제로 한 연구 사례를 분석하고 실제 도시형생활주택 성공 및 실패사례를 분석하여 현실적인 도시형생활주택의 공급 안정화 방안을 제시하고자 하였다. 도시형생활주택의 공급 안정화를 위한 본 연구와 관련된 선행 연구들의 결론을 살펴보면 대부분 도시형생활주택 제도의 활성화를 위하여, 관련 규제를 완화시켜야 한다고 제안하고 있다.
제도 완화의 주요 내용은 주택기금을 통한 건설자금 지원 시 기준 및 주차장 완화규정 기준의 차등적용, 분양면적, 용적률 상승, 세대수 완화 등의 조건의 개선, 도시형생활주택의 세대수 제한을 폐지, 양도세중과 적용대상에 따른 양도세 등 세제혜택 강화 등이 있는데, 본 연구와 실제 공급자 및 수요자 입장에서 공급을 안정화 시킬 수 있는 방법을 모색한 점에서 선행연구와는 차별성을 두었다.
도시형생활주택의 공급 안정화를 위해서는 다음과 같은 제도적 보완이 필요하다. 첫째, 국민주택기금의 지원 기준을 전용면적에서 계약면적 기준으로 완화시켜야 할 것이다. 둘째, 도시형생활주택 사업의 유동성확보를 위해 1순위 근저당 설정 이외에, 필요시 신탁회사의 우선수익권으로 채권을 확보가 가능하도록 하는 제도적 보완이 필요하다. 셋째, 인허가 관청에서는 도시형생활주택 제도의 도입 취지와 적용 범위 등을 정확히 파악하여 건축 민원의 신속한 처리를 하여야 할 것이다. 넷째, 지주가 직접 분양을 하여 공급원가를 낮출 수 있도록 시행 대행 제도를 활성화 시켜야 한다. 다섯째, 도시형생활주택 제도가 정부정책인 만큼 공공기관인 대한주택보증(주)에서는 도시형생활주택에 한하여 분양보증 수수료율을 감면해주어, 개발 업체들의 시장 진입을 유도하여야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study researches the adjustment of other factors. It is based on land compensation on loss compensations system in Korea. This study researches the loss compensation systems’ mean, legal basis, contents, and standards, and it illustrates the importance of adjustment of other factors for land compensation.
The adjustment of other factors is the most important method for realizing just compensation. The adjustment of other factors was in past law but it is deleted from current land compensation law, so that the basis of the law isn’t existed but it is applied at practical land compensation.
It analyzes that meaning and limit of the adjustment of other factor and managing condition at current land compensation of the adjustment of other factor and Board of Inspection’s inspecting results about the adjustment of other factor. Through 2nd Dongtan new town compensation, they are deduced that relationship applied posted price at public works area and the adjustment of other factor, relationship regulation of land price and the adjustment of other factor, and posted price’s realization proportion by inverse operation of the adjustment of other factor.
Some realization methods of the adjustment of other factor are suggested through this case analysis.
First, the meaning and applied basis of the adjustment of other factor are clearly reflected.
Second, applied posted price is made to be realized. Indeed, the adjustment of other factor is abolished and the posted price is to make realization, and it is also applied after researching regulation of the land price.
Third, a system to verify the adjustment of other factor is constructed. One method is that current system is going to be like now by reflecting real purchasing price. Another method is that verifying system of the adjustment of other factor is strengthened.
Fourth, applying data of the adjustment of other factor is clearly ruled, and standards of compensation based on precedent are enacted.
Although a constructor should only take citizen’s land property to progress their public works, reasonable compensation cost by testing loss compensation is very important tool to be balance between citizen and constructor.
Fair and objective reasonable compensation cost should be given because public works are going on by tax of citizen and the compensation cost also is driven by tax for fair burdened. In these aspects, the adjustment of other factor is important variable to give citizen basis of compensation cost. In conclusion, the adjustment of other factor should be reflected at land compensation law, so that citizen take fair compensation cost, and it makes the compensation system well and it is a basis that citizen could believe their country.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 3
• 제 2 장 선행연구 분석 4
• 제1절 도시형생활주택 관련 선행연구 검토 4
• 제2절 선행연구의 시사점 및 본 연구의 특성 8
• 1. 선행연구의 시사점 8
• 2. 본 연구의 특성 9
• 제 3 장 도시형생활주택 제도 현황 9
• 제1절 개념과 의의 9
• 1. 도입 배경 9
• 2. 개념과 의의 10
• 제2절 도시형생활주택의 내용 10
• 1. 도시형생활주택의 분류 11
• 2. 기타 소형주택의 유형 11
• 3. 일반 공동주택과 도시형생활주택의 비교 12
• 4. 도시형생활주택의 인허가 기준 및 절차 14
• 5. 도시형생활주택의 분양 방법 17
• 6. 도시형생활주택의 국민주택기금 지원 혜택 18
• 제 4 장 도시형생활주택 개발사례 연구 18
• 제1절 사례 연구 개관 18
• 1. 사례연구 목적 18
• 2. 연구 방법 19
• 제2절 성공사례 분석 19
• 1. 서울 장안동 프로젝트 19
• 2. 부산 초량동 프로젝트 25
• 3. 인천 주안동 프로젝트 28
• 제3절 실패사례 분석 31
• 1. 서울 신림동 프로젝트 31
• 2. 서울 하월곡동 프로젝트 34
• 3. 부산 부곡동 프로젝트 37
• 제 5 장 성공사례 및 실패사례의 요인 분석 39
• 제1절 성공사례의 요인 분석 39
• 제2절 실패사례의 요인 분석 41
• 제3절 정책적 제언 43
• 1. 건설자금 지원 면적기준 완화의 필요성 43
• 2. 건설자금 담보 설정 방식의 다양화 43
• 3. 건축 민원의 신속한 처리절차 기준 마련 44
• 4. 시행 대행용역 활성화(지주 직접분양 구도) 45
• 5. 분양보증 수수료율 감면 제도 도입 46
• 제 6 장 결 론 46
• 제1절 연구결과의 요약 46
• 제2절 연구의 한계 48
• 참고 문헌 49
• ABSTRACT 52