헤도닉 모형을 이용한 도시형 생활주택 가격의 결정요인 분석 = (An) analysis on the determinants affecting the price for urban-life housing using the hedonic price models

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 서울시 지역 특성차이에 따른 도시형 생활주택 가격결정에 영향을 미치는 요인들을 도출하고자 하였다. 가격의 유형의 경우 서울시 도시형 생활주택 전체와 군집분석을 통하여 구분된 가격이 높은 지역, 중간지역, 낮은지역을 그 대상으로 하였다. 그 방법으로는 선행연구 및 FGI(Focus Group Interview)와 적합성 검증을 통하여 객관적인 분석지표를 선정하였으며 도시형생활주택의 가격을 종속변수로 하고, 지역(구), 커뮤니티(동), 주택(건물) 특성자료들을 독립변수로 하여 헤도닉 모형을 구축하였다.
도시형 생활주택의 유형별로 도출된 결과를 요약해 보면 다음과 같다.
첫째, 서울시 도시형 생활주택 전체를 대상으로 한 가격결정모형에서 가격에 영향을 미치는 변수로는 주거지역, 전용면적, 도심, 복지시설수, 공시지가, 상업지역, 부도심, 지역범죄율, 대규모 사업체수, 버스노선수, 동 1인가구 비율, 연면적, 주차대수, 공원 및 하천거리, 지하철 거리 순으로 도출되었다.
둘째, 서울시 도시형 생활주택 가격 높은 지역을 대상으로 한 가격결정모형세에 가격에 영향을 미치는 변수로는 1인가구 비율, 연면적, 대규모 사업체수, 전용면적, 지하철까지 거리, 인구밀도, 용적률, 세대수 순으로 도출되었다.
셋째, 서울시 도시형 생활주택 가격 중간 지역을 대상으로 한 가격결정모형에서 가격에 영향을 미치는 변수로는 전용면적, 주거지역, 층수, 주차대수, 연면적, 공급면적, 지하철까지 거리, 대규모 사업체수, 공연 및 전시시설수, 복지시설수 순으로 도출되었다.
넷째, 서울시 도시형 생활주택 가격 낮은 지역을 대상으로 한 가격결정모형에서 가격에 영향을 미치는 변수로는 전용면적, 대학까지의 거리, 부도심, 공시지가, 공연 및 전시시설수, 주차대수, 세대수, 지하철까지의 거리, 공원 및 하천거리, 층수 순으로 도출되었다.
다섯째, 도시형 생활주택과 일반 주택가격에 영향을 미치는 요인들의 공통점과 차이점을 살펴보면 두 대상 모두 주택이라는 특성에서 지하철과의 거리, 상업시설, 주차대수, 연면적, 용적률과 같은 변수는 모두 중요한 요소로 도출되었다. 차이점으로 일반주택가격에 영향을 미치는 변수의 경우 학군이나 자연환경, 교육과 같은 자녀나 가족단위의 중심지표가 중요한 요인으로 나타난 반면 도시형 생활주택의 주요 영향 변수로는 1인가구 비율, 대규모 사업체수로 도출되었다.
연구결과에 따르면 도시형 생활주택에는 다양한 요인들이 가격에 영향을 미치고 있었으며, 지역적 특성요인에 따라 가격에 미치는 영향의 차이가 있음을 알 수 있었다. 또한 일반 주택가격의 경우 자녀나 가족단위의 특성요소가 중요한 변수로 나타난 반면, 도시형 생활주택의 경우 1인 가구 특성을 반영하는 변수가 중요한 것으로 도출되었다.
본 연구의 결과는 도시형 생활주택의 적정한 가격 산정과 향후 도시형 생활주택의 활성화 및 적정 공급 마련을 위한 정책 수립에 기여할 수 있는 기초자료로서 그 의의가 있다고 할 수 있다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 제3절 연구의 흐름도 5
• 제2장 이론 고찰 및 선행연구 검토 6
• 제1절 소형주택의 이론검토 및 도시형생활주택의 필요성 6
• 1. 소형주택의 필요성 6
• 2. 소형주택의 정의 및 분류 15
• 3. 도시형 생활주택의 필요성 18
• 제2절 도시형 생활주택의 고찰 23
• 1. 도시형 생활주택 제도 23
• 2. 도시형 생활주택 개념 및 분류 25
• 3. 일반 공동주택과 도시형 생활주택 비교 27
• 4. 도시형 생활주택의 현황 29
• 제3절 선행연구 고찰 38
• 1. 주택가격영향요인에 관한 연구 38
• 2. 주택가격변동에 관한 연구 39
• 3. 주택가격지수에 관한 연구 39
• 4. 도시형생활주택 사례를 통한 연구 및 지표설정에 관한 연구 40
• 5. 소형주택의 입지 선호요인에 관한 연구 41
• 6. 연구의 착안점 도출 44
• 제3장 분석의 틀 및 변수의 도출 46
• 제1절 분석모형 고찰 46
• 1. 헤도닉 가격 모형(Hedonic Price Model) 46
• 2. 군집분석의 이론 53
• 3. 회귀분석방법 고찰 59
• 제2절 변수의 도출 64
• 1. 변수의 도출과정 64
• 2. 선행연구와 FGI를 통한 변수의 종합 65
• 3. 변수의 적합성검증 66
• 제3절 자료의 수집 및 검증 69
• 1. 자료의 수집 69
• 2. 자료의 검증 70
• 3. K-S 검증을 통한 자료의 정규분포 검증 72
• 제4절 일반 주택가격결정요인 연구와 변수비교 73
• 1. 기존연구에서의 주택가격결정요인 변수 종합 73
• 2. 본 연구의 변수와 일반주택 가격결정요인 변수와의 비교 75
• 제5절 도시형 생활주택 특성 분석 77
• 1. 도시형 생활주택 전체자료 특성분석 77
• 2. 도시형 생활주택 변수별 특성분석 78
• 3. 도시형생활주택의 가격유형 분류 91
• 제4장 유형별 가격결정요인 영향분석 93
• 제1절 헤도닉 모형 개발 개요 93
• 제2절 유형별 가격 결정요인 모형 개발 94
• 1. 변수의 선정 94
• 2. 서울시 도시형 생활주택 전체에 대한 가격결정요인 모형 95
• 3. 서울시 도시형 생활주택 가격 높은 지역 가격결정요인 모형 98
• 4. 서울시 도시형 생활주택 가격 중간 지역 가격결정요인 모형 101
• 5. 서울시 도시형 생활주택 가격 낮은 지역 가격결정요인 모형 104
• 제3절 결과해석 및 비교분석 107
• 1. 도시형생활주택의 가격요인 해석 107
• 2. 일반주택가격결정요인과의 비교분석 111
• 제5장 결 론 113
• 제1절 결과의 요약 및 정책적 시사점 113
• 제2절 연구의 의의 및 향후 연구과제 116
• 참 고 문 헌 117

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