리츠 투자 의사결정 요인의 중요도 분석에 관한 연구 : 상장된 자기관리 리츠를 중심으로

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 리츠에 투자하는 금융기관(은행, 보험, 증권),연기금 및 투자회사, 개인투자자들을 대상으로 투자의사 결정시 중요하게 고려하는 요인을 살펴보았다. 부동산투자회사인 리츠의 입장에서는 투자자들로부터 효과적인 자금조달을 원활하게 하여 리츠의 활성화를 기대 할 수 있고, 투자자의 입장에서는 다른 투자자들은 어떠한 요인을 중요하게 고려하고 있는지를 헤아려 투자의 합리적인 의사결정을 하는데 도움이 되었으면 한다.
투자의사 결정시 중요하게 고려하는 요인과 그 정도를 파악하기 위해 각종 자료 및 선행연구 등 문헌연구와 아울러 AHP기법(Analytic Hierachy Process ; 계층분석적 의사결정방법)을 활용하였고, 전문가 및 일반 투자자 설문을 통하여 리츠 참여자들의 합리적 의사결정에 관한 행동실태에 대하여 요인별로 분석을 실시함으로써, 바람직한 의사결정 모형을 구축하기 위해 노력하였다.
금융기관에서 근무하는 투자전문가 46명(83.6%), 개인투자자5명(9.1%), 일반회사3명(5.5%), 연기금명(1.5%)등 55명이 설문에 응답하였다.
분석 결과를 요약하면, 대분류 항목에서는 리츠 대상 부동산의 개별 특성이 가장 높은 중요도를 차지하고 있고, 다음으로 리츠 투자환경, 그리고 리츠 자산 pool특성, 마지막으로 리츠의 경영 및 관리 특성 순으로 나타났다. 이는 해당 리츠의 투자 대상 부동산의 입지와 용도, 그리고 해당 부동산의 매입가격과 기타 권리관계가 리츠의 수익률에 중요한 요소로 작용 하기 때문이다.
중분류 항목에서는 리츠 투자환경 항목에서는 부동산시장 환경, 자본조달 환경, 거시경제변수, 자기관리리츠 환경 순으로, 리츠 자산 pool 특성 항목에서는 자산의 수익성, 자산의 구성, 투자기간, 자산의 규모 순으로, 리츠 대상 부동산 개별 특성 항목 내에서는 부동산 입지, 부동산 가격 ,부동산 권리관계, 부동산 용도 순으로, 리츠의 경영 및 관리특성 대상에 대한 분석 항목에서는 사업성 검토, 운용 전문 관리의 주체와 CEO의 신뢰성이 동일하게 나타났고, 감시 기능 구성원의 순으로 나타났다. 중분류 항목 16개의 영향 값 분석결과 부동산의 입지가 가장 높게 나타났고, 부동산시장 환경, 부동산 가격, 자산의 수익성, 권리관계, 자본 조달 환경, 부동산 용도, 사업성 검토, 거시 경제 변수, 자산의 구성, 자기관리 리츠 환경, CEO의 신뢰성과 운용 전문 관리의 주체, 투자기간, 자산의규모, 감시 기능 구성원 순으로 나타났다.
소분류 항목 전체 50개 요소 상호간의 영향 값을 분석해 보면 상위 5개 항목은 서울 및 수도권 소재 여부, 부동산 실거래가, 역세권, 부동산 가격상승 전망, 전체회수기간 순으로 나타났다.
위의 항목을 대분류 단계에서 살펴보면 상위 5개 항목중 리츠 대상 부동산 개별특성 항목에서 3개 요소, 리츠 투자 환경 항목에서 1개 요소, 리츠 자산 pool특성 항목에서 1개 요소가 각각 추출되었다. 결론적으로 대분류 항목 중요도 분석 결과와 같이 리츠 대상 부동산의 개별 특성이 최종 가중치를 고려한 대분류 항목의 중요도에서도 리츠 투자 환경, 리츠 자산 pool특성이나 리츠의 경영 및 관리특성보다 중요하다는 것을 알 수 있다. 대체로 투자대상 물건의 개별 특성을 거시적인 환경보다 더욱 중요시하고 있다는 것을 반영하고 있다고 볼 수 있다.
결론적으로 리츠 투자시 투자자들은 리츠의 경영이나 관리에 대한 세부적인 요인 보다는 리츠 대상 부동산의 개별 특성에 대한 요인을 중시하여 투자의사결정을 하고 있고, 세부적으로는 리츠 대상 부동산의 개별 특성중 부동산의 입지를 최고로 중요시하면서 수익성을 판단하는 지역으로는 서울 및 수도권을 꼽았다.
본 연구의 한계점으로는 계층구조를 개발하고 설문항목을 구성하는 과정에서 일부 요인이 누락하였을 가능성과, 중요도 요인 분석 결과를 해석함에 있어 설문자들 본인의 직관 내지 주관으로 해석하였다는 점을 간과 할 수 없으며, 이는 향후 연구과제로 부동산 소유를 통한 과도한 이익을 얻고자 하는 과욕을 지양하고 리츠가 일반주식 보다 안정적이면서도 투자수익률은 채권보다 높은 상품 특성을 가지고 주식과 채권의 중간형태 투자기회를 제공하고，일반 주식과 낮은 수준의 상관관계를 나타냄으로써 투자자가 분산투자를 하고자 할 경우 리츠 주식을 포트폴리오에 포함 함으로써 효율적 투자선(efficient frontied)을 좌상향 이동 시킬 수 있는 상품 신용철, 「리츠 투자 의향에 영향을 주는 요인에 관한 연구」,단국대학교 대학원 박사논문, 2003.
이 되도록 일반 투자자의 인식을 실증 분석하여 그 활성화를 위한 해결책을 모색하는 연구가 시급하다고 하겠다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 방법 및 범위 = 4
• 1. 연구의 방법 = 4
• 2. 연구의 범위 = 5
• 제2장 이론적 고찰 = 6
• 제1절 리츠제도의 개요 = 6
• 1. 리츠제도의 개념 및 의의 = 6
• 2. 리츠의 유형 = 9
• 3. 리츠의 운용 = 16
• 4. 리츠의 구조 = 20
• 5. 우리나라 리츠제도의 도입과 변화 = 25
• 6. 리츠의 설립절차 = 30
• 7. 리츠투자의 특성 = 33
• 제2절 선행연구의 고찰 = 34
• 1. AHP기법을 활용한 의사결정방법에 관한 선행연구 = 34
• 2. 리츠의 활성화 방안에 관한 선행연구 = 36
• 3. 선행연구와 본 연구의 차별성 = 37
• 제3절 자기관리리츠의 이해 = 40
• 1. 자기관리 리츠의 법적 개념 = 40
• 2. 자기관리리츠의 종류 = 41
• 3. 자기관리리츠 설립요건 = 42
• 4. 자기관리 리츠의 특징 = 46
• 제4절 상장된 자기관리 리츠의 현황 = 47
• 1. 케이탑리츠 = 47
• 2. 골든나래 리츠 = 52
• 3. 이코리아 리츠 = 59
• 4. 광희 리츠 = 66
• 5. 소결 = 69
• 제5절 자기관리 리츠 제도의 문제점과 활성화방안 = 71
• 1. 자기관리 리츠의 문제점 = 72
• 2. 자기관리 리츠의 활성화 방안 = 81
• 제3장 투자의사결정 모형의 구축 = 85
• 제1절 평가항목의 설정 = 85
• 1. 구성기준 추출 = 85
• 2. 설문조사 및 설문지 변수구성 87
• 3. 구성비율의 분석 = 89
• 제4장 투자의사결정 요인의 중요도 분석 = 91
• 제1절 논리적 일관성의 검증 = 91
• 제2절 중요도 분석 = 92
• 1. 대분류 항목의 중요도 분석 = 93
• 2. 중분류 항목의 중요도 분석 = 95
• 3. 소분류 항목의 중요도 분석 = 100
• 4. 소분류 항목의 영향 값 분석 = 108
• 제3절 분석결과의 요약 = 111
• 제5장 결론 = 113
• 제1절 연구결과 요약 = 113
• 제2절 연구의 한계 및 향후과제 = 114
• 참고문헌 = 116
• 부록 = 118