AHP 및 ANP기법을 활용한 아파트 구매결정요인 우선순위도출에 관한 연구

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of this study is completed for priority analysis of purchase factors of apartment houses through using AHP and ANP approaches by searching various mutual relations with determination factors.
For the study, research data was collected from 92 customer in Seoul, Incheon, Gyeonggi-do. The data are analyzed by such frequency analysis, AHP(Analytic Hierarchy Process), ANP(Analytic Network Process).
The major finding and implication can be summarized as follow:
First, determination factors of apartment house should be extracted from the literature on this subject such as such as surrounding environment, characteristics of complex, characteristics of each apartment houses, economics and psycho-social characteristics.
Secondly, the importance of variables has been estimated by using AHP. As a result of analysis, the importance has been analyzed in order of psycho-social characteristics, characteristics of complex, characteristics of each apartment houses, economics, surrounding environment.
Third, the importance of variables has been estimated by using ANP on the basis of a correlation between external variables and internal variables. As a result of analysis, the importance has been analyzed in order of economics, characteristics of complex, characteristics of each apartment houses, psycho-social characteristics, surrounding environment.
Fourth, the importance derived from AHP an ANP has been compared in order to present a differentiation of output. As a result of comparison, psycho-social characteristics is the first and economics is the forth factor in AHP analysis. However, economics is the first and psycho-social characteristic is forth in ANP analysis.
It is expected that this model for the decision-making items in choosing an apartment will have an important role for the apartment-purchasing procedure based on objective data.

국문 초록 (Abstract)

우리나라 아파트시장은 과거 생산자 중심의 시장에서 소비자 중심의 시장으로 급속히 변화되어 소비자구매의사결정도 과거와는 매우 다른 양상을 보이고 있다. 즉 아파트 구매결정요인은 고정되어 있는 것이 아니라 동태적으로 발전해 가기 때문에 새로운 흐름에 부합되는 연구가 필요하다.
한편, 최근에는 정성적 정보를 활용하여 다양한 의사결정이나 순위를 결정하는 다기준분석법(MCA: Multiple Criteria Analysis)이 주목을 받고 있는데, 그 대표적인 분석방법이 AHP기법과 ANP기법이다. 이들 기법들은 객관적 또는 정량적 평가요인 뿐만 아니라 주관적 평가요인도 수용할 수 있는 유연성과 복잡한 의사결정문제를 비교적 쉽게 접근할 수 있다는 장점으로 인해 그 활용도가 점차 늘어가고 있다.
본 연구는 부동산 또는 아파트 구매에 있어 소비자행동이 주요 요인간 상호작용에 의해 의사결정이 이루어진다는 관점을 기초로 하여 연구를 수행하였다. 이에 소비자들이 아파트 구매시 고려하는 요인들이 무엇이고, 이들 요인들의 우선순위는 어떠한지를 AHP기법과 ANP기법을 비교·분석하여 해당 기법들의 차별성을 검증하고자 연구를 진행하였으며 본 연구에서 도출된 결과를 정리하면 다음과 같다.
첫째, 기존문헌 고찰을 통하여 아파트구매결정요인의 유형을 제시하였다. 이에 아파트구매결정요인의 상위개념으로 주변입지 특성, 아파트단지 특성, 개별아파트 특성, 경제성, 사회심리적 특성 요인을 도출하였으며, 해당 요인들 하위개념으로는 18개 요인을 도출하였다.
둘째, AHP분석을 실시한 결과, 외적 요인(상위개념)의 우선순위는 사회심리적 특성, 아파트단지 특성, 개별아파트 특성, 경제성, 주변입지 특성의 순으로 중요도를 인식하며, 내적요인(하위개념)들은 경기변동, 정책변화, 층수, 부대시설, 주차장, 단지디자인, 단지규모, 브랜드, 대출조건, 평형, 향, 공간구조, 자연환경, 생활시설, 아파트가격, 교육환경, 투자가치, 교통편리성의 순으로 중요도를 인식하고 있음을 알 수 있었다.
셋째, ANP분석을 실시한 결과, 외적 요인(상위개념)에서는 경제성, 아파트단지 특성, 개별아파트 특성, 사회심리적 특성, 주변입지 특성의 순으로 중요도를 인식하는 것으로 나타났다. 또한 내적 요인(하위개념)들은 정책변화, 브랜드, 경기변동, 평형, 단지디자인, 공간구조, 단지규모, 아파트가격, 투자가치, 대출조건, 부대시설, 층수, 주차장, 향, 생활시설, 자연환경, 교육환경, 교통편리성의 순인 것으로 나타났다.
넷째, 아파트 구매결정요인 중요도에 대한 AHP분석과 ANP분석의 결과를 비교한 결과, AHP분석에서는 사회심리적 특성이 1순위이고 경제성이 4순위인 데 반하여 ANP분석에서는 경제성이 1순위이고 사회심리적 특성이 4순위인 것으로 나타났다. 또한 내적요인(하위개념)에 대한 비교분석 결과, AHP분석에서 8순위인 브랜드가 ANP분석에서는 2순위이고, AHP분석에서 10순위인 평형이 ANP분석에서는 4순위로 나타난 점이 가장 특징적인 결과이다.
따라서 이러한 AHP분석과 ANP분석의 결과 차이는 AHP분석이 다양한 요인들 간의 상호작용을 반영하지 못하는 구조적 차이에 기인한다고 할 수 있다. 즉 AHP분석결과에 따르면 변수간 상관관계가 고려되지 않기 때문에 독립적으로는 사회심리적 특성이 가장 중요하지만, ANP분석에서는 아파트단지 특성, 개별아파트 특성, 사회심리적 특성, 주변입지 특성 등의 요인들이 경제성에 영향을 미치는 중요한 요인이기 때문에 이러한 상호작용이 반영되어 결과적으로 경제성의 중요도가 가장 높다는 것을 나타내는 결과이다.
이러한 결과를 고려할 때, ANP분석 결과에 따른 우선순위를 일반적으로 적용할 수는 없지만 ANP기법이 변수간 실제적인 상관관계를 고려한다는 점에서 AHP기법보다 현상을 보다 정확하게 반영하고 있음을 알 수 있다. 즉 경기변동과 정책변화와 같은 사회심리적 특성은 아파트 구매선택요인의 우선순위를 변화시킬 수 있는 중요한 원인이지만 그동안 연구에서 소홀히 다루어져 왔고, 또한 그 영향력이 반영되지 않은 결과는 현실을 왜곡할 수 있다는 점에서 ANP분석결과는 의미를 갖는다.
그러므로 향후 아파트구매결정과 관련된 정책 및 전략수립에 있어 이러한 방법론의 차이를 이용하여 변수의 상관관계 및 독립성 등을 보다 명확히 파악하여 우선순위를 분석한다면 보다 효과적인 결과를 얻을 수 있을 것으로 생각된다.
끝으로 전술한 바와 같이 AHP분석 및 ANP분석은 구조적인 차이로 인해 중요도의 우선순위에서 차이가 있지만 분석결과의 공통적 흐름은 아파트에 대해 오랫동안 유지되어온 가치가 변화되고 있음을 알 수 있었다. 즉 2000년대 초·중반까지 부동산경기 호황으로 아파트의 브랜드화 및 고급화를 통해 부가가치가 창출되던 시장이 이제는 기존의 가치만으로는 더 이상 이익을 창출하기 어렵다는 것을 보여주고 있다.
그러므로 위의 결과를 토대로 할 때, 앞으로는 경제성 자체보다는 경기변동, 정책변화 등과 같이 경제성을 결정하는 거시적인 환경의 변화에 보다 많은 관심을 기울여야 할 것이며, 또한 아파트의 공급 과잉에 따른 소비

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 문제의 제기 1
• 제2절 연구목적 4
• 제3절 연구방법 및 범위 5
• 제2장 이론적 배경 8
• 제1절 아파트 시장의 특성 및 시장변화 8
• 제2절 AHP기법에 대한 이론적 고찰 17
• 1. AHP기법의 개요 17
• 2. AHP기법의 의사결정과정 18
• 제3절 ANP기법에 대한 이론적 고찰 22
• 1. ANP기법의 개요 22
• 2. ANP기법의 의사결정과정 24
• 제4절 아파트 구매결정요인에 대한 선행연구 27
• 제3장 연구 설계 31
• 제1절 연구모형 31
• 제2절 조사설계 33
• 1. 설문지 개발 33
• 2. 설문지 구성 35
• 3. 표본설계 및 자료수집 36
• 4. 분석방법 37
• 제4장 실증분석 38
• 제1절 연구표본의 특성 38
• 제2절 아파트 거주 현황 40
• 제3절 아파트 구매결정요인의 우선순위 결정을 위한 AHP분석 42
• 1. 상위개념차원의 중요도 분석 42
• 2. 하위개념차원의 중요도 분석 44
• 제4절 아파트 구매결정요인의 우선순위 결정을 위한 ANP분석 48
• 1. ANP기법의 아파트 구매결정요인 중요도 산정절차 48
• 2. 연구변수간 상관성 분석 48
• 3. 아파트 구매결정요인 중요도 분석 ANP분석 모형 설정 51
• 4. 외적요인(상위개념) 아파트 구매결정요인의 가중치 결정 52
• 5. 초기 대행렬 및 가중 대행렬 산출 53
• 6. 수렴 대행렬 산출 55
• 7. 아파트 구매결정요인의 외적·내적 중요도 분석 56
• 제5절 아파트 구매결정요인 중요도에 대한 AHP·ANP 비교분석 62
• 제5장 결론 65
• 제1절 연구결과의 요약 및 시사점 65
• 제2절 연구의 한계 및 향후 연구과제 69
• 참고문헌 70
• 부 록 73
• Abstract 81