주택 매매시장과 경매시장의 상호 관계에 관한 실증연구 = (An) empirical study on interrelationship between normal housing market and auction market

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The aim of this study is to verify long and short term equilibrium in auction and normal market by using macroscopic analysis of each housing market's characteristics.
Particularly, a quantitative approach using time series data was adapted herein to prove interdependence and influence between auction and normal market.
Not only the apartment sale price index in Seoul and Busan area but the number and the bid prices of auction were quoted from Kookmin bank and the Korea Supreme Court's statistic from July, 2002 to December, 2011 respectively.
In pursuit of base stability as well as causality of both markets, Unit Root Test, Granger Causality Test, Cointegration Test, Vector Error Correction Model were applied.
The results are as follows. Mutual causality is illustrated in whole country, Seoul, and Busan area. Such interdependence is remarkable especially in Busan area where housing prices have been on sharp rise recently. Long-run equilibrium relationship in whole country, Seoul, and Busan is also visible throughout Cointegration Test. As the nationwide housing bid price index increase 1 percent, sale price index increases 10.55 percent. The elasticity of Seoul in price index vs. sale price is 5.16, whereas that of Busan is 2.57. This means that sales prices are influenced by the bid prices and that they rise to some extent accordingly if it is seen over the long term. It is significant that the results of study provide empirical support for predicting future housing market with contract prices in housing auction market. In addition, the numbers of auction cases and the housing price index in whole nation and Seoul illustrate negative relationship but the difference is relatively low in Bid price ratio to Cofficient degree. In particular, whole nation and Seoul are seen to approach long-term equilibrium through short-term arrangement if generally analysed on the basis on VECM.
On the contrary, Busan looks diverge with the plus of Error correction term. The reasons are presumed insufficient and short time series data. It is necessary to examine it when sufficient data are collected next time.

국문 초록 (Abstract)

본 연구의 목적은 거시적 측면에서의 경매시장과 일반 거래시장의 특성을 분석하고 장·단기균형관계 여부를 실증 분석 하는 것이다. 특히 세간에서 통용되고 있는 경매시장의 부동산매매시장에 대한 선행성 내지는 일반 부동산시장이 경매시장에 미치는 영향에 관해 시계열 자료를 이용한 계량적 접근을 시도했다.
이를 위해 현행 민사집행법이 시행된 2002년 7월부터 2011년 12월까지의 전국 및 서울과 부산 지역의 국민은행의 아파트 매매지수와 대법원 경매통계자료 중 경매건수와 낙찰가율을 사용하였다.
계량모형은 단위근 검정, 그랜저인과관계검정, 공적분검정, 벡터오차수정모형(VECM)을 통해 자료의 안정성과 양 시장의 인과성 및 장·단기 균형관계를 살펴보았다.
실증 분석 결과를 살펴보면, 그랜저인과관계검정에서 전국, 서울, 부산 3개 권역 모두 상호 그랜저인과하고 있었으며, 특히 최근 급격한 상승세를 시현했던 부산시장에서는 그 관계성이 더욱 강하게 나타나고 있었다. 또한 공적분검정을 통해서는 전국, 서울, 부산 권역 모두에서 장기균형관계가 성립하고 있음을 알 수 있었다. 전국권역에서는 낙찰가율지수가 1% 상승하면 매매가격지수가 10.55% 상승하고, 서울권역의 낙찰가율지수에 대한 매매가격지수의 탄력성은 5.16, 부산권역의 낙찰가율지수에 대한 매매가격지수의 탄력성은 2.57로 나타났다. 이는 각 권역별로 탄력성의 크기에는 차이가 있지만, 장기적으로 낙찰가율이 상승하면 매매가격도 일정부분 영향을 받아 상승한다는 의미이다. 일반적으로 경매시장의 낙찰가율을 보고 매매시장의 향후 흐름을 예측하는 경우가 많은데, 이에 대한 실증적 근거를 제시할 수 있다는 점에서 매우 의미 있는 결과라고 할 수 있다. 한편, 경매건수와 매매가격지수도 전국권역과 서울권역에서는 음(-)의 장기균형관계를 가지는 것으로 나타났으나, 낙찰가율에 비해 계수 크기는 상대적으로 작았다. 특히 전국과 서울권역은 벡터오차수정모형을 통해서 장·단기 관계를 종합적으로 분석한 결과, 오차수정항이 음(-)의 부호를 보임으로써 단기조정과정을 통해 장기균형관계에 접근하고 있는 것으로 나타났다.
반면에 부산은 오차수정항이 양(+)의 부호를 보여 수렴하지 못하고 발산하고 있는 것으로 나타났다. 이는 시계열이 비교적 짧은 점과 상대적으로 지역적 범위가 좁아 자료가 충분치 못한 것이 그 원인으로 추정되나, 추후 시계열 자료를 좀 더 확보한 후 지역적 범위를 일부 조정해서 검정해 볼 필요성이 있겠다.

목차 (Table of Contents)

• Abstract --------------------------------- ⅶ
• Ⅰ. 서론 -------------------------------- 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 ------------------------------ 1
• 2. 연구의 내용 및 범위 ------------------------------ 7
• 가. 연구의 내용 ---------------------------------- 7
• 나. 연구의 범위 및 방법 ------------------------ 12
• 3. 선행연구 검토 ----------------------------------- 15
• Ⅱ. 부동산 시장의 특성과 가격결정이론 ------- 28
• 1. 부동산 시장의 특성 ----------------------------- 28
• 2. 주택가격결정이론 ------------------------------ 33
• 가. 입찰가 이론 ---------------------------------- 34
• 나. 내재가격 이론 ------------------------------ 35
• 3. 부동산 경기변동이론 ----------------------------- 37
• 가. 내생적 경기변동이론 ------------------------ 38
• 나. 외생적 경기변동이론 ------------------------ 40
• 다. 거품경기변동이론 --------------------------- 41
• 4. 주택가격지수 ------------------------------- 46
• 가. 라스페이레스(Laspeyres) 방식 ----------------- 47
• 나. 특성가격지수모형 --------------------------- 47
• 다. 반복매매지수모형 --------------------------- 49
• 라. SPAR 지수모형 ---------------------------- 50
• 마. 국민은행지수와 실거래가 지수 ----------------- 51
• Ⅲ. 부동산 경매의 이론적 고찰 및 현황 --------- 54
• 1. 부동산경매의 의의 및 유형 --------------------- 54
• 가. 부동산경매의 법적성질 ----------------------- 54
• 나. 부동산경매의 가치 --------------------------- 57
• 다. 부동산 경매의 유형 -------------------------- 60
• 라. 일반 매매계약과의 비교 ----------------------- 64
• 2. 부동산경매의 절차 및 주요 내용 -------------------- 65
• 가. 부동산경매 절차 ---------------------------- 65
• 나. 민사집행법 제정으로 인한 주요변화 ------------- 71
• 3. 부동산경매시장의 현황 ---------------------------- 78
• 가. 입법례와 외국의 현황 ------------------------ 78
• 나. 우리나라 경매시장의 현황 ---------------------- 83
• Ⅳ. 주택 매매시장과 경매시장의 인과관계 분석 --- 99
• 1. 자료의 선택 및 기초 통계량 ---------------------- 99
• 2. 아파트 매매시장과 경매시장의 기술적 분석 ---------- 101
• 3. 단위근 검정 --------------------------------- 107
• 4. 그랜저 인과관계 검정 ------------------------- 112
• 가. 전국아파트시장 인과성 검정 ------------------- 114
• 나. 서울아파트시장 인과성 검정 ------------------- 116
• 다. 부산아파트시장 인과성 검정 ------------------- 119
• 라. 인과관계로 본 부동산시장과 경매시장의 관계 ------ 121
• Ⅴ.주택매매시장과 경매시장의 탄력성 검정
• 1. 공적분 검정 -------------------------------- 124
• 가. 전국아파트시장의 탄력성 검정 ---------------- 126
• 나. 서울아파트시장의 탄력성 검정 ---------------- 128
• 다. 부산아파트시장의 탄력성 검정 ---------------- 130
• 2. 벡터오차수정모형 --------------------------- 132
• 가. 벡터오차수정모형 설정 ---------------------- 132
• 나. VECM 분석 ------------------------------ 135
• Ⅵ. 결론 -------------------------------- 142
• 1. 연구결과의 요약 ----------------------------- 142
• 2. 정책적 시사점 ------------------------------ 145
• 3. 향후 연구과제 ------------------------------- 147
• 참고문헌 -------------------------------- 150
• 1. 국내문헌 ---------------------------------- 150
• 2. 국외문헌 ---------------------------------- 153
• 국문초록------------------------------------156
• 감사의 글 ---------------------------------- 158