商家不動産의 風水立地에 관한 硏究 : 서울 江西地域의 料食業體를 中心으로

국문 초록 (Abstract)

<국문요약>

상가부동산의 풍수입지에 관한 연구
- 서울 강서지역의 요식업체를 중심으로 -

서경대학교 경영대학원 경영학과
풍수지리전공
김 가 임


최근 해외 의존도가 높은 한국의 경제상황에 대하여 회의적인 시각이 제시되고 있고 내수시장은 더욱더 위축되어 서민경제가 위기에 처해있으며, 부동산 경기 침체는 높은 금융이자를 안고 마련한 주택의 보유와 처분에 있어 환금성(換金性)의 난항으로 서민은 물론 중산층까지의 몰락을 예고하고 있다. 그 뿐만 아니라 한국의 IMF체제에서 본격적으로 도입되기 시작한 근로자의 능력과 성과급제가 기업의 주요 인사정책으로 인식되면서 능력급 혹은 성과급에 의한 직무평가방법이 새로운 인사고가 방안으로 확실하게 자리매김한 것으로 보여 진다. 이에 따라 장기 근속자에게 유리하게 적용되었던 임금체계의 대변혁을 겪으면서 평생직장이란 인식은 기업의 조직문화에서 완전히 사라지게 되었다.
따라서 기업의 생존전략에 의해 연령이나 근속년수와 상관없이 조기 퇴직자나 명퇴자라는 이름으로 기업의 인력개편이 이루어지게 되고 많은 근로자가 자의 든 타의 든 직장에서 퇴출이란 절차를 밟게 됨에 따라 이들의 대부분은 자영업에 종사하게 되었다. 자영업을 운영하는 주체는 각자의 창업목적과 목표, 자본에 있어 자기자본의 비율, 영업 및 판매 마케팅전략, 수익률 분석 등 기타 창업과 관련된 항목에서 세심한 사업의 타당성 분석을 기초로 한다고 하지만 실제 창업과 함께 3년 이상 사업을 유지 존속하기란 쉽지 않다.
창업의 실패 원인에 있어서도 많은 요인에 의한 직, 간접의 실패원인이 있겠지만 사업장의 입지조건은 사업의 성패를 좌우하는데 있어 매우 중요한 비중을 차지한다고 할 수 있다. 이에 본 연구는 창업이라는 경제활동 주체들의 사업장 입지선정에 있어서 경제학적 입지선정이라는 분석방법에 대한 중요성과 함께 오랜 시간동안 한국사회에 인간의 길흉(吉凶)과 관련한 택지(宅地)의 입지선정에 활용되어진 풍수입지론의 고찰을 통해 일반 소매사업장의 상가입지를 풍수론적으로 분석하는데 있다.
풍수입지론적으로 분석된 입지요인을 바탕으로 풍수적 길흉에 따라 나타나는 소매상가 사업장의 활성화 정도에 따른 풍수입지와 사업상의 성패와의 상호 관련성을 모색 하였다. 이를 바탕으로 자영업자의 창업 시 상가입지에 대한 평가에 있어 풍수적 입지요인을 적극 활용하여 자영업자의 창업성공에 일조함으로서 풍수지리학의 현대적 활용과 실용학문으로써의 학문적 위상을 높이는데 그 연구목적이 있다.
본 연구에 있어서 연구범위는 경제적 입지분석은 조사대상 음식점업의 입지환경분석과 점포입지선정 평가표 등의 기초자료에 의한 분석을 위주로 하였으며, 풍수론적 입지분석은 형기론(形氣論)에서 다루고 있는 주요 이론과 이기론에서의 형기살의 유무에 대한 평가와 상업입지 형기분석표를 적극 활용하였다. 이 과정에서 양택론(陽宅論)의 주요이론인 동·서4택론, 좌·우선6택론(左·右旋6宅論)을 적극 활용하였다. 주요 연구내용으로는 상가부동산의 자연지형과 지리적 측면에서의 길흉, 주위 양택물과의 형기살 여부, 상가좌향(商家坐向)과 양택4주상(陽宅四住上)의 문주조측(門住灶厠)의 길흉분석(吉凶分析), 사업주의 본명궁(本命宮)과 좌·우선6택(左·右旋6宅), 생기복덕간법(生氣福德看法)과 관련된 풍수적 길흉여부(吉凶與否) 등을 연구범위로 설정하였다. 연구지역은 서울시 강서구, 양천구에 소재하는 자영업소 가운데 요식업소 5군데를 임의 선정하였다.
본 연구는 한국의 선조들이 물려준 실학(實學)으로서의 자연지리학인 풍수론의 현대적 의미를 되살리고 인간들의 삶에 보다 더 윤택한 기회를 제공한다는 측면에서 풍수이론을 활용하여 상가의 입지에 관한 신·구학적 관점, 즉 경제적 관점과 자연적(풍수적) 관점이라는 두 가지 측면에서 보다 객관적으로 조사, 분석, 평가하려고 하였다. 연구결과에 의하면 상가입지에 있어 현대 신학(新學)으로서의 경제지리학적 입지분석과 함께 구학(舊學)의 전통 풍수지리학적 입지분석이 동시에 이루어진다면 창업을 계획 중인 자영업자들에게 보다 더 안전한 사업기회와 사업의 영속성을 보장하는데 일조(一助)할 것으로 기대된다. 상업입지의 조건을 고려함에 있어 경제적 입지분석과 풍수적 입지분석이 동시에 고려되어야 한다. 특히 풍수적 입지분석에 있어서는 이기론(理氣論)적 분석과 형기론(形氣論)적인 분석이 함께 이루어져야 함을 의미한다.

목차 (Table of Contents)

• 目 次
• 第Ⅰ章 序 論 ......................................................................................1
• 제1절 연구의 목적 ......................................................1
• 제2절 연구의 범위와 방법..........................................5
• 제3절 연구의 한계점과 향후과제..............................6
• 第Ⅱ章 상가부동산의 입지에 관한 이론적 고찰.......9
• 제1절 현대 경제지리학에서의 입지론.......................9
• 1.1 상가입지론에 대한 개설 .....................................9
• 1.2 상가의 개념과 분류 ..........................................24
• 1.3 상가입지선정의 일반론 ....................................26
• 제2절 전통 풍수론적 입지론 ....................................31
• 2.1 풍수입지에 대한 개설 .......................................31
• 2.2 형기 풍수론에서의 입지적 고찰 .....................39
• 2.3 이기 풍수론에서의 입지적 고찰 .....................47
• 第Ⅲ章 상가입지에 대한 현황분석 ............................51
• 제1절 연구지역에 대한 개관 ....................................51
• 1.1 행정구역상의 위치적 개관 ...............................51
• 1.2 도시계획법상 용도적 개관 ...............................54
• 1.3 서울의 풍수론적 개관 .......................................57
• 제2절 연구대상 지역과 업소에 대한 개요 및 분 석.....................................................................................59
• 2.1 연구대상 지역과 업소에 대한 개요 ................59
• 2.2 연구대상 업소에 대한 경제입지론적 분석 ....68
• 2.3 연구대상 업소에 대한 풍수입지론적 분석 ....82
• 1) 형기풍수론에 의한 길흉분석 ..........................82
• 2) 이기풍수론에 의한 길흉분석 ...........................92
• 第Ⅳ章 입지분석결과에 나타난 특성 .......................99
• 제1절 경제론적 입지분석 결과와 특성 ..................99
• 1.1 연구분석 결과에 대한 총설 .............................99
• 1.2 경제론적 연구분석과 특성 ............................100
• 제2절 풍수론적 입지분석 결과와 특성 ................103
• 2.1 이기풍수론적 분석결과와 특성 ....................103
• 2.2 형기풍수론적 분석결과와 특성.....................105
• 第Ⅴ章 結 論 ............................................................109
• * 參考文獻
• * 國文要約
• * 英文抄錄