공동주택의 효율적 관리가 주거만족도 및 투자가치에 미치는 영향에 관한 연구 = (A) study for residence satisfaction and investment value which are influenced by efficient management of apartment houses

국문 초록 (Abstract)

주택의 절대적 공급량의 부족으로 1970년대부터 촉진된 공동주택의 대량공급은 주택보급의 양적 확대에 크게 기여하였다. 주택보급률은 지난 2002년부터 100%를 상회하게 되었으며 공동주택의 수도 전체 주택수의 71%에 달하게 되었다. 경제가 발전하면서 생활의 3대 필수요건중 하나인 주거의 개념도 안식처의 개념을 넘어 주택은 주거공간으로서의 유형자산인 동시에 수익률이 높은 안정자산으로 분류되고 있고, 실물자산이 금융자산의 3배에 육박하는 한국가구의 자산구조상 매우 중요한 위치를 차지하고 있다. 특히 한국 주거형태의 대다수를 차지하는 공동주택은 접근성, 생활의 편리성 등의 이유로 선호도가 높고 그 동안의 학습효과에 의해 자산의 보전과 증식을 위한 투자대상으로도 인식되고 있다.
하지만 주택의 공급에만 치중하다보니 공동주택관리와 관련된 여러 가지 사회적 문제가 빈번히 발생하여 공동주택관리에 대한 중요성이 대두되고 있다. 공동주택의 관리는 쾌적한 주거환경의 지속적인 유지를 위해서도 중요하지만, 주거 개념의 변화에 따라 공동주택이 중요한 투자자산인 점을 고려해 볼 때 자산가치의 향상을 위해서도 그 필요성이 더욱 커지고 있다.
따라서 본 연구는 공동주택의 효율적 관리가 주거만족도 및 투자가치에 어떠한 영향을 미치는 지를 분석하고, 학술적, 정책적 시사점을 제공하는 데 연구목적을 두고 있다. 이러한 연구목적을 달성하기 위하여 본 연구는 관련 문헌과 선행연구를 토대로 다수의 가설을 설정하였다. 그리고 경험세계의 실제자료를 조사하고 분석하여 이들 가설을 검증하고 그 의미를 해석하였다. 통계의 수단은 SPSS와 AMOS를 사용하였으며 매개효과의 크기와 유의성을 파악하기 위해 부트스트랩을 사용하였다.

본 연구의 주요 발견 및 그 시사점을 요약하면 다음과 같다.
첫째, 공동주택 관리유형이 주거만족도에 미치는 영향에 대해 분석한 결과 공동주택의 운영관리·유지관리·생활관리가 효율적으로 관리될수록 주거만족도가 높아짐을 알 수 있었다.
둘째, 주거만족도가 투자가치에 미치는 영향에 대해 분석한 결과, 주거만족도의 향상은 공동주택의 투자가치 상승으로 이어진다는 것을 확인할 수 있었다.
셋째, 거주 지역에 따른 공동주택의 관리유형 및 주거만족도와의 차이는 없는 것으로 나타났다. 하지만 투자가치와 거주 지역에 따른 차이가 통계적으로 유의한 차이가 있다는 결과를 통해서 버블세븐 지역과 버블세븐이 아닌 지역의 지역적 차이의 의미를 다시 한 번 확인할 수 있었다.
넷째, 건축경과년수에 따른 공동주택의 관리유형, 주거만족도, 투자가치는 모든 독립변수에서 건축경과년수가 5년 이하일 때 가장 높은 것으로 나타났다.
다섯째, 공동주택단지의 관리 형태에 따른 공동주택의 관리유형, 주거만족도, 투자가치와의 차이는 투자가치를 제외한 모든 독립변수에서 위탁관리가 가장 높은 것으로 나타났다.
AMOS를 통해 실증 분석한 연구 결과는 다음과 같다.
첫째, 공동주택의 운영관리, 유지관리, 생활관리는 각각 주거만족도에 양(+)의 영향을 미치고, 둘째, 주거만족도는 가격형성의 기대감을 의미하는 투자가치에 양(+)의 영향 미치는 것으로 나타났다. 셋째, 공동주택의 운영관리, 유지관리, 생활관리는 투자가치 변동에 양(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다.
연구 개념들 사이의 인과구조를 가정하여 완전매개모형을 정립한 후 가설들의 효과관계의 크기를 총 효과, 직접효과, 매개효과로 나누어 분석한 연구 성과를 종합해 보면 생활관리, 유지관리, 운영관리 순으로 투자가치 변동에 영향을 미치고 있다고 해석할 수 있으며 입주민들의 사생활 보호와 공동체의식 , 커뮤니티를 중시하는 생활관리가 투자가치 변동에 가장 큰 영향을 미치는 요소로 작용하고 있음을 확인할 수 있었다.
SPSS를 통한 회귀분석은 전체적인 구조와 영향관계를 고려하지 않아 관리요소와 투자가치의 직접경로가 채택되었으나, AMOS 분석결과 직접경로 보다는 매개경로를 통해 영향을 미친다는 것이 확인되어 전반적으로 공동주택의 효율적 관리는 주거만족도를 높이고, 주거만족도는 투자가치를 높인다고 해석할 수 있으며, 공동주택의 효율적 관리는 주거만족도를 매개로 해서 투자가치를 높인다고 결론 내릴 수 있을 것이다.
본 연구가 발견한 이들 주요 내용의 학술적, 정책적 의의는 다음과 같다.
첫째, 본 연구에서 발견된 결과들은 공동주택의 주거만족도와 투자가치를 높이는데 공동주택관리의 중요성을 인식하고 어떤 관리유형에 중점을 두어야 하는가의 의문에 대한 객관적인 사실을 추가함으로써 부동산 학계의 학술적 지평을 넓히는 데 기여할 것이다. 즉, 본 연구는 기존 부동산 학계에서 관념적으로만 인식되어 온 공동주택 관리의 중요성을 경험세계의 실제자료를 통해 객관적으로 검증함으로써 경험세계의 연구지평을 넓히고 있다.
둘째, 본 연구의 이러한 발견은 정부의 공동주택 정책과 부동산 업계의 실무정책에 다양한 관점을 제공할 것이다. 즉, 본 연구는 정부의 공동주택 정책담당자, 건설회사 담당자, 주택관리회사 담당자, 부동산 중개업자, 부동산 투자자, 공동주택 입주민 등에게 객관적인 사실을 제공함으로써, 그들의 의사결정에 도움을 줄 수 있을 것이다.
한편, 공동주택관리의 중요성과 효율적 관리의 필요성에 비추어 현재 공동주택 관리업체들의 난립으로 경제적 손실이 크고, 관리의 효율성이 떨어지고 있는 실정이므로 주택관리공사 등과 같은 공공기관을 설립하여 일정 규모 이상의 공동주택 단지를 정부가 관리하는 정책적 선택도 필요하다고 본다.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 표목차 ⅳ
• 도목차 ⅵ
• 논문개요 ⅶ
• 제 1 장 서 론 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1
• 제 2 절 연구의 범위 및 방법 2
• 1. 연구의 범위 2
• 2. 연구의 방법과 구성 3
• 제 2 장 이론적 배경 및 선행 연구 5
• 제 1 절 공동주택의 관리 5
• 1. 공동주택의 개념 및 현황 5
• 2. 공동주택관리의 본질적 특성 9
• 3. 공동주택관리에 관한 선행연구 19
• 제 2 절 주거만족도에 관한 연구 24
• 1. 주거만족의 정의와 구조 24
• 2. 주거만족도의 영향요인 26
• 3. 주거만족도에 관한 선행연구 27
• 제 3 절 공동주택의 투자가치 31
• 1. 공동주택 투자가치의 의의 31
• 2. 공동주택 투자가치의 결정 요인 32
• 3. 공동주택 투자가치에 관한 선행연구 34
• 제 3 장 연구모형과 분석방법 39
• 제 1 절 연구모형과 가설설정 39
• 1. 연구모형 39
• 2. 가설설정 40
• 제 2 절 변수의 조작적 정의 41
• 1. 공동주택관리 41
• 2. 주거만족도 42
• 3. 공동주택의 투자가치 42
• 제 3 절 조사 및 분석 방법 43
• 1. 표본설계 43
• 2. 설문지 구성 44
• 3. 분석방법 46
• 제 4 절. 측정도구의 타당도 및 신뢰도 분석 47
• 1. 개념 타당도 요인분석 47
• 2. 개념 신뢰도 Cronbach 알파 분석 50
• 3. 확인적 요인분석 51
• 제 4 장 실증분석 및 해석 55
• 제 1 절 표본의 특성 55
• 제 2 절 연구결과 분석 57
• 1. 연구개념 기술통계 57
• 2. 상관관계 분석 58
• 3. 공동주택 관리유형이 주거만족도에 미치는 영향 59
• 4. 주거만족도가 투자가치에 미치는 영향 60
• 5. 공동주택 관리유형이 투자가치에 미치는 영향 60
• 6. 거주 지역에 따른 관리유형과 만족도, 투자가치 평균차이 분석 65
• 제 3 절 구조방정식 모형분석에 의한 가설의 검증과 해석 77
• 1. 기본 연구모형 분석 77
• 2. 수정 모형 분석 81
• 3. 2차 수정 모형 분석 86
• 제 5 장 결 론 91
• 제 1 절 연구의 결과 및 시사점 91
• 제 2 절 연구의 한계 및 향후 연구과제 95
• 참고문헌 97
• 설 문 지 106
• Abstract 111
• 표 목 차
• <표 2-1> 우리나라의 전체 인구수 6
• <표 2-2> 수도권 인구수 7
• <표 2-3> 우리나라의 주택현황 8
• <표 2-4> 공동주택 관리방식 간 장·단점 비교 14
• <표 2-5> 주택법령 적용범위 17
• <표 2-6> 임의적 관리대상과 의무적 관리대상 공동주택의 비교 18
• <표 2-7> 공동주택관리의 선행연구 유형 분석 20
• <표 2-8> 공동주택관리에 관한 선행연구 23
• <표 2-9> 주거만족도 영향요인에 관한 선행연구 26
• <표 2-10> 주거만족도에 관한 선행연구 30
• <표 2-11> 아파트 가격을 결정하는 건물 개별적 요인 33
• <표 2-12> 아파트 가격을 결정하는 단지 환경적 요인 33
• <표 2-13> 아파트 가격을 결정하는 사회 변화적 요인 34
• <표 3-1> 설문조사 지역의 선정 43
• <표 3-2> 지역별 설문지 배포 및 회수 내역 44
• <표 3-3> 설문지 구성 내용 45
• <표 3-4> 개념 타당도 요인분석 48
• <표 3-5> 개념 타당도 요인분석 49
• <표 3-6> 개념 신뢰도 Cronbach 알파 분석 51
• <표 3-7> 모형 적합도 - 확인적 요인분석 51
• <표 3-8> 요인 적재치 53
• <표 4-1> 표본의 일반적 특성 55
• <표 4-2> 연구개념 기술통계 57
• <표 4-3> 잠재변수 간 상관관계 58
• <표 4-4> 공동주택 관리유형이 주거만족도에 미치는 영향 59
• <표 4-5> 주거만족도가 투자가치에 미치는 영향 회귀분석 60
• <표 4-6> 공동주택 관리유형이 투자가치1. 매매용이에 미치는 영향 61
• <표 4-7> 공동주택 관리유형이 투자가치2. 재산증식에 미치는 영향 62
• <표 4-8> 공동주택 관리유형이 투자가치3. 재구매의향에 미치는 영향 63
• <표 4-9> 공동주택 관리유형이 투자가치4. 타인추천에 미치는 영향 64
• <표 4-10> 공동주택 관리유형이 투자가치 전체에 미치는 영향 65
• <표 4-11> 거주 지역에 따른 평균 차이 67
• <표 4-12> 거주 기간별 평균 차이 70
• <표 4-13> 공동주택의 건축경과년수별 평균 차이 73
• <표 4-14> 공동주택단지의 관리 형태별 평균 차이 76
• <표 4-15> 모형 적합도 - 기본 연구 모형 78
• <표 4-16> 가설 검정표 - 기본 연구 모형 79
• <표 4-17> 모형 적합도 - 수정 연구 모형 82
• <표 4-18> 가설 검정표 - 수정 연구 모형 83
• <표 4-19> 매개 효과 유형분석표 86
• <표 4-20> 매개효과 검증을 위한 부트스트랩 분석 결과 89
• <표 4-21> 매개효과 크기 분석에 의한 총 효과 89
• <표 4-22> 매개효과 크기 분석에 의한 직접효과 89
• <표 4-23> 매개효과 크기 분석에 의한 간접효과 89