영등포부도심 지역의 토지이용 특성에 관한 연구 = (A) study on the land-use characteristics in the urban subcenter of Yeongdeungpo

국문 초록 (Abstract)

서울시는 1960년대 이후 급격한 경제성장으로 인한 인구증가와 도시의 외연적 확산으로 인해 새로운 중심지가 출현하게 되었다. 이후 중심지들은 도시의 규모가 커지면서 수적으로 증가하였고, 기존 도심이 가지고 있던 기능을 나눠가져 새로운 형태의 중심지인 부도심이 생성하게 되면서 도시공간구조의 변화가 나타나게 되었다. 이러한 변화 속에서 부도심의 기능이 강화된 지역과 기능이 상실되어 부도심의 역할을 수행하지 못하고 있는 지역들이 생겨났다. 이러한 문제를 해결하기 위해 많은 정책 및 계획, 연구들이 진행되어 왔지만 그간의 관련 연구들은 도심과 일부 특정 부도심지역에 국한된 연구만이 진행되어 왔다.
특히 영등포부도심지역은 타부도심에 비해 관심이 적었으며, 이로 인해 영등포부도심지역의 도시공간구조에 대한 실증적인 연구는 그리 많지 않았다. 이러한 시점에서 본 연구는 최근 20년간 영등포부도심지역의 도시공간구조 변화 특성과 부도심 공간의 경계 설정 등의 분석을 실시함으로서 하나의 실증적 사례연구가 될 수 있다고 본다. 또한 본 연구를 진행함으로써 얻어진 영등포부도심지역의 도시공간구조 특성의 분석결과를 통해 영등포부도심지역의 본질적인 성격을 이해하고, 공간적 변화 패턴을 파악하는데 유용할 것으로 판단되며, 영등포부도심지역의 개발과 관련된 정책 및 계획을 수립함에 있어 보다 현실적인 방안을 제시하는데 효과적으로 이용될 수 있을 것이다.
영등포부도심지역의 관련정책과 토지이용의 변화 특성을 정리하면 다음과 같다.
첫째, 관련정책이 도입되고 어느 정도 시간이 흐른 뒤에 정책의 효과가 토지이용 패턴에 영향을 미치게 된다. 특히 영등포부도심지역은 준공업지역이 전체 대상지의 약 38%를 차지하고 있어 이와 관련된 정책이 영등포부도심지역의 토지이용 패턴의 변화에 크게 작용하였다.
둘째, 영등포부도심지역 내 토지이용패턴은 주택과 판매, 업무, 공업용도 등을 중심으로 변화 하였으며, 지역별로 변화의 편차가 크게 나타났다.
셋째, 일부지역을 제외하고 대부분의 블록에서 2000년을 기준으로 대상지 공간구조 상 입체적인 변화가 활발하게 나타났으며, 지역 내 분포하고 용도에 따라 입체화 정도의 차이가 크게 나타났다.
넷째, 판매와 업무용도를 중심으로 높은 지가가 형성되었으며, 특히 영등포역 앞과 여의도지역 중 판매시설 밀집지역의 지가의 상승이 매우 큰 것으로 분석되었다.
영등부도심지역의 입지시설의 분포 변화 특성을 정리하면 다음과 같다.
첫째, 지역별로 입지시설의 분포 패턴 변화가 나타났으며, 주로 주택과 판매, 공업, 업무용도에 따라 지역별 분포 패턴 변화의 차이가 나타났다. 특히 여의도지역은 비교적 분포 패턴이 일정하였던 반면, 그 외 지역은 관련정책과 계획에 따라 급격한 변화가 나타났다.
둘째, 지역별로 차이가 있지만 용도, 층수, 규모에 따라 블록을 구성하는 입지시설의 일정한 패턴의 변화가 나타났다. 2000년 이전까지는 주택용도의 건축물에서 대형화, 고층화되는 추세가 나타났으며, 2000년 이후 주택과 업무, 공업용도를 중심으로 빠르게 대형화, 고층화 되는 추세가 파악되었다. 분석기간 동안 판매와 서비스용도는 변화의 추세가 그리 크지 않았다.
셋째, 용도, 층수, 규모에 따라 개발 패턴이 변화 하면서 블록별 입지시설의 분포유형이 다양해졌다. 특히 1990년도에는 입지시설의 용도 간 혼재 양상이 그리 크지 않았던 반면, 주택과 공업, 업무용도에 따라 유형이 세분화되었으며, 2000년에 와서는 그 정도가 더욱 심화되었다.
영등포부도심지역의 공간적 경계 설정 분석을 통해 도출된 주요 내용을 정리하면 다음과 같다.
첫째, 영등포부도심지역은 ‘여의도업무지구’와 ‘영등포역 주변 부도심’ 두 부분으로 구분되었다. ‘여의도업무지구’는 업무시설과 이를 보조하는 판매시설로 구성되어 있으며, 타 지역에 비해 보다 집약적이고 입체적인 토지이용 특성을 보이고 있다. ‘영등포역 주변 부도심’은 영등포역 앞을 중심으로 판매와 서비스 시설이 밀집된 지역으로서 2000년도에 이르러서는 대형복합판매시설이 개발되면서 그 기능이 한층 더 강화 되었다.
둘째, 2000년 이후부터 접근성이 편리한 역주변과 개발용도의 대규모 필지가 위치하고 있는 지역에서 새로운 지구중심지가 생겨나게 되었다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 2
• 제 2 절 연구의 범위와 방법 4
• 1. 연구의 범위 4
• 2. 연구의 방법 및 체계 5
• 제 2 장 관련이론 및 선행연구 고찰 9
• 제 1 절 관련이론 9
• 1. 단일중심도시와 다핵도시 9
• 2. 도시공간구조의 개념 10
• 3. 도시 공간구조의 변화 11
• 제 2 절 선행연구 고찰 12
• 1. 도시공간구조 변화 12
• 2. 토지이용특성 변화 13
• 3. 공간적 경계 설정 14
• 제 3 절 서울시 도시공간구조 변화 16
• 1. 단핵중심의 도시구조 16
• 2. 부도심의 육성 16
• 3. 다핵화를 통한 도시문제 해소 17
• 4. 도시의 유연적 다핵구조 18
• 5. 다핵분산형 공간구조 18
• 6. 기능과 역할중심의 공간구조 19
• 제 4 절 소결 23
• 제 3 장 영등포부도심지역의 관련 정책 및 도시계획 변화 24
• 제 1 절 영등포구 주요 물리적인 변화 24
• 제 2 절 영등포부도심지역 관련 정책의 변화 25
• 1. 준공업지역 관련 정책 25
• 2. 여의도 중심업무지구 관련 정책 27
• 3. 부도심지역 관련 정책 28
• 제 3 절 영등포부도심지역의 도시계획현황 변화 31
• 1. 용도지역 변화 31
• 2. 인구 및 세대 변화 32
• 3. 산업경제 변화 33
• 4. 건축물 허가건수의 변화 33
• 제 4 절 소결 36
• 제 4 장 영등포부도심지역의 토지이용 변화 38
• 제 1 절 분석의 개요 38
• 제 2 절 토지이용 현황 분석 40
• 1. 건축물 용도의 변화 40
• 2. 건축물 층수의 변화 41
• 3. 건축물 규모 변화 43
• 제 3 절 용도별 토지이용 변화 특성 45
• 1. 용도별 연면적 구성비 변화 특성 45
• 2. 용도별 층수 변화 특성 47
• 제 4 절 소결 51
• 제 5 장 영등포부도심지역의 블록별 변화 특성 53
• 제 1 절 분석의 개요 53
• 제 2 절 영등포부도심지역의 블록별 토지이용 변화 55
• 1. 여의도지역 블록들의 토지이용 변화 55
• 2. 영등포부도심 주변지역 블록들의 토지이용 변화 61
• 제 3 절 영등포부도심지역의 블록별 변화 특성 87
• 1. 1990년-2000년 사이 블록별 변화 특성 87
• 2. 2000년-2010년 사이 블록별 변화 특성 93
• 제 4 절 소결 99
• 제 6 장 영등포부도심의 입지시설 분포 변화 특성 분석 101
• 제 1 절 입지시설의 분포 패턴 분석 101
• 1. 입지시설 용도별 특화계수 분석 101
• 2. 입지시설의 용도별 상관분석 113
• 제 2 절 입지시설의 기능별 분포 특성 116
• 1. 입지시설의 분포 패턴의 요인 분석 116
• 2. 입지시설의 분포 패턴의 요인별 군집분석 123
• 제 3 절 소결 134
• 제 7 장 영등포부도심지역의 공간적 경계 설정 137
• 제 1 절 분석의 개요 137
• 제 2 절 영등포부도심지역의 중심상업지수 산정 139
• 1. Central Business Intensity Index(CBII) 139
• 2. Total Height Index(THI) 140
• 3. Central Business Height Index(CBHI) 142
• 제 3 절 영등포부도심의 공간적 경계 설정 150
• 1. 1990년 중심상업용 블록의 특성 분석 150
• 2. 2000년 중심상업용 블록의 특성 분석 152
• 3. 2010년 중심상업용 블록의 특성 분석 155
• 제 4 절 소결 158
• 제 8 장 결론 159
• 참고문헌 162