재개발·재건축사업의 개발이익 추정에 관한 연구 : 서울시 재개발·재건축사업을 중심으로

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 재개발․재건축 사업의 개발이익을 측정하는데 초점을 두고 있다. 첫째, 공공성 기반의 재개발 사업과 민영성 기반의 재건축 사업의 개발이익을 비교하고자 한다. 둘째, 사업주체에 따라 개발이익에 어떠한 차이가 나타나는지 파악하고자 한다. 이를 통해 개발이익과 관련된 다양한 문제점을 해결하고자 한다.
위의 연구 문제를 해결하기 위해, 이론적 배경을 검토하였다. 첫째, 기존 연구를 면밀히 검토하였다. 특히 개발이익과 관련된 선행연구를 집중적으로 조사하였고, 이를 통해 개발이익을 측정하는 산출식을 도출하였다. 둘째, 서울시 재개발․재건축 관련 자료를 통해 현황을 파악하였다. 최근 자료를 바탕으로 하여 분석의 정확성을 높였다.
본 연구에서는 재개발 사업 15곳, 재건축 사업 8곳을 연구대상으로 삼았다. 15개 사업의 총 수입과 총 지출을 측정하여 개발이익을 도출하였다. 공공의 개발이익은 (m2당 토지단가) x (순부담 토지면적)으로 측정하였다. 조합의 개발이익은 (총수입-총지출) - [(m2당 토지단가) x (순부담 토지면적)]으로 측정하였다. 본 측정식에 활용할 토지가격을 설정하기 위해, 서울시 18곳의 감정평가자료를 활용하였다. 18곳의 토지 감정평가 결과 m2당 8,526,250원으로 조사되었다.
분석결과, 재개발 사업의 경우, 공공의 개발이익은 64.71%, 조합원의 개발이익은 35.29%로 나타났다. 재건축 사업의 경우, 공공의 개발이익은 20.41%, 조합원의 개발이익은 79.59%로 나타났다. 재개발 사업과 재건축 사업의 근본적인 특성이 다르기 때문에, 이 같은 결과가 나타났다고 판단된다.
특히, 재개발 사업에서 공공부문이 많은 개발이익을 획득하고 있다. 토지 등 소유자인 조합원의 개발이익은 상대적으로 적은 개발이익을 얻고 있다. 따라서, 재개발 사업 구성원 중 ‘공공’과 ‘조합원’의 개발이익은 현실적으로 조정되어야 한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 = 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 = 2
• 제2장 이론적 배경 = 3
• 제1절 재개발 · 재건축사업의 개념 및 특징 = 3
• 1. 재개발 · 재건축사업의 개념 = 3
• 2. 재개발 · 재건축 사업의 법적근거 = 4
• 3. 재개발 · 재건축사업의 추진 절차 = 8
• 제2절 개발이익 관련 제도 = 20
• 1. 개발이익의 개념 및 필요성 = 20
• 2. 개발이익 측정방법 = 22
• 3. 개발이익 분배 관련 법체계- 부담금제도 = 23
• 4. 개발이익 관련 핵심 논쟁 = 31
• 5. 외국의 개발이익 관련 제도 = 37
• 제3절 재개발 · 재건축 사업 현황 = 45
• 1. 서울시 재개발 사업 현황 = 45
• 2. 서울시 재건축 사업 현황 = 52
• 제3장 연구설계 = 55
• 제1절 연구모형 = 55
• 제2절 개발이익 추정방법 = 56
• 제3절 개발이익 구성요소 = 58
• 1. 총 수입 = 59
• 2. 총 지출 = 60
• 제4절 조사개요 = 62
• 1. 서울시 재개발사업 = 62
• 2. 서울시 재건축사업 = 63
• 제4장 개발이익에 대한 실증분석 = 65
• 제1절 사업주체별 개발이익 = 65
• 1. 공공의 개발이익 = 65
• 2. 조합원의 개발이익 = 70
• 제2절 사업유형별 개발이익 = 73
• 1. 재개발 사업의 개발이익 = 73
• 2. 재건축 사업의 개발이익 = 75
• 제5장 결론 = 77
• 1. 분석결과 요약 = 77
• 2. 정책적 시사점 = 78
• 3. 연구의 한계점 및 향후 연구과제 = 80
• 참고문헌 = 81
• 부록-1 = 83
• 부록-2 = 98
• Abstracts = 156