주거환경 침해가 주택가격에 미치는 영향 : 정릉동 일조,조망권 침해 사례를 중심으로 = Effect of Residence Environment Violation on the Price of housing

국문 초록 (Abstract)

최근 우리사회는 토지 공급의 제한성에 따라 토지 이용효율을 높이기 위해 기존의 저층 건물을 고층 건물로 재건축 또는 재개발하는 경우가 빈번해졌다.
이러한 과정에서 신축되는 고층 건물의 북측에 위치한 기존의 단독주택 또는 공동주택은 소음, 진동, 사생활 등의 주거환경 침해는 물론 사업완료 후에도 일조권 및 조망권은 주택의 가치에 영향을 미치고 각종 분쟁의 원인이 되고 있다.
이와 같이 과거 큰 의미가 없던 일조권과 조망권 등 의 사생활권은 우리 사회가 다양화되고 권리의식과 재산권에 대한 인식이 확대되면서 중요한 재산적 권리의 하나로서 자리잡아 가는 추세에 있다.
특히 ‘뉴타운 사업’으로 대표되는 도시 재개발 사업으로 인해 필연적으로 고층 개발사업이 진행되는 가운데 일조, 조망 프라이버시권에 대한 각종 분쟁들이 발생하였으며, 법원 판례를 통해 주택 가치에 영향을 미친다는 사실을 확인할 수 있다. 이를 통해 이러한 주거환경에 대한 권리 혹은 기존 주거환경에 대한 침해의 가치를 일조권을 중심으로 분석함으로 향후 소비자의 다양한 욕구충족과 주거선택에 있어 효과적인 예측자료를 제공하고, 주거환경의 질을 향상시킬 수 있는 방안을 모색하는데 필요한 기초자료를 제공하고자 하였다.
이러한 연구목적을 효과적으로 달성하기 위해 서울시 정릉동 일대 재개발 고층아파트로 인한 기존 주택의 환경권 침해를 대상으로 분석하였다. 자료에 대한 분석은 일반적인을 이용하였고,
사례분석 결과 대상지역 일조침해에 의한 시가하락률은 8.0%, 조망 침해에 의한 시가하락률 3.0%, 일조․ 조망 동시침해에 의한 시가하락률은 11.0%로 나타났다.
결론적으로 본 연구에서는 다양한 환경요소 중 특정 요소에 한정하여 일정한 지역 범위내에서 조사 분석된 만큼 특정한 값을 얻기보다 일정한 범위를 추정하는데 목적이 있었고, 현실적으로 본 연구조건과 비슷한 침해가 발생된다면 본 연구결과의 범위내에 근접할 것으로 사료된다 분석하였다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Recently with the limitation of land supply, reconstruction and redevelopment of existing low-rise buildings into high-rise buildings is frequent to increase efficiency of land-use.
In this process, existing detached houses or apartment houses located in north of newly built high-rise buildings are going through the violation of residence violation such as noise, vibration and privacy invasion. And after building is finished, sunlight right and view's right affect the value of housing and become the cause of lots of disputes.
Like this, the privacy right like sunlight right and view' right, which had little meaning in the past, have been established as one of important property rights as our society has been diversified and right consciousness and recognition of property right is expanding.
Especially, with city redevelopment project representing 'New Town Project', high-rise building development is proceeding inevitably. In the process of this, all sorts of disputes on sunlight right, view's right and privacy right occurred. And it was confirmed through judical precedents that these factors affect the value of housing. According this fact, this study aimed to offer effective prediction materials for various desires satisfaction and residence selection of the future consumers and basic materials needed to seek for the strategies to improve the quality of residence environment. This was conducted by analyzing the value of the right to residence environment or violation of existing residence environment, focusin on sunlight right.
To achieve this aim of study effectively, the analysis was conducted for environment violation of existing housing caused by high-rise apartments redevelopment in the whole Jeongneung-dong in Seoul. General method was used for analysis.
According to the result of analysis of the cases for aimed area, depression of prices was 8.0% by sunlight right violation, 3.0% by view's right violation and 11.0% by both sunlight and view's right violation.
In conclusion, in this study, investigation and analysis was conducted limited to specific factor among various environmental factors in a certain area. There fore, it aimed to presume a certain range than obtain specific value. And if the violation cases similar to this study condition occurs actually, it is thought, it will approach the range of this study.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 및 내용 3
• 제3절 선행연구 및 관련연구의 동향 5
• 1. 개요 5
• 2. 일조권 침해에 대한 법학적 분석 5
• 3. 일조권 침해에 대한 가치 분석 6
• 4. 선행연구와 본 연구의 차이점 8
• 제2장 이론적 배경 9
• 제1절 부동산가격 형성 9
• 1. 부동산가격 관련이론 9
• 2. 부동산가격 발생요인 10
• 3. 부동산가격 형성과정 11
• 제2절 주거환경에 영향을 미치는 요인 13
• 1. 개 요 13
• 2. 일 조 14
• 3. 조 망 20
• 4. 특별한 경관 20
• 5. 사생활 침해 21
• 6. 소 음 23
• 7. 진 동 24
• 제3절 가치하락액 산정방법 26
• 1. 개 요 26
• 2. 원가방식에 의한 접근 26
• 3. 비교방식에 의한 접근 28
• 4. 수익방식에 의한 접근 30
• 5. 특성가격모형 접근방법(Hedonic price model) 31
• 6. 가치하락액 산정방법의 결정 35
• 제3장 연구대상의 현황 및 분석 37
• 제1절 연구대상 37
• 1. 대상지 선정배경 37
• 2. 침해부동산 현황 37
• 3. 가해부동산 현황 39
• 4. 사례분석 연구 흐름 40
• 제2절 분 석 41
• 1. 입지여건 41
• 2. 대상부동산 분석 42
• 제4장 연구분석 결과 분석 및 검증 52
• 제1절 연구결과 분석 52
• 1. 주거환경 침해현황 52
• 2. 주거환경 분석 62
• 제2절 시가하락률 결정 56
• 1. 시가하락액 결정방법 56
• 2. 일조 조망 동시침해 시가하락률 57
• 3. 조망 침해 시가하락률 60
• 4. 일조침해 시가하락률 61
• 제3절 Hedonic price model을 이용한 시가하락률 검증 64
• 1. 모형의 설정 64
• 2. 변수의 선정 64
• 3. 주거환경 요인이 단위세대의 가격에 미치는 영향 65
• 4. 일조침해 시가하락률 검증 68
• 제4절 일조권 관련 판례분석 70
• 1. 일조권 수인한도에 관한 판결 70
• 2. 공작물 일조방해행위에 대한 판결 72
• 3. 건물 신축에 따른 단독주택 일조 피해 판결 75
• 제5장 결론 78
• 참고문헌 80
• 국문초록 83
• ABSTRACT 85