한·미 비교를 통한 한국 주택담보대출제도의 개선방안에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 주택담보대출에 관한 내용을 주로 다루었으며, 미국의 주택담보대출시장과 우리나라의 주택담보대출시장의 동향을 각각 살펴봄으로써, 우리나라 주택담보대출제도의 개선방안을 도출하였다.
최근 주택담보대출이 급속하게 늘어남에 따라 가계부채가 사상 최고 수준을 기록하고 있고, 주택가격의 하락과 주택담보대출의 연체율 증가는 동반 발생하고 있다. 미국의 사례에서 금리인상과 경기하락으로 인한 부동산 버블붕괴가 경제 및 금융시장에 위기를 초래한 점을 고려할 때, 향후 국내 금리상승과 경기하락 가능성은 주택가격의 폭락을 유발하여 경제 및 금융시장에 악영향을 미칠 것으로 우려되고 있다. 게다가 우리나라 주택담보대출의 경우 급속한 양적규모의 팽창과는 달리 질적인 측면에서는 그렇지 못하기 때문에 주택담보대출은 대출자산의 질적 수준 및 대출 구조에서 발생되는 문제 등으로 인한 금융시장 안정성에 대한 우려가 제기되고 있는 실정이다.
이처럼 우리나라 주택담보대출의 경우 단기간 내에 급속하게 발전함에 따라 금융회사 및 차입자 간에 적절한 위험 및 비용배분이 이루어지지 않아 여러 가지 문제를 야기하고 있다. 따라서 우리나라는 주택금융이 발달한 선진금융국의 사례를 참조하여 주택금융 관련 위험 및 비용을 우리나라 상황에 적절하게 배분할 수 있는 주택금융제도를 구축할 필요가 있다.
우리나라의 주택담보대출은 단기·일시상환·변동금리 위주로 구성되어 있어 경제충격 발생 시 금융시스템의 불안정을 초래할 가능성이 높다. 금융권과 정책당국은 선진국의 사례를 통해 장기자금 조달여건 개선, 새로운 금융상품 개발, 정책적 인센티브 제공 등을 통해 구조적 위험요인을 내포한 우리나라의 주택담보대출을 장기·고정금리·분할상환 대출 중심으로 선진화시킴으로서 주택시장과 주택금융시장의 안정에 기여할 수 있을 것이다.
또한 향후 국내 금리상승 등으로 인한 주택금융 부실을 최소화하기 위해서는 신중하고 점진적인 금리인상, 주택금융의 장기화 및 고정금리 전환 등이 필요한 것으로 판단된다. 금융회사는 주택담보대출시 차입자의 대출금상환능력에 대한 심사를 보다 강화하고 변동금리부 주택담보대출 확대정책을 지양할 필요가 있다. 2004년 한국주택금융공사가 설립된 이후 은행 등 금융회사의 주택담보대출 만기가 보다 장기화되었으나 아직도 단기대출과 일시상환 비중이 선진국에 비해 매우 높은 수준으로 개선이 필요하다. 금리상승 및 경기하락시 채무상환능력이 급격히 저하되는 저소득층의 원리금 상환능력 보강을 위한 대출만기 장기화, 고정금리조건 전환 등을 촉진하는 정책적 지원이 필요하다.
현재 우리나라는 주택금융관련 구조적 위험요인을 관리하기 위해 많은 노력을 하고 있지만, 위험요인을 가능한 수준으로 통제하는데 성공하였다는 평가를 내리기는 어려우며 더 많은 정책적 노력이 필요한 것이 사실이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of the study is to compare mortgage loans between Korea and USA, and to provide concrete suggestions on the improvement of mortgage loan policies in Korea.
In recent years household's debt records the highest level according to increasing mortgage loan. And both house price drop and mortgage loan's default rate increase take effect at the same time. Through the example of USA we can consider that bubble collapse of real estate results in crisis in financial market after interest increase and economic decline. So the possibility of interest increase and economic decline make us concerned about exerting a bad influence in economy and financial market. The mortgage loan in Korea has problems in both qualitative level and loan structure of loan assets.
Because mortgage loan in Korea consist of short term, temporary redemption, variable rate, it has higher potential causing instability financial system when occurring economy shock. The financial authorities can contribute to stabilize housing market focusing on long term, fixed rate, redemption by installment through cases of developed countries. Financial companies need to consolidate evaluation of redemption ability of the loan and to reject expansionary policy of variable rate mortgage loan. And they need the policy support to extend loan maturity and to change fix rate conditions for strengthening repay the principal and pay interest in lower-income group.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론
• 제 1 절 연구배경 및 목적
• 제 2 절 연구방법 및 구성
• 제 2 장 대출과 주택담보대출의 개념
• 제 1 절 대출의 개념
• 1. 대출의 정의
• 2. 대출의 종류
• 3. 담보대출의 개념
• 제 2 절 주택담보대출의 개념
• 1. 주택담보대출의 개념
• 2. 주택담보대출시장의 구조
• 3. 주택담보대출의 리스크 요소
• 제 3 장 미국 주택담보대출시장 고찰
• 제 1 절 서브프라임 사태에 관한 고찰
• 1. 서브프라임의 개념
• 2. 서브프라임 모기지 시장의 급성장
• 3. 서브프라임 모기지 시장의 부실화
• 4. 서브프라임 위기의 시사점
• 제 2 절 미국 주택금융관련 특징 및 공적 지원기관
• 1. 미국 주택금융관련 특징
• 2. 1차 시장(primary market)
• 3. 2차 시장(secondary market)
• 제 3 절 미국 주택금융관련 지원 정책
• 1. 금리인상에 따른 보호수단
• 2. 중도상환 수수료 면제
• 3. 대출 요건 충족
• 제 4 장 한국 주택담보대출시장 고찰
• 제 1 절 한국 주택담보대출의 현황
• 1. 주택담보대출의 종류
• 2. 주택시장의 자금공급 주체
• 3. 주택담보대출 현황
• 제 2 절 한국 주택담보대출의 특성
• 1. 공적 지원기관
• 2. 정책
• 3. 규제
• 제 5 장 한국 주택담보대출 제도의 문제점 및 개선방안
• 제 1 절 한국 주택담보대출의 문제점
• 1. 규모의 문제점
• 2. 금리
• 3. 원리금 상환방식
• 4. 약정 만기
• 제 2 절 한국 주택담보대출의 개선방안
• 1. 장기고정금리대출 위주의 시장유도
• 2. 대출원금 분할상환 유도
• 3. 책임대출 관행 확립
• 제 6 장 결론
• 참고문헌
• ABSTRACT