분양전환 아파트의 하자담보 책임제도에 관한 연구 = (A)Study on the defect warranty liability of the apartment converted into installment sale

국문 초록 (Abstract)

2011년 현재 우리나라 주거형태 중 아파트가 차지하는 비율이 60%를 넘어서고 있는데, 미국발 금융위기로 아파트 분양시장이 얼어붙어 건설회사들이 줄도산을 하고 있어 공급에 차질이 우려되는 반명 그 동안 거품 논쟁이 많았던 아파트가격의 급락과 함께 주택거래는 실종되고 전세가격은 치솟고 있어 서민을 위한 주거대책 마련이 시급한 이때 공동주택 하자소송의 기세는 꺾일 줄을 모르고 지속되고 있다.
한편, 서민의 주거대책 마련에 중추적인 역할을 하고 있는 임대주택의 경우 2003년 9월 이후 10년 장기임대주택이 도입되어 임대기간이 장기화되면서 민간의 임대주택 건설실적이 상당부분 감소하였는데, 이는 민간이 공급하는 임대주택은 주로 영세한 주택건설업자에 의해 운영되고 있는 설정으로, 임대기간 장기화로 인한 불확실성 증가, 부도위험, 부채증가, 민원문제 등을 우려하여 사업 참여를 기피하기 때문이고, 또한 임대보증금 보증가입, 특별수선충당금 적립문제, 낮은 표준건축비, 분양전환 후 하자소송 우려 등도 임대사업자의 부담으로 작용하고 있기 때문이다.
공동주택 등 집합건물에 대한 하자담보책임에 관하여 명확하고 통일적인 규정이 존재하지 아니하여 재판실무상 특정시점을 기준으로 적용 법령이 달라짐에 따라 동일형태의 건축물 간에 담보책임기간이 달라지는 등 형평성의 문제를 야기하고 있고, 집합건물법의 입법상 미비로 인하여 건축자재의 내구연한(耐久年限)을 뛰어넘는 담보책임기간을 인정하는 등 상식에 반하는 법원판결이 이어짐에 따라, 주택소비자들이 건축업자로부터 정상적인 절차에 따라 하자보수를 받으려 하지 않고 금전배상만을 고집하거나, 당사자 간의 자유로운 의사에 따라 하자담보 면책특약(하자종결합의)을 하였음에도 그 효력을 인정하지 않는 법의 허점을 이용하여 이중으로 배상을 청구하는 등 하자담보책임제도가 합리적으로 운용되지 아니하여 주택공급업자에게 커다란 리스크로 작용하고 있다.
특히 임대주택의 하자와 관련하여 임대기간 중 임대사업자의 보수책임을 인정하면서도 특별수선충당금을 적립하였다가 분양전환 후 일시에 이를 지급하고도 임차인 신분 때 존재하던 하자에 대하여도 소급하여 손해배상을 인정하고 있는 문제, 분양전환 후 분양자의 하자보수책임에 관하여도 집합건물법상 하자담보책임의 규정을 적용할 것인지 여부, 분양자의 하자담보책임기간의 기산점을 사용검사일로부터 적용할 것인지 분양전환시를 기준으로 할 것인지 여부 등과 관련하여 해석상 의견이 분분하여 혼란이 가중되고 있다.
따라서 하자소송 실무에서 문제가 되는 내용에 대한 합리적인 해석론을 모색하고 몇 가지 사항에 대한 입법론으로 ① 집합건물의 하자담보책임 규정의 기간을 합리적으로 손질하여 집합건물번에 일원화할 필요성, ② 입증 책임 조항 신설, ③ 하자종료합의서의 효력 인정, ④ 모든 집합건물에 대한 보험 가입 의무화 및 통일적 규정, ⑤ 설계 및 감리의 책임 보험 규정 신설 등을 통하여 주택의 원활한 공급을 촉진과 주택소비자의 쾌적하고 주거생활 안정간의 균형을 도모하면서, 하자소송으로 인한 사회·경제적 낭비를 최소화할 방안을 모색하였다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

2011 from the current country of residence apartment proportion exceeding 60%, with U.S. financial market crisis, apartment sale to the mountain`s frozen line of construction companies are concerned about supply disruptions in the bubble during the debate the other hand, with a sharp declin in apartment prices and rental price for home sale soared to the disappearance of a people prepared for the housing measures in an urgent case let the House of Commons do not know the momentum is continuing to bend the line.
Meanwhile, the preparedness of the populace living in a pivotal role in the case of rental housing in September 2003 after 10 years is the introduction of long-term housing rental period as lengthy private rental housing construction was reduced a significant protion of earnings, thr private mainly supplied by the housing wise homebuilders is operated by Free, the lease period of uncertainty caused by prolonged, increasing risk of bankruptcy, debts increase, civil problems, and because of concern is to avoid participation in the business, and lease Join deposit guarantees, special repairs Provisioning problems, low standard construction costs, litigation concerns, etc. Let lease Sale after switching carriers is because of the burden.
Let set about building public housing, and secured a clear and uniform regulations concerning the responsibility does not exist, unlike court room free of charge, applicable law based on a specific point in time will differ according to the same period in the form of buildings that vary between the mortgage liability of equity issues, ect. and causing, the building set of construction materials due to the lack of a legislative Longest beyond the guarantee period the responsibility to recognize the court ruling goes against common sense, and continued, according to the House of consumers from the normal procedure builder repair the defective without expecting monetary compensation only stubborn, or between the parties according to the doctors let free mortgage indemnity rider (termination agreement) does not give effect to the law that however using loopholes to claim double compensation, ect. not like letting the rational management system is responsible for mortgage, housing acts as a supplier is a big risk.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론
• 제1절 연구의 배경
• 제2절 문제점 및 선행연구의 검토
• 제3절 연구의 방법 및 논문의 구성
• 제2장 일반 공동주택의 하자담보책임
• 제1절 하자소송의 배경 및 실태
• 제1항 하자소송이 급증하게 된 배경
• 제2항 하자소송의 실태 및 부작용
• 1. 하자소송의 실태
• 2. 하자소송의 부작용
• 제2절 건축물 하자의 의의와 성질
• 제1항 건축물 하자의 개념 및 유형
• 1. 하자의 개념
• 2. 건축물의 하자와 구분되는 개념
• 제2항 하자담보책임의 법적 성질
• 제3항 하자발생의 원인과 하자의 종류
• 제4항 하자담보추급권자 및 담보책임의 범위
• 1. 하자담보추급권자 및 상대방
• 2. 채권 양도의 효력
• 3. 관련문제
• 가. 일부 구분소유자들의 공용부분 손해배상 청구 가부
• 나. 채권자대위권 행사의 가부
• 다. 사용검사전 하자 문제
• 라. 과장광고
• 제5항 입증책임의 문제
• 1. 입증책임의 의의 및 분배
• 2. 문제점
• 제6항 하자판정의 기준
• 1. 하자판정의 일반적 기준
• 2. 국토해양부의 공동주택 하자판정의 기준 및 매뉴얼
• 3. 하자판정의 기준이 되는 설계도서
• 가. 각종 설계도서의 개념
• 나. 분양의 선, 후에 따른 하자판정 기준
• 다. 설계변경의 엄격한 제한
• 라. 관련판례(설계도서 적용 기준)
• 제7항 하자담보책임의 제한과 면책특약
• 1. 하자담보책임의 제한규정
• 2. 공동주택 하자종결합의의 효력
• 가. 하자종결합의의 개념
• 나. 하자종결 합의에 대한 판례의 태도
• 제3절 공동주택의 하자담보 책임기간
• 제1항 관련 법령
• 1. 민법
• 2. 집합건물법
• 3. 주택법
• 4. 건설산업기본법
• 제2항 외국의 입법례
• 1. 일본
• 2. 프랑스
• 3. 독일
• 4. 미국
• 5. 검토
• 제3항 하자담보책임기간에 대한 논의
• 1. 하자담보 책임기간의 법적성격
• 가. 민법 및 집합건물법
• 나. 주택법
• 다. 건설산업기본법
• 2. 각 법령간의 관계
• 가. 건설산업기본법
• 나. 집합건물법
• 다. 주택법과 집합건물법 상호간 효력 순위 관계
• 라. 헌법재판소의 2005.5.26. 개정 주택법 위헌 결정
• 마. 집합건물법과 주택법 효력 순위에 대한 대법원 판례
• 바. 현행 하자담보책임 제도 운용의 문제점
• 제3장 분양전환 아파트의 하자담보책임
• 제1절 임대주택의 공급 및 관리
• 제1항 임대주택의 의의 및 종류
• 1. 임대주택의 의의
• 2. 임대주택의 종류
• 제2항 임차인의 자격과 매각제한
• 1. 임차인의 자격과 선정방법
• 2. 임대의무기간 및 매각제한
• 3. 매각제한의 예외
• 제3항 임차주택의 관리
• 1. 임차인대표회의의 구성과 권한
• 2. 임대사업자의 특별수선충당금 적립의무
• 제4항 임대사업자의 임차인에 대한 하자보수의무
• 제2절 분양전환 아파트의 하자담보책임
• 제1항 임대주택의 분양전환
• 1. 분양전환의 신청
• 2. 분양전환 가격 산정
• 제2항 분양전환 후 분양자의 하자담보책임
• 1. 집합건물법 및 주택법 적용 여부
• 2. 하자담보 책임기간 소멸시효의 기산점
• 3. 하자담보 책임의 범위 제한
• 가. 분양자의 하자담보책임 및 판례 검토
• 나. 문제점
• 4. 관련 문제
• 가. 하자보수보험증권상 하자담보책임의 범위
• 나. 특별수선충당금과 하자담보책임의 관계
• 다. 법무부의 집합건물법 개정 논의
• 제4장 결론 및 입법론
• 참고문헌