가격결정요인이 아파트 가격에 미치는 영향력에 대한 동태분석 : 제주시 택지개발지구 내 아파트를 중심으로

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study purposed to examine what factors will have a higher influence on apartment price in the future by analyzing trends in the influence of price determining factors on apartment price. In the past, constructors churned out stereotyped apartments, but from now on they should supply apartments fittingly to the characteristics of each region. This study may be helpful to meet such a requirement. Moreover, it may be useful for local self‐governing bodies to make local policies related to housing supply.
The scope of this study was 636 households at 37 complexes among apartments within a 1km radius from the housing development districts at Ildo dong, Ido 2 dong and Nohyeong dong in Jeju City constructed during the period from 2002 to 2009.
Chapter Ⅰ presented the background, objectives, scope and methods of research, and Chapter Ⅱ examined the current state of the housing market and the trends of apartment price. Chapter Ⅲ reviewed previous studies related to factors determining apartment price, and those related to the dynamic analysis of factors influencing local markets and apartment price. Chapter Ⅳ selected variables and formulated a hedonic price model, and then chose variables, and Chapter Ⅴ analyzed correlations among the variables, and performed dynamic analysis on price determining factors by estimating the hedonic price model. Chapter Ⅵ Conclusions mentioned the results and summaries of analyses in this study, the limitations of this study, and policy suggestions.
As to research methodology, we used actual apartment price as a dependent variable, and selected a total of 50 explanatory variables. Then, we formulated a hedonic price model and then, by converting the model into a double log function, chose 9 explanatory variables. The correlations among the variables were determined by Pearson’s test through bivariate correlation analysis using SPSS 19. If there are cases in which the correlation between two variables is strong, there may be multicollinearity. This was tested with variance inflation factor (VIF). As all the variables used in this study had VIF less than 10, they were adopted as effective variables.
The variables chosen in this study were size, the number of households by size, the number of bathrooms, building age, oversize, the use of city gas, and brand value as physical characteristics, the number of schools as a location characteristic, and view to Mt. Halla as an environmental characteristic. When the hedonic model was estimated, the adjusted coefficient of determination of all these variables was over 95%, showing high explanatory power.
According to the results of this study, the rate of change in the factor, which is the size of change in the influence of a price determining factor on apartment price, based on year 2002 was largest as 18% point in building age, which was followed by oversize, the number of bathrooms, the number of schools, brand value, the use of city gas, the number of households by size, and view to Mt. Halla.
Specifically, first, the influence of view to Mt. Halla on apartment price in Jeju City was weak as around 2.2% point. This is because Jeju City has an urban structure going down steeply away from Mt. Halla toward the sea.
Second, the influences of the number of households by size, the use of city gas, and the number of schools on apartment price were, respectively, 3.4% point, 7.1% point and 8.7% point. This suggests that buyers’ preference for complex type apartments is high because elementary schools are located within such complexes and, as a result, neighborhood living facilities are concentrated on such areas.
Third, the influences of oversize and the number of bathrooms on apartment price were, respectively, 10.5% point and 9.3% point. This suggests that most of apartments supplied in the Jeju area are of medium or large size and buyers also prefer medium or large size apartments.
Fourth, the influence of building age on apartment price was changed from ‐-0.430 in 2002 to -0.250 in 2009. This shows that there is a stable demand for old apartments in the apartment market of Jeju City.
Fifth, the influence of brand value on apartment price increased to around 8.3% point. This indicates that the influence of brand value is increasing recently in the apartment market of Jeju City.

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 가격결정요인이 아파트 가격에 미치는 영향력의 추이를 분석함으로써 미래에 어떠한 요인들이 아파트 가격에 더 큰 영향력을 미치는지 추정해 보고자 하였다. 건설회사가 아파트를 공급할 때 기존에는 천편일률적으로 찍어내기식 공급을 해 왔다면 이제는 각 지역별 특성에 맞도록 공급하는 것이 필요한데, 본 연구가 여기에 일조할 수 있을 것이다. 또한 지자체에서 주택보급 관련 지방정책을 제정하는 데에도 도움이 될 것이다.
연구의 범위는 2002년부터 2009년까지 제주시 일도동, 이도2동, 노형동의 택지개발지구 반경 1㎞ 이내 지역의 아파트 중에 총 37단지 636세대를 대상으로 하였다.
제1장에서는 연구의 배경 및 목적, 연구의 범위 및 방법을, 제2장에서는 주택시장 현황 및 아파트 가격 동향을 살펴보았다. 제3장에서는 아파트 가격결정요인과 관련한 선행연구와 지역시장 및 아파트 가격결정요인의 동태분석과 관련한 선행연구를 검토하였고, 제4장에서는 변수를 선정하여 헤도닉 가격 모형을 설정한 후 변수를 선택하였고, 제5장에서는 변수 간의 상관관계를 분석한 후 헤도닉 가격 모형을 추정하여 가격결정요인의 동태분석을 실시하였다. 제6장 결론에서는 본 연구의 분석 결과 및 요약, 연구의 한계 및 정책제언에 대해 언급하였다.
연구 방법으로는, 먼저 아파트 매매가격을 종속변수로 하여 총 50개의 설명변수를 선정하였다. 다음으로 헤도닉 가격 모형을 설정한 후 이중로그함수로 변환하여 9개의 설명변수를 선택하였다. 변수 간의 상관관계를 파악하기 위해 SPSS 19 프로그램을 사용하여 이변량 상관계수 분석법으로 피어슨 검정을 실시하였다. 또한 변수 간의 강한 상관관계가 존재할 경우 다중공선성이 발생할 수 있는데, 이를 판별하기 위해 분산팽창인자로 검정하였다. 본 연구의 모든 변수들에서 VIF가 10 미만의 값을 가지므로 변수로 채택하였다.
연구의 변수로는 물리적 특성에 평형, 평형별 세대수, 욕실 수, 경과연수, 대형 여부, 도시가스 사용 여부, 브랜드 가치를, 입지 특성에 학원 수를, 환경 특성에 한라산 조망 여부를 선정하였다. 헤도닉 모형을 추정한 결과 이와 같은 변수들의 조정결정계수가 모두 95% 이상으로 설명력이 높았다.
연구 결과, 가격결정요인이 아파트 가격에 미치는 영향력 변화의 크기인 계수값 변화율은 경과연수가 18%포인트로 가장 컸으며, 대형 여부, 욕실 수, 학원 수, 브랜드 가치, 도시가스 사용 여부, 평형별 세대수, 한라산 조망 순으로 나타났다.
이를 세부적으로 살펴보면 첫째, 제주시에서 한라산 조망이 아파트 가격에 미치는 영향력은 약 2.2%포인트로 미약하였다. 이는 제주시의 도시구조가 한라산을 중심으로 바다를 향해 급격한 경사를 이루는 구조이기 때문이다.
둘째, 평형별 세대수, 도시가스 사용 여부, 학원 수가 아파트 가격에 미치는 영향력은 각각 3.4%포인트, 7.1%포인트, 8.7%포인트로, 점차 커지고 있는 것으로 나타났다. 이는 단지형 아파트 내에 초등학교가 가까운 위치에 입지함으로써 구매자들의 선호도가 높아지고, 따라서 근린생활시설이 집중되고 있음을 보여준다.
셋째, 대형 여부, 욕실 수가 아파트 가격에 미치는 영향력은 각각 10.5%포인트, 9.3%포인트로, 높게 나타났다. 이는 제주 지역 아파트 공급에 있어 중대형 평형이 주를 이루고, 수요 또한 중대형을 선호하고 있음을 시사한다.
넷째, 경과연수가 아파트 가격에 미치는 영향력은 2002년에 -0.430에서 2009년에 -0.250으로 변화하였다. 이를 통해 제주시 아파트 시장은 경과연수가 오래된 아파트에 대한 안정된 선호가 있음을 알 수 있다.
다섯째, 브랜드 가치가 아파트 가격에 미치는 영향력은 약 8.3%포인트 상승하였다. 이는 최근 들어 제주시 아파트 시장에도 브랜드 가치의 영향력이 커지고 있음을 나타낸다.

목차 (Table of Contents)

• I. 서 론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 2
• II. 주택시장 현황 및 아파트 가격 동향 3
• 1. 주택시장 현황 3
• 1) 주택건설 및 유형별 주택 현황 3
• 2) 제주시 주택시장 현황 9
• 3) 미분양 현황 13
• 2. 아파트 가격 동향 20
• 1) 지역별 주택가격 동향 20
• 2) 지역별 아파트 가격 동향 22
• 3) 아파트 매매․전세가격 비교 현황 26
• 4) 아파트 규모별 가격 동향 28
• 5) 제주시 아파트 가격 동향 30
• III. 선행연구 검토 35
• 1. 아파트 가격결정요인에 관련된 선행연구 검토 35
• 1) 물리적 요인 36
• 2) 입지 요인 37
• 3) 환경 요인 38
• 2. 지역시장에 관련된 선행연구 검토 43
• 3. 아파트 가격결정요인의 동태분석(動態分析)에 관련된 선행연구 검토 45
• 4. 제주시 아파트 특성 46
• 1) 지역별 아파트 현황 46
• 2) 규모별 아파트 현황 56
• 3) 층수별 아파트 현황 57
• 4) 건축연수별 아파트 현황 59
• IV. 분석 모형 및 분석 자료 62
• 1. 특성가격함수 62
• 2. 헤도닉 가격 모형(Hedonic Price Model) 63
• 1) 변수 선정 63
• 2) 모형 설정 63
• 3. 분석 대상 및 변수 자료 선정 65
• 1) 분석 대상 선정 65
• 2) 변수 자료 선정 68
• 3) 변수 선택 74
• V. 제주시 아파트 가격결정요인의 동태분석(動態分析) 76
• 1. 기초통계량 76
• 2. 상관관계 분석 79
• 3. 가격결정요인의 영향력과 동태분석(動態分析) 81
• 1) 가격결정요인의 영향력 81
• 2) 가격결정요인의 동태분석 88
• VI. 결 론 96
• 1. 분석 결과 및 요약 96
• 2. 연구의 한계 및 정책제언 98
• <참고문헌> 101
• 105
• <부 록> 108
• [부록 1] 연도별 기초통계량 추정 결과 : 2002～2009년 109
• [부록 2] 연도별 상관관계 분석 추정 결과 : 2002～2008년 113
• [부록 3] 지역별 신주택보급률 120