주택재개발·재건축사업의 현금청산제도에 관한 법적쟁점 연구

국문 초록 (Abstract)

주택가격 상승으로 인한 사회적 문제와 이에 대한 규제 및 분쟁을 반복해왔던 주택재개발·재건축사업이 2008년 이후 부진을 면하지 못하고 있으며, 누적된 문제와 제도 개선의 목소리로 인하여 현재 거센 변화의 바람을 맞이하고 있다. 이러한 시대적 변화 속에서, 과거의 전통적인 분쟁양상 뿐만 아니라 새로운 분쟁유형들이 나타나고 있으며, 그 중 대표적인 것이 사업진행의 중도에서 분양을 신청하지 않거나 또는 분양신청을 철회하는 자 등에 대한 현금청산의 문제이다.
현금청산은 새로 분양받을 주택 등의 권리를 포기하는 대신 조합으로부터 금전정산을 받는 것으로, 그만큼 일반분양 물량은 증가하며, 조합과 건설사는 담보대출 등을 통해서라도 추가자금을 확보해야 하는 부담이 늘어날 수 있다. 최근 현금청산 문제는 도시정비사업의 추진을 가로막는 새로운 사회적 문제가 되고 있음에도 불구하고 「도시 및 주거환경정비법」은 제정 이후 제47조 단 하나의 조항에서 현금청산대상자에 관한 사항만을 규정하고 있을 뿐, 현금청산의 법률관계와 구체적인 절차와 방법 등 세부사항에 대해서는 아무런 규정을 두고 있지 않다. 또한 체계적인 선행연구 역시 존재하지 않아 현금청산 요구자와 사업시행자인 조합 간의 다툼은 개별 사건에 대한 법원의 해석론에 전적으로 의존하고 있는 것이 지금의 현실이다.
물론 현금청산의 분쟁양상이 조합과 조합반대자의 다툼과 같이 다수당사자간의 집합적 분쟁과는 다른 모습을 보이고 있고, 전체 소송 중 채 10%에 미치지 못하는 소송빈도 역시 그 중요성에 대한 시각을 다르게 할 수 있는 측면은 분명히 있다. 또한 최근의 주택경기 침체기에 사업추진과정의 고통을 분담하기보다 금전청산을 요구하며 조합의 어려움을 가중시킨다는 비난의 시각에서 보면 현금청산 법률관계의 연구는 이탈자에 대한 출구를 더욱 공고히 마련해 주는 게 아니냐라는 무용론에 부딪칠 가능성도 배제할 수 없다. 일각에서는 사업 중도의 현금청산을 제한하자는 의견도 나오고 있는 실정이다.
그러나 「헌법」에서 보장하고 있는 경제적 자유권의 정신에 비추어 자유의사에 의한 사업불참을 원천적으로 차단하고 금지하는 것은 바람직하지 않다. 경기 여건의 변화와 맞물린 사업추진상의 어려움은 현금청산을 금지하여 달성할 수 있는 문제가 아니라, 쟁점이 되는 법률관계를 잘 정돈하고 사업을 둘러싼 제도 개선을 통하여 달성해야 하는 문제이다.
따라서 현금청산에 관한 본 연구는 현행 규정상의 미비를 보완할 수 있는 일응의 기준을 마련하고 실무분쟁의 해결을 위한 참고 역할이 되는 데 우선의 의미를 두고 있다. 아울러 향후의 추가적인 연구가 가능하다면 판례 외에도 깊이 있는 이론적 검토가 더해져 조합원의 재산권 보장과 사업시행자의 법익 균형을 이룰 수 있는 입법적 정비가 되기를 희망한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Housing redevelopment and reconstruction projects with regulation on hikes in housing prices and repetitive disputes over recurring problems have been chilled since 2008. It's now faced with abrupt wind of changes that stems from accumulated problems and voices calling for institutional improvement. Under these circumstances, not only conventional but new types of conflicts are emerging, one of which is the problem of cash liquidation with someone who has not applied for an apartment or who pulls back in the middle of business operations.
The cash liquidation is to receive a settlement from the union in return for relinquishment of one's legal claim to properties such as an apartment. This leads to sufficient supplies in housing, and the union and construction company become in need of additional funding even through a secured loan. Although cash liquidation is becoming a serious social problem that deters the progress of urban-rehabilitation project, the law of city and residential environment maintenance only mentions this in one clause in No.47, without any specifics of its legal relations or procedures. Moreover, systematic research on this topic has been non-existent that the conflict between cash liquidation demanders and the union is totally up to the court's decision on a case-by-case basis.
The face of liquidation quarrel is unlike the class action suit only associating several people in a case and the low frequency of lawsuits below 10% does make it look less important. Also, in recent downturn in sales of home, it can be considered that the research on legal relation over cash liquidation helps justify bolters from the negative vantage point where people blames for the deviators' putting the union in a difficult position. Some require the cash liquidation in the midst of projects be regulated to certain extent.
However, according to the spirit of Consitution that guarentees the economic right of individuals, it's undesirable to forestall one's drop-out. The business fail in the wake of recession is not avoided by a ban on cash liquidation, but only through well-organaized legal relations and institutional improvement.
Therefore, this research on cash liquidation suggests the criteria for what to compensate from the current regulations and provides a reference for the solution to practical conflict. Further theoretical review will be implemented in the near future for balancing the guarantee of union members' property rights and the benefit of the construction companies. This social atmosphere is expected to make insightful research and legislative reorganization more important.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 5
• 1. 연구의 범위 = 5
• 2. 연구의 방법 = 6
• 제2장 주택 재개발·재건축 사업에 관한 일반적 고찰 = 8
• 제1절 주택재개발·재건축사업 개관 = 8
• 1. 실정법적 관점에서의 주택재개발·재건축의 개념 = 8
• 2. 실질적 관점에서의 주택재개발·재건축의 구별 = 9
• 제2절 주택재개발·재건축 사업의 절차 = 12
• 1. 전체적인 절차의 개요 = 12
• 2. 각 단계별 주요 절차 = 12
• 제3장 소송사례 분석과 현금청산 제도의 연구 필요성 = 29
• 제1절 소송사례 분석 개요 = 29
• 1. 소송사례 분석의 배경 및 범위 = 29
• 2. 소송사례 분석 방법 = 31
• 제2절 소송사례 분석 결과 = 33
• 1. 주택재개발·재건축 관련소송의 일반적 특성 = 33
• 2. 분쟁 당사자와 소송형식의 변화 = 36
• 3. 현금청산 관련 소송사례 분석 결과 = 40
• 제3절 현금청산제도의 연구 필요성 = 42
• 제4장 현금청산제도의 법적 쟁점 = 45
• 제1절 도정법에 의한 현금청산제도의 의의와 연혁 = 45
• 1. 현금청산제도의 의의 = 45
• 2. 현금청산 제도의 연혁적 배경 = 49
• 제2절 다른 유사제도와의 비교 = 50
• 1. 매도청구권과의 관계 = 51
• 2. 수용재결과의 관계 = 51
• 3. 도정법 제57조 청산금과의 관계 = 52
• 제3절 현금청산제도의 법적 쟁점 = 53
• 1. 현금청산 대상자 = 53
• 2. 현금청산금 지급의무의 발생시기 = 61
• 3. 현금청산의 절차와 방법 = 63
• 4. 현금청산으로 인한 조합원 지위의 당연상실 여부 = 74
• 5. 현금청산을 둘러싼 쟁송방법 = 75
• 6. 분양잔여분의 처리 등 기타의 쟁점 = 77
• 제5장 현금청산 제도의 개선방안 = 78
• 제1절 현금청산 분쟁을 통한 문제인식의 필요성 = 78
• 제2절 문제인식에 따른 개선방안 = 79
• 1. 현금청산 절차와 기준에 관한 세부규정의 마련 = 79
• 2. 도시분쟁조정위원회의 실효성 확보 = 80
• 3. 사업의 장기화를 막기 위한 제도적 보완 = 81
• 4. 사업성 및 추가분담금의 정확한 정보 제공 = 82
• 제6장 결론 = 84
• 참고문헌 = 86
• 부록- 현금청산 관련법령 = 88
• ABSTRACT = 91