민간주택공급자의 사업 대상부지 선정 방안에 관한 연구

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Most of private developers depended on preference factors or intuition and experience because site selection factors were just qualitatively suggested even if they that housing developers considered in planning development plans exerted a decisive effect on determining whether to start a business. In a situation like this, this study searched main factors which influenced business decision-making of private housing developers and then drew comparative importance among those factors to suggest decision-making standards quantitatively. Therefore, it was expected that this study would give big implications to not only housing developers but also a society from various aspects.
This study drew main factors for housing site selection through literature research, precedent study, and opinion collection of experts related to housing supply. This study conducted a survey for experts who were engaged in the housing supply related industry. This study analyzed the comparative importance of main factors that housing developers should consider in making their decision on housing development by using the AHP and Fuzzy-AHP technique based on a survey.
As a analysis result of comparative importance on the first valuation standard, the importance was in order of the social and environmental condition (0.361), the legalㆍadministrative condition (0.201), and natural condition (0.070) in a case if using the Fuzzy AHP technique, while it showed in order of the social condition(0.351), the environmental condition(0.316), the legalㆍadministrative condition (0.194), and the natural condition (0.139) in a case of using the AHP technique. The importance was higher in the social, environmental, legalㆍadministrative condition and lower in the natural condition in a case of using Fuzzy AHP technique than the AHP technique. As a analysis result of comparative importance on the second valuation standard. it was analyzed that there was difference in a result of using the AHP and Fuzzy technique.
In spite of the same scale and survey content, the importance order in housing site selection was air-environment, road/traffic, regulations in the public law, water quality environment and public/living facility in a case of using the AHP technique. On the other hand, the importance order was road/traffic, air-environment, regulations in public law, water quality environment and presence of unpleasant facility in a case of using the Fuzzy AHP technique. It seemed that this kind of difference was an error caused by ambiguity of language variable and the real business world was reflected more accurately by the Fuzzy AHP technique applying the Triangular Fuzzy Number that designated regular intervals based on particular figures.
The implications of this study were as follows.
First, this study examined a quantitative plan for housing site selection from the viewpoint of housing developers. The importance of evaluation factors on selected housing site could be used as a means for business decision-making on housing site selection and business initiation in the future.
Second, the study suggested the more realistic and reliable decision-making methodology as weaknesses of the AHP technique was supplemented through the Fuzzy-AHP technique. The study utilized the technique that supplemented the weakness that the reality was dropped as decision criteria used was expressed crisp data by using the Traiangle Fuzzy Number of Fuzzy theory when evaluating through the AHP technique.
Third, the study suggested quantitative factors on housing site selection analysis, which the linguistic perspective was strong, as quantitative and measured figures to propose plans that could improve the rationality in decision-making of housing developers and decision-making standards. This study digitized quantitative location factors that were not measured in housing supply up to date through the AHP and Fuzzy AHP technique to suggest plans that the existing housing developers could improve the rationality in determining housing site.
Lastly, this study used the final result value of importance analyzed through the Fuzzy AHP to enable comparative evaluation by alternatives. This study also suggested the comparative importance of several alternatives to enable site selection of site equipped with the best location condition. In other words, this study did not just suggest important evaluation standard items primarily considered on site selection by using the AHP and Fuzzy AHP technique, but conducted comparative evaluation by applying directly to a specific field to enable reasonable decision-making.
This study provided the methodological framework that housing developers could quantitatively digitize quantitative location factors to suggest a direction of a new study. This study could contribute to prevent resource waste and inefficient use from a social aspect and improve the management efficiency for housing developers by helping housing developers to do the reasonable site selection.

국문 초록 (Abstract)

주택 공급자가 개발계획을 수립할 때 고려하는 입지 선정요인들은 사업추진 여부의 의사결정에 결정적인 영향을 미치고 있음에도 불구하고 그 동안 정성적으로만 제시되어 주택공급자의 선호요인이나 직관과 경험에 의존하는 경우가 많았다. 따라서 민간주택공급자의 사업추진 여부 의사결정에 영향을 미치는 주요 요인들을 살펴보고 그 요인들 간의 상대적 중요도를 도출하여 의사결정기준을 정량적으로 제시하는 것은 주택 공급자뿐만이 아니라 사회적으로도 다양한 측면에서 시사점이 크다.
본 연구에서는 문헌조사와 선행연구 그리고 주택공급 관련 전문가들의 의견을 수렴하여 주택사업 대상 부지 선정을 위한 주요 요인들을 도출하고 이를 바탕으로 계층구조를 개발하여 주택공급 관련 업계에 종사하는 전문가들을 대상으로 설문조사를 실시하였다. 설문을 바탕으로 주택 공급자가 주택개발 의사결정시 고려해야 할 주요 요인들에 대한 상대적 중요도를 AHP 기법과 Fuzzy-AHP 기법을 이용하여 분석하였다. 1차 평가기준에 대한 상대적 중요도 분석 결과, AHP 기법에서는 사회적 조건(0.351), 환경적 조건(0.316), 법적ㆍ행정적 조건(0.194), 자연적 조건(0.139) 순으로 나타났으며, Fuzzy AHP 기법에서는 사회적 조건 및 환경적 조건(0.361), 법적ㆍ행정적 조건(0.201), 자연적 조건(0.070) 순으로 나타났다. 이를 통해 Fuzzy AHP 기법이 AHP 기법에 비하여 사회적 조건과 환경적 조건, 법적ㆍ행정적 조건에서 상대적으로 중요도가 높게 나타났으며 자연적 조건에서는 중요도가 더 낮게 평가되고 있는 것을 알 수 있었다. 2차 평가기준에 대한 상대적 중요도 분석 결과, AHP 기법과 Fuzzy AHP 기법의 결과에서 차이점이 존재하고 있는 것으로 분석되었다. 동일한 계층구조와 설문 내용임에도 불구하고 AHP 기법을 활용한 주택사업 대상부지 선정에 대한 중요도 순위는 대기환경, 도로/교통, 공법상의 규제, 수질환경 및 공공/생활시설 순으로 나타났지만, Fuzzy AHP 기법에 의한 중요도 순위는 도로/교통, 대기환경, 공법상의 규제, 수질환경 및 혐오시설의 존재유무 순으로 나타났다. 이 같은 차이는 언어변수가 가진 모호함에 의한 오차로 판단되며, 특정 수치를 중심으로 일정한 간격을 지정하는 삼각퍼지수를 적용한 Fuzzy AHP 기법이 현실의 사업 세계를 더 정확하게 반영하고 있는 것으로 판단된다.
이상의 분석 결과를 바탕으로 본 연구에 대한 시사점을 정리하면 다음과 같다.
첫째, 본 연구는 주택 공급자의 입장에서 주택사업 대상부지 선정의 정량화 방안에 대해 연구하였다. 따라서 선정된 주택입지 평가 항목별 중요도는 주택공급자의 입장에서 향후 주택개발사업 대상부지 입지선정 및 사업 추진여부에 대한 의사결정수단으로 활용이 가능하다.
둘째, Fuzzy-AHP 기법을 이용함으로써 AHP 기법이 가진 단점을 보완하여 보다 현실적이고 신뢰성 있는 의사 결정 방법론을 제시하였다. AHP 기법으로 평가 시, 사용되는 판단의 척도가 특정 수치(crisp data)로 표현되어 현실성이 떨어진다는 단점을 퍼지이론의 삼각퍼지수를 이용하여 보완한 기법을 활용하였다.
셋째, 언어적 측면이 강한 주택사업 대상부지 입지 분석의 정성적인 요인들을 정량적, 계량적 수치로 제시함으로써 공급자의 의사결정에 합리성을 제고시킬 수 있는 방안 및 의사결정 기준을 제시하였다. 지금까지 주택공급에 있어서 계량화되지 못한 정성적인 입지 요인들을 AHP와 Fuzzy AHP 기법을 통하여 수치화시킴으로써 기존의 주택 공급자들에게 주택입지 결정의 합리성을 제고시킬 수 있는 방안을 제시하였다.
마지막으로 분석된 Fuzzy AHP 기법의 최종 중요도 결과 값을 활용하여 대안별 비교 평가가 가능하도록 하였으며 또한 여러 대안에 대한 상대적 중요도를 제시하여 최우수 입지 여건을 갖춘 대상지 선별도 가능하게 하였다. 즉, AHP 기법 및 Fuzzy AHP 기법을 활용하여 입지 선정 시 우선적으로 고려해야 할 중요 평가기준 항목들을 단순히 제시하는데 그치지 않고, 특정 현장에 직접 적용하여 비교 평가함으로써 보다 합리적으로 의사결정을 할 수 있도록 하였다.
본 연구에서는 주택을 공급하는 공급자들에게 정성적인 입지요인들을 정량적으로 수치화 시킬 수 있는 방법론적인 틀을 제공함으로써 새로운 연구의 방향을 제시하였다. 합리적인 주택사업 대상부지를 선정함으로써 사회적으로는 자원의 낭비 및 비효율적 사용을 방지하고, 공급자에게는 경영의 효율성 제고에 기여할 수 있을 것으로 판단된다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 4
• 제3절 선행연구의 고찰 8
• 1. 선행연구 8
• 2. 선행연구와의 차별성 15
• 제2장 주택공급 및 주거입지에 관한 이론적 고찰 16
• 제1절 주택공급의 영향요인 16
• 1. 주택공급의 개념 16
• 2. 시장 요인 18
• 3. 제도적 요인 20
• 4. 입지 요인 22
• 제2절 주거입지의 이론적 논의 23
• 1. 입지론의 발달 23
• 2. 부동산입지 24
• 3. 주거입지 25
• 제3절 주택공급 및 입지분석의 문제점 32
• 1. 주거시설의 구분 32
• 2. 주택공급자의 유형 37
• 3. 주택공급의 특성 38
• 4. 입지분석의 문제점 39
• 제3장 주거입지 선정 의사결정 방법론 고찰 44
• 제1절 의사결정 방법론의 개요 44
• 제2절 AHP 기법 45
• 1. AHP의 개념 45
• 2. 요소별 계층구성 46
• 3. 중요도 평가방법 47
• 4. 일관성 검토 50
• 5. AHP 기법의 적용과 문제점 51
• 제3절 Fuzzy 이론과 Fuzzy AHP 기법 52
• 1. Fuzzy의 개념 52
• 2. Fuzzy 집합 분석기법 53
• 3. Fuzzy AHP 기법 55
• 제4절 분석의 틀 58
• 제4장 주거입지 평가의 실증분석 63
• 제1절 주거입지 항목선정 및 평가체계 구성 63
• 제2절 설문조사 개요 66
• 제3절 AHP 기법을 이용한 주거입지 평가 68
• 1. 계층별 항목별 상대적 중요도 산정 69
• 2. 최종 평가기준 상대적 중요도 산정 73
• 제4절 Fuzzy AHP 기법을 이용한 주거입지 평가 79
• 1. 계층별 항목별 상대적 중요도 산정 79
• 2. 최종 평가기준 상대적 중요도 산정 83
• 제5절 AHP와 Fuzzy AHP 기법의 비교검토 89
• 1. AHP와 Fuzzy AHP 기법의 조건별 비교 89
• 2. AHP와 Fuzzy AHP 기법의 최종 평가 기준 중요도 비교 93
• 제6절 연구의 시사점 97
• 제5장 결론 99
• 제1절 연구 요약 99
• 제2절 결론 및 향후 연구방향 101
• 참고문헌 103
• 부록 1. Fuzzy AHP 기법의 적용성 검토 110
• 제1절 적용성 검토의 개요 110
• 1. 항목별 평가등급 기준표 110
• 2. 배점 평가 사례 111
• 3. 의사결정 절차도 활용방안 113
• 제2절 Fuzzy AHP 기법의 적용성 검토 114
• 1. 대안별 적용성 검토 114
• 2. 대안별 적용성 검토 종합 비교 117
• 3. 대안별 상대적 중요도 118
• 4. 소 결 119
• 부록 2. 설문지 120
• 국문초록 127
• ABSTRACT 130