주택의 기대가격을 포함한 주택서비스시장 모형에 대한 연구 : 서울시 아파트 시장을 중심으로

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The absence of a model for the housing market that reflects the common features of the domestic housing market such as the Chonsei contract system, the expected price, and the likelihood of actual price above expectation, brought forth major limitations in analyzing the housing market. In order to supplement such limitation, the housing service market was classified into owner-occupied housing service market and rental housing service market based on the basic theories of the housing service market, and a model for housing service market that is able to reflect the above mentioned features was established.
The main characteristics of the established model for the housing service market are as follows: first, the demand of the owner-occupied housing service is composed of elements that are identical to the demand of the rental housing service. In addition, the model is able to take into account the psychological factors of consumers and the excess return. Second, when the supply of entire housing service are fixed, the equilibrium rent is determined by the demand of owner-occupied housing service and rental housing service, and the amount of supply of housing service in each market is allocated. Third, from the perspective of the owner-occupied housing service market, the drop in interest rates and the rise in the expected growth rate of housing price increase bring about reduction of ownership costs, and vice versa (the rise in interest rates and the drop in the expected growth rate of housing price increase brings about the increase in ownership costs). Fourth, as user costs, the imputed rent is like the cost that is incurred when one owns a house other than the one he/she lives in. As this is the minimum rent one must receive from the tenant, it is influenced by interest rates and the expected growth rate of housing price.
Therefore, before carrying out the empirical analysis on the established model for the domestic housing service market, verification of the expectation hypothesis applicable to the domestic housing market was implemented. With regards to the verification of expectation hypotheses of the domestic and the overseas housing market, the common hypotheses such as the static·adaptive·rational expectation hypothesis and the various expectation hypotheses introduced in the research of Jong(1988) were applied. The result of the verification manifests that the autoregressive expectation hypothesis and the rational expectation hypothesis were accepted in the Seoul apartment market.
From the results of the empirical analysis that includes the expected price, the following results were obtained. The effects of the psychological factors of consumers and the rate of excess return change regarding the change rate of sale price and the change rate of Chonsei price were found to be similar. The change in the psychological factors of consumers and the excess return bring about service the change in equilibrium rent along with the change in the demand of owner-occupied housing service and the demand of the entire housing. This empirically shows that the amount of supply of owner-occupied housing service and the rental housing service is being reallocated in the new equilibrium rent.
The results of the empirical analysis validate the process of change of the following housing service market. Since the change in the demand of owner-occupied housing service or the rental housing service leads to the change in the demand of the entire housing service, it changes the equilibrium rent of the housing service. The housing cost of each submarket is determined from the level of the changed equilibrium rent, and the supply of housing service among the submarket is reallocated. The changed equilibrium rent is observed as the change in sale price and the Chonsei price in each submarket. Therefore, the change in the sale price and the Chonsei price is determined by the change in the demand of owner-occupied housing service and rental housing service as well as the reallocation of housing service supply among the submarket.

국문 초록 (Abstract)

국내주택시장의 특성인 전세계약제도, 기대가격, 기대이상의 실현가격의 가능성 등을 반영할 수 있는 주택시장모형의 부재는 주택시장을 분석하는데 주요한 한계점이었다. 이를 보완하고자 주택서비스시장에 대한 기본이론을 바탕으로 자가 및 임대주택서비스시장으로 구분하여 위의 특성들을 반영할 수 있는 주택서비스시장의 모형을 정립하였다. 정립된 주택서비스시장 모형의 주요 특징으로는 첫 번째, 자가주택서비스의 수요는 임대주택서비스의 수요와 동일한 요인들로 구성되며, 추가적으로 소비자 심리지수, 초과수익이 고려될 수 있다. 두 번째, 전체 주택서비스의 공급이 고정되어 있다면, 자가주택서비스와 임대주택서비스의 수요에 의해 균형임대료가 결정되고 각 시장의 주택서비스의 공급량이 배분된다. 세 번째, 자가주택서비스시장 측면에서 이자율의 하락과 기대가격상승률의 상승은 보유비용의 감소, 이자율의 상승과 기대가격상승률의 하락은 보유비용의 증가를 가져온다. 네 번째, 사용자 비용으로서 귀속임대료는 자가보유 외에 또 다른 주택을 보유할 때 발생하는 비용과 같다. 이는 임차인에게서 받아야 하는 최소한의 임대료로서 이자율과 기대가격상승률에 의해 영향을 미치게 된다.
이와 같이 정립된 국내주택서비스시장의 모형에 대한 실증분석을 하기에 앞서 국내주택시장에 적용되는 기대가설에 대한 검증을 실시하였다. 국내외 주택시장에 대한 기대가설 검증은 대표적인 기대가설인 정태적·적응적·합리적 기대가설과 Jong(1988)의 연구에서 소개된 여러 기대가설을 적용하였다. 검증결과 국내주택시장은 자기회귀적 기대가설과 합리적 기대가설이 적합한 것으로 나타났다.
기대가격을 포함한 국내주택시장모형에 대한 실증분석결과 다음과 같은 결과를 얻었다. 매매가격 및 전세가격변화율에 대한 소비자 심리지수 및 초과수익변화율의 영향력이 유의하게 나타났다. 이는 소비자 심리지수와 초과수익의 변화가 자가주택서비스의 수요 및 전체 주택서비스 수요의 변화와 함께 균형임대료의 변화를 야기한다. 이는 새로운 균형가격에서 자가주택서비스와 임대주택서비스의 공급량이 재배분됨을 실증적으로 보여주는 결과이다.
실증분석의 결과는 다음과 같은 주택서비스시장의 변화과정을 입증해주고 있다. 자가주택서비스 혹은 임대주택서비스의 수요의 변화는 전체 주택서비스 수요의 변화를 야기하므로 주택서비스의 균형임대료를 변화시킨다. 변화된 균형임대료 수준에서 각 하위시장의 주거비용이 결정되며, 하위시장간에 주택서비스의 공급량이 재배분된다. 여기서 변화된 균형임대료는 각 하위시장에서 매매가격과 전세가격의 변화로 관측된다. 따라서 매매가격과 전세가격의 변화는 자가주택서비스 수요 및 임대주택서비스 수요의 변화와 하위시장간의 주택서비스 공급량의 재배분에 의해 결정된다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구배경 및 목적 = 1
• 1. 연구배경 = 1
• 2. 연구목적 = 5
• 제2절 연구범위 및 방법 = 7
• 1. 연구범위 = 7
• 2. 연구방법 = 8
• 제2장 국내주택서비스시장 이론 및 모형 정립 = 10
• 제1절 4사분면 모형의 1사분면에 대한 제약 = 10
• 제2절 주택서비스시장의 기본모형 정립 = 15
• 제3절 자가주택서비스 수요함수의 결정요인 = 17
• 제4절 자가주택서비스 및 임대주택서비스의 사용자 비용 = 25
• 제5절 국내주택서비스시장 모형의 정립 = 27
• 제6절 이자율, 기대가격의 변화에 따른 주택시장의 변화 = 34
• 제3장 국내주택시장의 기대가설 검증 = 37
• 제1절 기대가설에 대한 선행연구 = 38
• 제2절 기대가설의 이론 및 기대가설 모형설정 = 42
• 1. 정태적 기대가설(Static Expectation Hypothesis) = 43
• 2. 적응적 기대가설(Adaptive Expectation Hypothesis) = 43
• 3. 합리적 기대가설(Rational Expectation Hypothesis) = 48
• 4. 자기회귀적 기대가설(Autoregressive Expectation Hypothesis) = 50
• 5. 회귀적 기대가설(Regressive Expectation Hypothesis) = 51
• 제3절 국내주택시장의 기대가격 추정 및 검증 = 54
• 1. 정태적 기대가격의 추정결과 = 54
• 2. 자기회귀적 기대가격의 추정결과 = 57
• 3. 적응적 기대가격의 추정결과 = 59
• 4. 회귀적 기대가격의 추정결과 = 62
• 5. 합리적 기대가격의 추정결과 = 64
• 6. 기대가설에 대한 검증 = 69
• 제4장 주택서비스시장 모형의 실증분석 = 74
• 제1절 모형 및 변수의 설정 = 74
• 제2절 변수 탐색 및 안정성 검정 = 77
• 제3절 실증분석 결과 = 83
• 제4절 소결 = 88
• 제5장 요약 및 결론 = 92
• 제1절 연구결과의 요약 및 시사점 = 92
• 제2절 연구의 한계 및 향후과제 = 94
• 참고문헌 = 95
• ABSTRACT = 100