소형가구 주택수요 특성에 관한 연구 : 주택정책 제안을 중심으로

국문 초록 (Abstract)

최근 한국사회는 고령화와 가치관의 변화 등 여러 사회‧경제적 요인으로 인한 1·2인 가구의 증가가 두드러진다. 1·2인 가구의 증가는 사회‧경제 구조 및 주택시장 환경에도 다차원적인 변화를 줄 것으로 예상된다. 따라서 이들의 다양하고 차별화된 주택수요 패턴을 분석하여 주택시장에서의 변화를 예측하고, 정책적 대응 방안을 제시하고자 하였다.
본 연구에서는 1‧2인 가구를 소형가구라 정의하고 소형가구의 주택수요특성을 한국노동연구원 노동패널 11년차(2008년) 자료를 활용하여 실증 분석하였다. 분석결과 소형가구는 고령 가구와 저소득 가구의 특징을 보이며, 소득 대비 주거비 부담이 큰 것으로 분석되었다. 소형가구의 주택수요 분석을 보면 주요변수들 중에서 항상소득의 변화에 상대적으로 민감한 것으로 분석되며 비 소형가구에 비해서는 주요변수의 변화에 상대적으로 덜 민감한 것으로 분석되었다. 원인으로는 소형가구는 소득과 자산이 적고 가구원 수가 작아 주택소비가 확대되지 않은 것이 이유라 분석된다.
소형가구는 연령대에 따라 주 생성요인도 다르고 이러한 생성배경으로 인해 가구주 특성이나 경제적 특징, 주택소비의 특징도 다르게 나타난다. 소형가구의 주택수요를 연령대로 나누어 분석함으로써 연령별 분포에 대한 장기적 추세를 고려할 때 향후 소형가구의 주택수요 변화의 세밀한 전망 및 다양한 측면의 정책적 시사점을 제시할 수 있다는 의의가 있다.
소형가구의 연령대별 주택소비를 보면 자가의 주택소비는 60대 이상이 가장 확대된 결과를 보이고 차가의 주택소비는 30대 이하가구의 주택소비가 가장 큰 것으로 나타났으며 연령대가 높아질수록 자가와 차가의 주택소비 격차가 커지는 것을 알 수 있다.
주택수요 분석을 보면 30대 소형가구는 항상소득에 상대적으로 민감하고 40대～50대의 소형가구와 60대 이상의 소형가구는 주거비용에 상대적으로 민감한 것으로 분석되었다. 그러므로 중‧고령대의 가구들은 향후 소득의 감소가 예상되기 때문에 이에 따른 주택소비 감소가 불가피할 것으로 보이며, 이에 더하여 임대료가 상승하는 경우 주택소비의 추가적인 감소가 나타날 것으로 전망된다.
위의 결과와 같이 소형가구의 주택수요는 연령대별로 상당히 이질적이다. 또한, 장기적으로 소형가구는 그 수가 증가하나 연령대별 증가 속도는 차이가 있을 것으로 예상한다. 따라서 소형가구의 연령대별 주택수요 특성을 이용해 소형가구의 세분화된 수요에 대응하는 효과적인 공급방향을 제시하고자 하였다.
먼저 소형가구의 주택수요량과 면적별 주택 재고량 및 공급량을 비교해 보았다. 분석결과, 60이하의 소형 주택의 재고 및 공급이 부족하고, 더불어 40이하의 초소형 주택의 재고 및 공급량은 확연히 부족한 것으로 나타났다. 주택재고는 면적 뿐 만 아니라 소형가구가 주로 거주하는 주택유형인 단독‧다세대 주택과 기타 주택유형의 재고 또한 부족한 것으로 나타났다. 이에 소형의 다세대, 다가구주택 및 기타의 주 수요층인 저소득 소형 차가가구의 임대료 상승 및 주거불안정 심화 될 것으로 전망할 수 있다.
소형 주택 공급 부족에 대한 대안으로는 공공임대와 도시형생활주택, 준주택 등이 있다. 먼저 도시형생활주택과 준주택은 소형가구와 도심 내 저소득층을 위한 소규모 주택공급의 확대를 위해 도입되었으며, 건설 기준완화와 제도적 지원으로 소형 주택의 활성화를 유도하고자 하였다.
그러나 도시형생활주택의 공급은 대다수가 원룸형이며, 제한 상한면적(50)에 가까운 공급이 많고, 도심의 역세권을 지향하는 위치선정으로 인해 분양가격이나 임대료가 높을 것으로 전망된다. 또한 준주택의 대표적 유형인 고시원의 경우 주거면적이 초소형으로 총 임대료 또한 낮아 저소득 차가가구의 수요에 유효한 것으로 보이나 주거환경이나 주택의 형태로 인해 임시적 수요에 더 적합한 것으로 분석되다. 따라서 도시형생활주택과 준주택의 공급은 일부 소형가구에게는 유의하나 전체적인 소형가구의 주택수요에 대한 대안으로는 면적, 주택형태, 임대료 등에서 적합하지 않는 것으로 분석되었다.
소형가구의 대부분은 저소득층으로 시장에서 유효수요가 되기 어려우므로 공공의 주택공급이 필요하다. 공공임대주택은 소형가구의 주택수요와 면적, 유형, 임대료에서 부합하고 향후 계획대로 도심에의 공급이 증가하면 소형가구의 입지적 수요와도 일치하는 부분이 많아질 것이다. 그러나 공공임대는 부부와 자녀를 중심으로 한 표준가구를 기준으로 하는 공급대상 선정기준으로 인해 소형가구는 정책의 대상에서 제약되는 경우가 많다. 향후 소형가구의 비중이 높아질수록 고려되어져야 할 문제로 전망된다.
이질적인 주택수요를 가진 소형가구의 주택수요를 충족시키기 위해서는 주택의 양적 문제뿐만이 아니라 주택유형과 입지, 지불 가능한 가격 등의 고려가 필요하므로, 기존의 공급 대안 이외에 가구특성 및 면적이나 임대료, 입지 등의 분석을 통해 다양한 소형 주택의 공급이 필요한 것으로 분석되었다.
끝으로 소형가구의 유효수요를 증대시키고 소형가구의 계층별 주거수준 향상 및 주거안정을 위해 분석된 소형가구의 주택수요 특성을 이용한 주택정책을 제안하였다. 소형가구는 주거시장에서의 유효집단, 향후 주거 안정성이 낮아질 집단, 상대적으로 주거환경의 저하가 예상되는 집단 등으로 세분화된 전망이 가능하며, 이러한 계층의 주거안정과 주거 수준의 향상을 위한 정책적 지원이 필요한 것으로 분석되었다. 이들을 위해서는 부담 가능한 유형의 소형 주택 개발이 필요할 것으로 전망되며, 향후 고령화와 양극화의 심화로 저소득 고령 가구의 주거수준은 더욱 낮아질 것으로 예상돼 보다 세심한 배려가 필요하다.
본 연구는 소형가구의 증가에 따른 주택시장 환경의 변화와 이에 따른 공급 및 제도적 대안을 모색해 보고자 하였으나 현실적인 자료의 부족으로 여러 요인이 배제되어 있어 분석의 결과가 다양하지 못한 한계점이 있다. 향후 다른 자료의 연구결과와의 비교 및 소형가구 주택수요에 대한 동태적 연구가 진행된다면 더욱 의미 있는 시사점을 제공할 것이라 생각된다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 1. 연구의 배경 = 1
• 2. 연구의 목적 = 2
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 3
• 1. 연구의 범위 = 3
• 2. 연구의 방법 및 체계 = 4
• 제2장 이론적 고찰 및 선행연구 검토 = 6
• 제1절 주택수요에 관한 고찰 = 6
• 1. 주택수요 결정요인 = 6
• 2. 주택수요 결정요인에 관한 선행연구 = 7
• 제2절 주택수요의 연구방법 = 10
• 1. 주택수요의 연구방법 = 10
• 2. 실증분석모형 = 12
• 3. 주택수요의 연구방법에 관한 선행연구 = 14
• 제3절 소형가구에 관한 고찰 = 17
• 1. 소형가구의 현황 = 17
• 2. 소형가구의 구분 = 19
• 3. 소형가구의 주택수요에 관한 선행연구 = 21
• 제3장 소형가구의 주택수요 분석 = 24
• 제1절 변수설정 = 24
• 1. 변수 정의 = 24
• 2. 변수의 추정 = 26
• 제2절 소형가구의 특성 분석 = 31
• 1. 소형가구의 연령별 분포 = 31
• 2. 소형가구의 가구주 특성 = 34
• 3. 소형가구의 경제적 특성 = 35
• 4. 소형가구의 주택소비 특성 = 38
• 제3절 소형가구의 주택점유 함수 분석 = 40
• 제4절 소형가구의 주택수요 함수 분석 = 44
• 제5절 소결 = 48
• 제4장 소형가구의 연령대에 따른 주택수요 분석 = 51
• 제1절 소형가구의 연령대에 따른 특성 분석 = 51
• 1. 소형가구 연령대별 주택수요 차이검정 = 51
• 2. 소형가구의 연령대별 가구주 특성 = 53
• 3. 소형가구의 연령대별 경제적 특성 = 55
• 4. 소형가구의 연령대별 주택소비 특성 = 59
• 제2절 소형가구의 연령대별 주택점유 함수 분석 = 63
• 제3절 소형가구의 연령대별 주택수요 함수분석 = 66
• 제4절 소결 = 70
• 제5장 소형가구 관련 공급 및 주택정책 = 76
• 제1절 소형가구 관련 주택수급 분석 = 76
• 1. 소형가구 증가 추이 = 76
• 2. 소형가구의 주택소비 현황 = 77
• 3. 주택 재고 추이 = 78
• 제2절 소형가구 관련 주택공급 = 82
• 1. 소형 주택수요에 대한 총량적 공급 = 83
• 2. 소형 주택수요에 대한 공급대안 = 85
• 제3절 소형가구 관련 정책 제안 = 95
• 1. 소형가구 주택수요 분포 및 공급 제안 = 95
• 2. 소형가구 주택수요 특성에 따른 정책 제안 = 102
• 제5장 결론 = 107
• 제1절 연구의 요약 = 107
• 제2절 연구의 시사점과 한계 = 111
• 참고문헌 = 113
• ABSTRACT = 118