부동산 보유세제의 개선방안에 관한 연구 : 재산세를 중심으로

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In general, the use of assets enables people to get involved in economic activities. Among other assets, in particular, the tangible assets like real estate properties have been one of the most attractive investment opportunities for people in Korea. Therefore, people have tended to own multiple dwellings or large amounts of land if any chances and this tendency fueled the spread of real estate speculation all across the nation. As those speculative demands for housing increased sharply in contrast with a decrease in construction industry, a rise in the price of housing got triggered by the imbalance of demand and supply.

In the midst of the prevailing speculation of the real estate market, in order to stabilize the cost of real estate the Roh Moo-hyun government persistently emphasized the principle of 'hard on holding tax and lenient on turnover tax'. By contrast, the Lee Myung-bak administration has started to take deregulation measures to revitalize the frozen real estate market and real estate transactions by the former Roh government's heavy regulations and hefty tax on housing.
Although there is a limit to the level of real estate price stability one government can achieve through tax reform, what is the most urgent and needed is a long-term and consistent policy that can recover people's faith in the government's policy.
The purpose of this study focuses on reviewing the current real estate tax system, which includes property tax and the comprehensive real estate tax law and proposing several plans to bring the betterment of the real estate property tax law.
The study consists of the 5 chapters. In chapter 1, which is an introductory chapter, a short introduction to the background, the purpose, the scope and the method of the study is given. Plus, in chapter 2, a theoretical approach to the meaning, the characteristics and the functions of current real estate tax system as well as the history from the period after liberation from Japan up to now are explored in details. Also, the constitutionality of the real estate law which recently raised heated disputes and the comparison of the tax system in Korea and other nations are reviewed, too. In chapter 3, the current situation of the real estate tax system and in chapter 4, the problems and the proposals to revamp the system are suggested respectively. In chapter 5, the proposals for improvement suggested in the previous chapter are summed up briefly.
Proposals for improvements of the real estate tax system suggested in the body of the study are as follows:
Firstly, regarding tax burden cap regulations, they have been adopted to curb the rapidly growing burden of people, however, they proved ineffective in dealing with the problems of tax assessments for newly built apartments. Due to such aspect, they can cause an adverse effect such as decreased the equity and transparency of taxation breeding distrust in the government's tax policies in the end. Therefore, they should be abolished in the first place. Instead, the current application rates of the fair market value should be lowered to decrease the tax burden.
Secondly, regarding tax payers, the tax law stipulates the actual owner on the basic day of taxation. Rather, it should prescribe the registered owner due to the difficulties in deciding who the lawful property owner is on the day in reality, admitting one exception with regard to real estate transfer. That is, when the registered owner reports the transfer of land or building even before any changes are made on a transfer register, however, the actual owner will be liable for taxation.
Thirdly, in relation to the basic date of taxation, it is better to meet the dates of the officially & individually announced public land price in order to get rid of absurdities of property taxes levied on a tax base made by the government's hands-on assessment standards. That is, the sum of property taxes should be assessed by the application rates or tax rates based on the officially & individually announced public price both of which are publicly posted annually not by the government's own assessment standards. Furthermore, as for the current base value(CBV) calculated by the cost method(CB), it is not an adequate method to reflect properly the fair market value(FMV). So it is necessary to establish only one principle of the CBV calculated by the fair market value(FMV). Accordingly, the principle should be applied to the buildings that are still calculated by the cost method.
Fourthly, under the current tax system, property tax is levied by cities and municipal districts in every July and September in contrast with the comprehensive tax levied on the level of the central government in every December. Apparently, the taxpayers must go through cumbersome procedures of taxation even when they own a single piece of land or house every year. Therefore, for the sake of taxpayers the comprehensive real estate tax should be merged with the property tax. On top of that, the comprehensive real estate tax should be reverted to the local tax, specifically, the metropolitan city tax.
Lastly, as for the future collecting method of the property tax that later should be merged with the comprehensive real estate tax, people should be allowed to pay taxes in installments rather than to pay in full at once to ease the heavy burden of taxation. What's more, the deductions of interest payments should be made for those who pays in full at once.
The real estate holding tax policies have been flip-flopped so many times by the changes in government and according to the political interests of the regimes so far. However, considering real estate property is not only a profitable investment opportunity but also an essential part of people's livelihoods, it is necessary to revise the tax system from the viewpoint of the original function of taxation by imposing corresponding rates for property's real estate value rather than from the issue of political need.

국문 초록 (Abstract)

재산은 사람들이 경제적 활동을 영위하는데 필요한 구체적인 보유수단이다. 특히 부동산은 다른 자산에 비해서 투자가치가 지나치게 높았기 때문에 국민들이 여유 부동산을 너무 많이 보유하려고 한 경향이 있었다. 이러한 경향은 부동산 투기열풍을 가져오게 되었고 이는 부동산 가격의 급등을 가져오게 되었다. 이와 같은 사회적인 분위기 속에 참여정부는 부동산에 대한 가격을 안정시키기 위하여 부동산 보유세를 강화하고 거래세를 완화하고자 하는 정책으로 일관하였으나, 최근 부동산시장이 위축되자 일부 지방에서부터 완화정책을 내놓고 있다.
부동산 문제는 어느 정부가 어떠한 정책을 추진하여도 해결하기 어려운 측면이 있지만, 무엇보다도 가장 시급한 것은 부동산 문제에 대한 장기적이며 일관적인 정책을 시행하여 국민들에게 정부 정책의 신뢰성을 구축하는 것이 필요하다 하겠다. 이에 본 연구의 목적은 우리나라 부동산 관련 조세 중 현행 재산세와 종합부동산세의 법ㆍ제도적 검토를 통하여 문제점을 검토한 후 그에 대한 개선방안을 제시하는데 목적이 있다.
본 논문은 총5장으로 구성하고 있다. 제1장은 서론부분으로 연구의 배경과 목적, 그리고 연구범위와 방법에 대해서 요약 설명을 하였다. 제2장에서는 보유세제의 이론적 고찰로 부동산 보유세제의 의의와 특성 및 기능, 그리고 해방이후 현재에 이르기까지 보유세제의 연혁에 대해 검토해 보았다. 또한 최근 논란이 많았던 보유세제의 헌법적 쟁점에 대해서 검토해 보았으며, 외국의 부동산 보유세제를 검토하여 우리나라의 세제와 비교ㆍ검토하여 시사점을 도출해보고자 하였다. 제3장에서는 현행 보유세제의 현황을 자세히 검토하였으며, 제4장에서는 부동산 보유세제의 각종 문제점을 분석하고 이에 대한 개선방안을 제시하였으며, 마지막 5장은 결론부분으로 4장에서 제시한 개선방안에 대한 내용을 요약ㆍ정리하며 글을 마무리 하였다.
본 논문에서 제시한 현행제도에 대한 개선방안은 첫째, 세 부담 상한제도는 납부세액의 급격한 증가를 방지하고자 도입하였으나 신축주택 등의 경우 상당세액 산정에 어려움이 있어 세무행정의 투명성이 결여되어 국민에 대한 조세행정의 신뢰도를 하락시킬 수 있다. 따라서 이 제도를 폐지하고 현재 시행되고 있는 공정시장가액비율의 적용률을 더욱더 낮추면 납세자의 조세부담을 완화시킬 수 있을 것이다.
둘째, 현행 보유세의 납세의무자는 과세기준일 현재 사실상 소유자로 규정하고 있으나, 재산세 부과시 사실상 소유자의 파악에 어려움이 발생하고 있다. 따라서 공부상소유자를 원칙적인 납세의무자로 규정하고, 소유권의 변동 등으로 인하여 사실상의 소유자가 변경된 경우에는 당해 공부상의 소유자가 사실상의 소유자가 아님을 신고한 경우에 사실상의 소유자에게 납세의무를 지우는 것이 타당할 것이다.
셋째, 현행 공시지가 공시일 및 개별주택가격의 공시일을 재산세 과세기준일과 일치시켜서 지가 없는 토지 및 주택가격 없는 주택이 발생하는 경우에 세금부서에서 직접산정해서 과세표준으로 활용하는 일이 없도록 해야 할 것이다. 즉 재산세 납부세액은 매년 공시되는 개별공시지가 또는 주택공시가격을 기준으로 적용비율 및 세율을 적용하면 납부세액이 산정될 수 있도록 하여야 할 것이다. 또한 시가표준액 산정방식을 일원화해서 현재 원가방식에 의해 산정되고 있는 건축물에 대해서도 시가방식으로 전환해야 할 것이다.
넷째, 재산세가 7월과 9월에 지방세로 과세되고 종합부동산세가 12월에 국세로 과세되고 있다. 즉 하나의 부동산을 가지고 2회 또는 3회에 걸쳐서 납부하게 됨에 따라 재산세 납부에 번거로움이 있을 수 있다. 따라서 종합부동산세를 재산세에 통합 과세하는 방안을 고안해야 할 것이다. 현재 국세인 종합부동산세를 지방세 중 특별시ㆍ광역시세로 이전하여 통합을 모색해야 할 것이다.
다섯째, 현재 2회 또는 3회에 걸쳐서 납부하게 되는 재산세를 통합하여 납부하게 하고 통합에 따라 납부의 부담을 느끼는 납세자에게는 분납제도를 활용하여 납부할 수 있도록 하여야 할 것이다. 또한 1회에 전액을 납부하는 납세자에게는 그에 따른 이자상당액 만큼은 공제해주는 방안을 도입해야 할 것이다.
보유세제는 다른 조세와는 달리 정부 정책과 항상 맞물려 시행되다보니 많은 제도적 변화가 불가피 했다. 하지만 보유세의 과세대상인 부동산의 대부분은 국민의 생활에 필수적인 부분을 차지한다는 점을 감안하면 더 이상 정부 정책에 따른 수단이 아닌 조세 본원적 기능에 충실하도록 하여야 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서 론 1
• 1. 연구의 목적 1
• 2. 연구의 범위와 방법 2
• Ⅱ. 부동산 보유세의 일반적 고찰 3
• 1. 부동산 보유세의 의의 3
• 2. 부동산 보유세의 특성 및 기능 5
• 2.1 부동산 보유세의 특성 5
• 2.2 부동산 보유세의 기능 5
• 3. 부동산 보유세 부담의 근거 7
• 3.1 편익의 원칙(便益性) 8
• 3.2 능력의 원칙(能力說) 8
• 3.3 양설의 비교 9
• 4. 부동산 보유세의 헌법적 쟁점 10
• 4.1 미실현 이득에 대한 과세 및 원본잠식의 문제 11
• 4.2 자치재정권 침해의 문제 11
• 4.3 헌법상 경제조항 위반의 문제 12
• 4.4 세대별 합산과세의 문제 12
• 4.5 재산권 침해의 문제 16
• 4.6 평등원칙 위배의 문제 17
• 5. 부동산 보유세제의 연혁 18
• 5.1 1945년 해방이후 18
• 5.2 부동산 보유세제의 통ㆍ폐합 19
• 5.3 부동산투기 억제에 관한 특별조치세의 신설과 폐지 20
• 5.4 토지과다보유세의 신설과 폐지 21
• 5.5 토지공개념 입법과 폐지 22
• 5.6 종합토지세의 신설과 폐지 27
• 5.7 재산세제의 이원화 27
• 6. 외국의 부동산 보유세제 30
• 6.1 일본 30
• 6.2 미국 31
• 6.3 영국 32
• 6.4 프랑스 33
• 6.5 시사점 34
• Ⅲ. 현행 부동산 보유세에 관한 법ㆍ제도적 검토 37
• 1. 재산세 37
• 1.1 개요 37
• 1.2 과세대상 38
• 1.2.1 토지 38
• 1.2.2 주택 41
• 1.2.3 건축물 41
• 1.3 납세의무자 42
• 1.3.1 사실상의 소유자 42
• 1.3.2 연부계약 45
• 1.3.3 신탁재산 45
• 1.3.4 상속재산 45
• 1.3.5 체비지ㆍ보류지 46
• 1.3.6 리스재산에 대한 재산세 납세의무 46
• 1.3.7 기타 46
• 1.4 과세표준 47
• 1.4.1 토지 47
• 1.4.2 주택 48
• 1.4.3 건축물 49
• 1.5 재산세 세율 50
• 1.5.1 토지 51
• 1.5.2 주택 53
• 1.5.3 건축물 53
• 1.6 세 부담의 상한 54
• 2. 종합부동산세 55
• 2.1 개요 55
• 2.2 주택에 대한 과세 57
• 2.2.1 납세의무자 57
• 2.2.2 과세표준 57
• 2.2.3 세율 58
• 2.2.4 세 부담 상한액 60
• 2.2.5 합산배제 임대주택 60
• 2.3 토지에 대한 과세 62
• 2.3.1 납세의무자 62
• 2.3.2 과세표준 62
• 2.3.3 세율 및 세액 63
• 2.3.4 세 부담 상한액 63
• 2.4 종합부동산세의 신고와 납부 63
• Ⅳ. 현행 부동산 보유세제의 문제점과 개선방안 65
• 1. 세 부담 상한제도 65
• 1.1 세 부담 상한제도의 검토 65
• 1.1.1 도입배경 65
• 1.1.2 세 부담 상한의 내용 65
• 1.1.3 상당세액 66
• 1.2 세 부담 상한제도의 문제점 68
• 1.3 세 부담 상한제도의 개선방안 68
• 2. 재산세 납세의무자 69
• 2.1 현행 재산세 납세의무자에 대한 검토 69
• 2.1.1 원칙적인 납세의무자 69
• 2.1.2 판례의 입장 69
• 2.2 납세의무자 규정의 문제점 70
• 2.3 납세의무자 규정의 개선방안 71
• 3. 시가표준액의 산정 72
• 3.1 시가표준액 산정에 대한 검토 72
• 3.1.1 공시지가 72
• 3.1.2 개별주택 73
• 3.1.3 공동주택 74
• 3.1.4 건축물 75
• 3.2 시가표준액 산정의 문제점 76
• 3.3 시가표준액 산정의 개선방안 77
• 4. 보유세제의 이중과세 78
• 4.1 이중과세 여부에 대한 검토 78
• 4.1.1 이중과세라는 견해 78
• 4.1.2 이중과세가 아니라는 견해 79
• 4.2 이중과세의 문제점 80
• 4.3 이중과세 문제의 개선방안 80
• 5. 보유세제의 납기 81
• 5.1 현행 보유세의 납기에 대한 검토 81
• 5.2 보유세 납기의 문제점 82
• 5.3 보유세 납기의 개선방안 83
• Ⅴ. 결 론 84
• 참고문헌 87
• Abstract 91