단지형 전원주택개발에 대한 개선방안에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

국 문 초 록

우리나라에서 다양한 주거환경의 변화가 나타나기 시작한 때는 높은 경제성장을 이룩한 80년대를 지나오면서 부터이다. 생활수준이 향상됨에 따라, 과밀화에 따른 환경오염과 사회 문제들로부터 벗어나 평온하고 쾌적한 전원지역에 거주지를 갖고 싶은 욕망이 자연스럽게 생겨나고 있다. 도시가 확대 될수록 형편과 사정이 허용하는 한 도시로부터 벗어나고자 하는 사람들의 주거환경에 대한 질적인 요구가 고조됨에 따라 쾌적한 단지형 전원주택개발의 필요성이 증대되고 있고 소득수준이 높은 40~50대 이상의 장 노년층과 환경 친화적인 생각을 가진 사람들에 의해 단지형 전원주택의 개발이 꾸준히 진행되어 왔으며, 고속도로 및 광역도로망의 확산과 초고속 정보통신망의 확층, 주5일 근무제 정착과 재택근무 등 근무여건의 변화, 자동차보유 확산으로 기동성증대 등의 변화는 주거공간에 대한 인식변화를 촉진시켜, 양질의 주거환경에 대한 욕구가 다양화 되고 있다.
그러나 최근 개발되고 있는 전원주택단지들은 대부분 개별단위 사업별로 소규모 단지 형태로 계획적인 입지가 아니라 산발적으로 개발되고 있어, 도로, 상하수도, 도시가스 등 기반시설과 복지시설, 학교, 상가, 편익시설 등의 부족으로 인한 문제점들이 나타나 주민생활의 불편을 초래하고, 건전한 도시발전에 어려움을 가증시키고 있다. 그 원인을 살펴보면 대부분 영세한 민간업체들이 수익성을 극대화하기 위해 관련법규나 제도의 불리한 조건을 최대한 피하여 소규모 산발적으로 전원주택단지를 개발함으로서 기반시설부족 및 심각한 환경 훼손 등의 문제점을 유발, 결국은 입주자들이 피해를 보고 있는 상황이다.
본 연구의 목적은 이러한 상황 속에서 대도시권내의 재개발과 신시가지 확산 등의 여건 변화에 따른 개발압력을 적절히 수용할 수 있는 단지형 전원주택개발을 효율적으로 추진하기 위하여 본인이 거주하고 있는 대전근교, 충남지역에 개발중인 일정규모 이상의 단지형 전원주택 사례 세 곳을 개발실무자의 관점에서 심층 분석하여 각 분석항목별로 문제점에 대한 개선방안을 다음과 같이 제시하고자 한다.
첫째 법적·제도적 측면의 가장 큰 문제점으로 주택법상의 사업계획 승인대상을 피하여 1만㎡미만, 20호미만으로 소규모 전원주택단지를 조성할 경우 기반시설 설치기준 부재로 난개발이 조장된다는 점이며, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 주거형제2종지구단위계획 수립지침상 계획관리지역에서 3만㎡이상의 전원주택단지를 조성할 경우 진입로 설치기준이 2000세대 기준 간선도로(4차선이상)에 폭15m이상으로 연결하는 것을 원칙으로 한다는 기준만 나와 있어 사실상 적합한 입지를 찾기가 쉽지 않고, 인허가 절차가 복잡하고 까다로워 민간에 의한 개발엔 한계점이 있으므로 이와같은 문제점을 개선하기 위하여 단지형 전원주택 개발규모별로 세부적인 기반시설 설치기준과 인·허가 절차를 간소화 하는 법적·제도적 정비가 시급하다.
둘째 관련주체별 측면의 문제점은 민간개발의 특성상 사업성 위주의 고급화, 고분양가, 고밀개발, 산발적 분산배치, 분양대상은 대도시 고소득층 등에 따른 현지 주민과의 이질감이므로 이를 보완하기 위해 공공기관의 지원 아래 사전타당성검토를 통한 입지, 실수요자 중심 개발, 중․저밀개발 및 중소형 규모의 주택개발로 인한 저분양가, 일정규모이상 개발로 기반시설 공급, 개발이익의 재투자 등의 계획적, 합리적인 개발을 유도하는 정책이 필요하다.
셋째 계획요소적인 측면에서 살펴보면 입지 선정 시 양호한 주거단지, 선계획 후개발 원칙, 생태적 환경 유지 및 창출, 거주자의 지속적 생활 가능, 자연조건 고려, 합리적인 지구계 고려하고 토지이용계획 시 주변지역의 교통시설 및 교통부하, 도로체계 및 도로포장, 도로공간의 녹지화, 보행 및 자전거 동선, 주차공간, 대중교통과의 연계성 고려하며, 환경친화적인 주택의 생산, 건설, 유지를 염두에 두고 기반시설 계획시 상수도공급, 하수도처리, 쓰레기처리, 에너지절약, 자연순환체계를 고려하여 친환경적인 계획이 되도록 하여야 한다.
끝으로 이와 같은 현실적인 문제점들이 조속히 개선되어 적정규모의 쾌적한 단지형 전원주택 건설을 활성화 하는 데 견실한 민간기업의 투자환경을 유도하여 도시민 누구나 원하는 사람에게 저렴한 비용으로 도시를 떠나 쾌적한 전원생활을 즐길 수 있는 여건이 성숙되기를 기대한다.



주요어 : 단지형 전원주택개발, 전원주택단지, 교외주거단지개발, 전원주택정책

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 2
• 제3절 연구의 내용 3
• 제2장 전원주택단지의 개념 및 이론 7
• 제1절 전원주택의 개념 및 유형 7
• 1. 전원주택의 개념 7
• 2. 전원주택단지의 정의 8
• 3. 전원주택의 유형 9
• 제2절 전원주택의 형성배경 14
• 1. 외국 전원주택의 형성배경 14
• 2. 국내 전원주택의 형성배경 21
• 3. 단지형 전원주택 개발의 필요성 24
• 제3절 전원주택 관련 법규 26
• 1. 개발 관련 법규 26
• 2. 단지형 전원주택의 개발절차 27
• 제4절 선행연구 검토 30
• 1. 선행연구의 주요내용 30
• 2. 선행연구와의 차별성 36
• 제3장 단지형 전원주택 사례분석 37
• 제1절 분석의 틀 37
• 1. 분석의 관점 37
• 2. 분석의 내용 37
• 3. 분석항목 설정 38
• 제2절 단지형 전원주택의 조성현황 39
• 1. 전국 분포 현황 39
• 2. 전원주택의 개발추이 41
• 제3절 사례대상지 개요 44
• 제4절 사례대상지 분석 46
• 1. 당진고대독일인마을 46
• 2. 금산 신동 전원마을 53
• 3. 아산음봉신수지구 74
• 제5절 분석 항목별 사례 비교 80
• 1. 계획 요소 80
• 2. 관련법규 및 개발절차 83
• 3. 개발규모에 따른 인허가 사항 87
• 4. 관련기관별 협의 내용 88
• 제4장 단지형 전원주택개발의 개선방안 99
• 제1절 법제도적인 측면 99
• 1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 99
• 2. 주택법 101
• 3. 기타 관련 법률 102
• 제2절 관련 주체별 측면 105
• 1. 중앙정부 105
• 2. 지방자치단체 105
• 3. 지역주민과 입주민 106
• 4. 관련기관 107
• 5. 민간참여 107
• 제3절 계획요소적인 측면 110
• 1. 입지요소 110
• 2. 단지계획 110
• 3. 개발방식 111
• 4. 기타 계획요소 112
• 제5장 결 론 115
• 참 고 문 헌 117
• ABSTRACT 121