친환경건축물 인증 공동주택의 친환경요소 유지관리 실태 및 개선방안 = Management Status and Suggestions for Improvement of Environment-friendly Features in GBCS-certified Apartment communities

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purposes of this study were to investigate application and management status of environment-friendly features in apartment communities that were certified by Green Building Certification System (GBCS) since 2008 and to suggest improvement for sustainability. A series of field investigation was conducted at ten apartment communities between July 22 and August 25, 2010. The field investigation included visual inspection and interviews with apartment managers. Among 44 GBCS certification assessment items, 20 items were classified for investigation in this study.

Major findings of this study are as follows:

1) Application status of environment-friendly features
The following 13 features were found in all of the apartment communities: * A thesis for the degree of Master in February 2011.community facilities; bicycle storages and roads; energy consumption reducing features; waste recycling facilities; reducing food waste; usage of certified environment-friendly materials; features to reduce the rainwater load; features to reduce residential water consumption; the provision of document and guidance of community management and maintenance; the distribution of user manuals; ecological landscape; aquatic biotope; and terrestrial biotope. And, the following four features were found in eight to nine apartment communities: pedestrian walkways; using alternative energy; rainwater utilizing facilities; and natural and mechanical ventilation systems. On the other hand, the features influenced by the site conditions of an apartment community, preserving the original natural environment, a network of pedestrian walkways outside the community and expensive gray water systems, were found in only a handful of apartment communities. The results of the field investigation showed that, except for the three features witnessed in a few apartment communities, most of the environment-friendly features in the list of investigation items were found in all of the target communities, showing overall high application rates.

2) Utilization and management status of environment-friendly features
The following features were properly used and maintained in all of the target communities: pedestrian walkways; energy consumption reducing features; usage of certified environment-friendly materials; features to reduce the rainwater load; the provision of document and guidance of community management and maintenance; and terrestrial biotope. And the following features were relatively well used and maintained, but, in some apartment communities, were found to be poorly used and maintained: community facilities; a network of pedestrian walkways outside the community; using alternative energy; reducing food waste; rainwater utilizing facilities; and ecological landscape. On the other hand, the features that were not or poorly used and maintained are as follows: preserving the original natural environment; bicycle storages and roads; waste recycling facilities; gray water systems; and aquatic biotope. The interviews with apartment managers about maintaining environment-friendly features showed that the managers were not provided with information of GBCS when they were appointed to manage the apartment communities and that they were poorly aware of the specifics of the environment-friendly features applied in the apartment communities they manage.

3) Problems and suggestions for improvement
Based on the results, the following problems were detected. The managers and residents were not given proper education or information about GBCS, and little follow-up efforts were being made to differentiate the GBCS-certified apartment communities from ordinary apartment communities. Furthermore, some environment-friendly features of the GBCS-certified apartment communities were not used or maintained because they were established only to gain a score in the certification assessment, with little consideration of the residents' actual using and maintaining them at the stages of apartment design and construction. In order to resolve the problem above, the managers of GBCS-certified apartment communities should make specialized efforts to properly maintain the environment-friendly features through acquiring education and information on GBCS. They should also raise the residents’ awareness of the GBCS and encourage them to willingly participate in the activities to maintain the environment-friendly features by creating and distributing resident manuals of the use and maintenance of the environment-friendly features of the communities. Also, it is suggested that housing providers including planners and designers who develop environment-friendly apartment communities consider actual use of features from users' perspective. In addition, efforts should be made to handle potential problems with maintaining the environment-friendly features during the residents are dwelling in a GBCS-certified apartment community. Urgently, a manual that helps the manager to maintain the environment-friendly features professionally should be created and distributed. On the part of institution, the list of assessment items in the maintenance category of 「Green Building Certification System」 should be revised or newly drawn up. Furthermore, the apartment management system should require that things about the environment-friendly features in case of the GBCS-certified apartment communities be included in the clause of 「the Enforcement Decree of the Housing Act」 that, when the provider of an apartment community turn over the management responsibility, they should hand over documents necessary for managing the community. In addition, the provision of extending or renewing a certification after it expires should be made again. It is also necessary to introduce a follow up maintenance system which checks and assesses the use and maintenance of environment-friendly features and works. And, offering incentives should be considered as a way to spread of extending and renewing the certification and the follow up maintenance of environment-friendly features.

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 친환경건축물인증 공동주택의 지속가능성 제고를 위한 연구로서, 친환경건축물인증 공동주택의 친환경요소 적용실태와 이용 및 유지관리 실태를 파악하고 이를 바탕으로 문제점과 개선방안을 도출하고자 하였다. 이를 위해 친환경건축물인증 평가항목 총 44개 중 20개의 평가항목을 거주중 이용 및 유지관리와 관련된 항목으로 분류하고, 이를 조사내용으로 하였다. 조사대상은 2008년 이후 친환경건축물 인증제도에서 최우수등급으로 본인증을 획득한 10곳의 공동주택 단지로, 2010년 7월 22일부터 8월 25일까지 관찰조사와 관리자 면접을 병행하는 현장조사를 수행하였다.

그 결과를 요약하면 다음과 같다.

1) 친환경요소 적용실태
친환경건축물인증 평가항목 중 조사내용으로 분류한 유지관리가 필요한 20개 평가항목 중 모든 조사대상 단지에 적용되어 있는 항목은 커뮤니티센터 및 시설 계획여부, 단지 내 자전거보관소 및 자전거도로 설치여부, 에너지소비량, 재활용 생활폐기물 분리수거, 음식물쓰레기 저감, 유효자원 재활용을 위한 친환경인증제품 사용여부, 우수부하 절감대책의 타당성, 생활용 상수 절감대책의 타당성, 운영/유지관리 문서 및 지침 제공의 타당성, 사용자 매뉴얼 제공, 생태환경을 고려한 인공환경 녹화기법 적용여부, 수생비오톱 조성, 육생비오톱 조성 등 총 13개 항목이었다. 8∼9개 단지에 적용되어 있는 항목은 단지 내 보행자 전용도로 조성여부, 대체에너지 이용, 우수이용, 환기 설계 정도 등 총 4개 항목이었다. 반면, 소수 단지에 적용된 항목은 입지환경에 영향을 받는 기존 자연자원 보존율, 외부보행자 전용도로 네트워크, 비용부담이 큰 중수도 설치 항목이었다.
즉, 조사결과 소수 단지에만 적용되어 있었던 3개 항목을 제외하고, 대부분의 평가항목이 조사대상 단지에 실제로 적용되어 있어 전반적으로 높은 적용율을 보였다.

2) 친환경요소 이용 및 유지관리 실태
조사대상 단지에 적용된 친환경요소 중 모든 단지에서 이용 및 유지관리가 잘 되고 있는 항목은 단지 내 보행자 전용도로, 에너지소비량 절감요소, 유효자원 재활용을 위한 친환경인증제품 사용, 우수부하 절감대책, 운영/유지관리 문서 및 지침, 육생비오톱 등 이었다. 또한 비교적 친환경요소의 이용 및 유지관리가 잘 되고 있었으나 일부 단지에서 이용 및 유지관리가 되지 않는 사례들이 나타난 항목은 커뮤니티 센터 및 시설, 외부보행자 전용도로 네트워크 연계, 대체에너지 이용요소, 음식물쓰레기 저감요소, 우수이용, 생태환경을 고려한 인공환경 녹화 등 이었다. 반면, 대부분의 단지에서 친환경요소의 이용 및 유지관리가 되지 않고 있거나, 적용된 대로 유지는 되고 있으나 이용 및 유지관리가 소홀하게 나타난 항목은 기존 자연자원 보존요소, 단지 내 자전거보관소 및 자전거도로, 재활용 생활폐기물 분리수거, 중수도이용, 수생비오톱 등 이었다.
한편, 친환경요소 유지관리에 대한 관리자 면접조사 결과, 관리자 부임시 해당단지의 친환경인증에 대한 정보 및 자료는 제공 받지 못하였으며, 친환경인증 관련사항과 해당단지에 적용된 친환경요소에 대해 구체적으로 인지하지 못하거나, 인식이 부족한 경우가 있는 것으로 나타났다.

3) 문제점 및 개선방안
친환경건축물인증 공동주택에서의 친환경요소 적용실태와 이용 및 유지관리 실태 조사결과에서 나타난 문제점을 추출하면 다음과 같다. 입주 후 관리자 및 거주자에게 친환경인증 관련교육 및 정보제공이 이루어지지 않고 있었으며, 일반 공동주택 단지와 차별화된 친환경인증 공동주택을 위한 사후관리는 이루어지지 않고 있었다. 또한 계획 및 시공단계에서 거주자의 실제 이용특성과 사후관리에 대한 고려없이 친환경요소가 계획되어 거주중 이용 및 유지관리가 잘 되지 않는 경우가 있었으며, 평가점수 획득을 위해 형식적으로 설치하여 입주 후 실질적으로 활용되지 못하는 경우가 있었다.
이와 같은 문제점을 개선하기 위해, 관리자 및 거주자 측면에서, 관리자는 친환경인증 관련정보와 교육을 통해 전문적인 지식을 습득하여 이를 바탕으로 효율적인 유지관리가 이루어지도록 노력할 필요가 있다. 또한 단지 상황에 맞는 친환경요소 이용 및 유지관리에 대한 거주자 매뉴얼을 제작하여 제공함으로써 친환경인증에 대한 거주자 인식을 향상시키고, 유지관리 활동에 거주자가 적극적으로 참여할 수 있도록 유도할 필요가 있다.
공급자 측면에서, 공동주택 계획 및 시공단계에서 거주자의 이용을 염두에 두고 실제 활용 가능한 친환경요소를 적용할 필요가 있으며, 거주중 발생 가능한 유지관리 문제에 대한 고려가 요구된다. 또한 관리자가 친환경요소에 대해 전문적인 유지관리를 할 수 있도록 친환경인증 단지의 유지관리 매뉴얼을 제작하여 제공하는 것이 시급하다.
제도적 측면에서, 「친환경건축물 인증제도」 인증기준 중 유지관리부문에서 평가항목을 개정, 신설할 필요가 있다. 또한 공동주택 관리제도에서 「주택법 시행령」의 사업주체가 관리업무를 인계할 때 관리업무에 필요한 서류 인계 관련 조항에 친환경인증 단지는 친환경요소에 관한 사항을 포함시키도록 할 필요가 있다.
무엇보다도 「친환경건축물 인증제도」에서 본인증 유효기간 이후 인증연장 및 재인증과 관련된 조항의 재신설이 요구되며, 보다 체계적으로는 친환경요소의 이용 및 유지관리에 대해 점검하고 평가할 수 있도록 인증심사와 별도로 운영되는 사후관리 제도의 도입이 필요하다. 이러한 인증연장, 재인증, 유지관리 부문의 평가항목, 사후관리의 확산을 위한 인센티브 방안도 고려할 필요가 있다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서 론
• 1.1 연구의 배경 및 목적 1
• 1.2 연구의 내용 3
• Ⅱ. 문헌고찰
• 2.1 관련제도 및 법규 5
• 2.1.1 국내 친환경건축물 인증제도 5
• 2.1.2 국외 친환경건축물 인증제도 15
• 2.1.3 공동주택의 유지관리 관련법규 체계 18
• 2.2 선행연구 20
• 2.2.1 친환경인증 공동주택 관련연구 20
• 2.2.2 친환경인증 건축물의 유지관리 관련연구 24
• 2.3 관련이론 25
• 2.3.1 친환경주거의 개념 25
• 2.3.2 친환경주거의 목표 및 계획기법 25
• Ⅲ. 연구방법
• 3.1 연구방법의 개요 29
• 3.2 조사대상 30
• 3.3 조사내용 및 방법 33
• 3.3.1 조사지침 작성 33
• 3.3.2 사전조사 34
• 3.3.3 현장조사 34
• 3.4 분석방법 36
• Ⅳ. 조사결과 및 분석
• 4.1 친환경요소 적용실태 37
• 4.1.1 토지이용 및 교통부문 37
• 4.1.2 에너지·자원 및 환경부하 관리부문 41
• 4.1.3 생태환경 및 실내환경부문 46
• 4.1.4 친환경요소 적용실태 요약 49
• 4.2 친환경요소 이용 및 유지관리 실태 54
• 4.2.1 토지이용 및 교통부문 54
• 4.2.2 에너지·자원 및 환경부하 관리부문 57
• 4.2.3 생태환경 및 실내환경부문 62
• 4.2.4 친환경요소 이용 및 유지관리 실태 요약 66
• 4.3 문제점 및 개선방안 71
• 4.3.1 관리자 및 거주자 측면 71
• 4.3.2 공급자 측면 71
• 4.3.3 제도적 측면 72
• Ⅴ. 결론 77
• 참고문헌 84
• 부록 1. 조사지침 87
• 2. 현장조사 자료 89