不動産 詐欺의 實態 및 對策에 關한 硏究 : 기획부동산 사기 사례를 중심으로

국문 초록 (Abstract)

인류가 살아오면서 공기와 물이 없으면 살아갈 수 없듯이 우리에게 부동산은 삶의 중요한 부분이고, 국가존립의 물질적 기반인 경재제로서 필수적인 물리적 실체이다. 이렇듯 중요한 부동산 거래에 있어서 부동산 범죄가 가져오는 엄청난 피해는 개인의 생존권과 직결될 수도 있으며, 또한 심각한 사회문제를 야기할 수 있다.
부동산 거래에서 발생하는 범죄는 사기, 횡령, 배임죄 등이 있다. 그중에서도 사기죄가 가장 큰 비중을 차지하며 개인으로서 이러한 부동산 범죄는 수천만 원에서 수십억 원에 이르며 대다수 국민들에게 있어서는 전 재산이나 다름없는 중요한 경제적 규모이다. 이러한 부동산 사기죄는 사회적 배경과 법적, 제도적 미비에서 발생하는 것이며, 근원적으로는 인간관계의 기반인 상호신뢰성을 악용하여 피해자의 자발적인 판단과 참여를 유인함으로서 경제적 이익을 편취하고자 하는 사악한 범죄임에도 불구하고 우리의 현실에서 부동산 사기죄에 대한 대책방안이 미흡한 점은 불행한일이다.
정보화시대의 도래로 인터넷, 스마트폰 등 다양한 네트워크로 국민들의 부동산에 관한 법률적 지식이 크게 향상되었다고 하지만 사기․횡령․배임 등으로 인한 부동산 범죄는 날로 지능화․조직화되고 있는 실정이며, 일반 국민이 평생에 부동산 거래를 몇 번 하지 않지만 그 한번이 자신이 모은 전 재산을 잃어버리는 아주 심각한 결과를 가져온다. 그러면서도 또한 우리국민 대다수가 부동산에 대한 투자는 어느 국민보다 높은 열기와 관심을 가지고 있기 때문에 이에 대한 대책방안을 확립하는 것이 필요하다.
이에 따라 본 연구에서는 부동산 범죄 중에서 대부분 차지하는 사기죄에 관한 형법적 고찰을 통해 사기죄의 개념 및 유형, 부동산 사기의 특성, 부동산 사기의 객체, 부동산 사기의 유형에 따라 작위의 기망과 부작위에 의한 기망을 검토한 다음 부동산 사기의 발생원인 및 폐해를 살펴보고, 부동산 범죄와 관련된 문헌의 선행연구를 검토하였다.
특히 기획부동산은 2003년 참여정부시절의 출범과 함께 전국토의 균형발전이라는 정책아래 많은 국민들이 부동산 투자에 대한 관심이 고조되고 개발이라는 호재를 기회로 삼아 여기저기 기획부동산이 엄청나게 생겨났으며, 기획부동산의 사기가 심각한 수준에 이르러 그 피해가 엄청난 규모에 다다르고 더욱 크게 확대 양산되자 정부에서는 이에 대한 대책과 규제로 어느 정도 세력이 위축된 듯 보였으나 각 기관의 자료를 토대로 보면 그 세력이 여전히 잔존하고 피해 또한 지속적으로 심각함을 알 수 있다.
기획부동산은 고도의 전문가 집단으로 일반국민을 상대로 무차별적으로 사기행각을 벌이고 있는데 이것은 1990년대 말부터 생겨나기 시작해서 법․제도적 허점을 이용하여 주로 저렴한 가격의 토지를 위주로 매입해서 개발이라는 명목 하에 필지 분할을 매각하기 시작하면서 비롯된 것으로 파악하고 있다. 이에 기획부동산의 정확한 개념과 기획부동산의 영업유형 및 사례를 살펴본 다음 기획부동산의 사기범죄 사건에 대한 판례자료를 유형별로 분석하여 이에 대한 대처방안을 모색하고 투명하고 안전한 부동산 거래질서를 확립하기 위한 제도적 시스템을 강구하고자 한다.

목차 (Table of Contents)

• 第1章 서론 1
• 第1節 연구의 배경 및 목적 1
• 第2節 연구의 범위 및 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 4
• 第2章 이론적 고찰 5
• 第1節 부동산 사기의 의의 5
• 1. 부동산 사기의 개념 및 특성 5
• 2. 부동산 사기의 유형 7
• 3. 부동산 사기의 발생원인 16
• 4. 부동산 사기의 폐해 22
• 第2節 기획부동산 사기의 의의 27
• 1. 기획부동산의 개념 및 특성 27
• 2. 기획부동산 사기의 유형 30
• 第3節 선행연구 고찰 52
• 1. 선행연구 사례 52
• 2. 선행연구와의 차별성 54
• 第3章 기획부동산 사기의 실태 55
• 第1節 기획부동산의 조직 및 영업형태 55
• 1. 기획부동산의 조직 55
• 2. 기획부동산의 주요 영업형태 59
• 第2節 기획부동산 사기의 유형별 사례연구 65
• 1. 여주군 전원주택부지 허위개발 사례 65
• 2. 용인시 건축부지 허위․과장광고 사례 69
• 第4章 기획부동산 사기에 대한 대책 73
• 第1節 등기제도의 관리강화 73
• 1. 등기와 토지대장의 일원화 73
• 2. 등기공무원의 실질적 심사권 및 등기부의 공신력부여 75
• 第2節 권원보험 및 에스크로제도의 활성화 77
• 1. 권원보험 제도 도입 77
• 2. 에스크로제도의 활성화 82
• 第3節 부동산범죄 대응체계의 확충 91
• 第5章 결론 94
• 參考文獻 96
• Abstract(영문초록) 100