한국 주택정책의 유효성에 관한 연구 : 전국 및 서울 강남 ·북 지역 주택시장의 계량적 검증

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 한국 주택정책 효과를 계량적으로 분석하고 개선방안을 모색하였다. 주택정책평가모형으로는 벡터오차수정(VEC)모형과 개입분석(ARIMA-I)모형에 주택시장규제를 반영하는 변수를 포함시켜 활용하였다. 분석 기간은 1987-2010년 전 기간과 주택경기의 순환주기로 나누었고, 분석지역은 전국 및 서울 강남 ․ 북 지역을 대상으로 하였다.
분석결과 주택매매가격에 대하여 이자율은 유의한 부(-)의 효과를, 그리고 해당지역 토지가격은 유의한 정(+)의 효과를 주는 것으로 나타났다. 주택가격 기대상승률은 아파트 가격자료의 한계, 주택매매가격에 대한 파급시차 등으로 인하여 유의한 효과를 주지 못하는 것으로 나타났다. 부동산경기 활성화정책은 유의한 효과를 주지 못하나, 부동산경기 억제정책은 전국 및 서울 강남·북 지역에서 모두 유의한 정(+)의 효과를 주는 것으로 나타났다.
주택전세가격에 대하여는 이자율은 유의하지 않으나 주택가격의 기대상승률은 유의한 부(-)의 효과를 주는 것으로 나타났다. 정부 정책은 정책에 대한 시장의 무관심과 학습효과에 의한 후속정책에 대한 기대, 규제기간 및 규제효과 지속의 장기성, 수요·공급 반응기간이 길다는 주택시장의 구조적 특성 등으로 인하여 전국 및 서울 강남·북 지역 모두에서 유의한 정(+)의 효과를 갖는 것으로 나타났다. 새로운 정책변수는 모형적합성과 통계적 유의성 면에서 기존 정책변수보다 향상된 결과를 보여주는 것으로 나타났다.
본 연구는 다음과 같은 정책대안을 제시한다. ① 주택정책은 장기적인 목표하에 지속적이고 일관성 있게 추구되어야 한다. ②주택정책은 기존 정책의 효과와 주택시장상황에 대한 체계적이고 객관적인 분석자료의 토대위에서 수립되어야 한다. ③ 주택정책은 특히 하위 지역별 주택시장의 특수성과 시장상황 이외의 상황까지도 고려할 수 있도록 수립되어야 한다. ④ 주택정책은 공공주택과 민간주택 중 하나만을 정책대상으로 하여 장기간 지속적으로 추구해야 한다.
본 연구는 주택시장의 성과자료가 가능한 범위와 설정된 조건하에서 정책효과의 여부만을 검증하였다. 주택시장 성과에 관한 공식 자료와 실제자료상의 괴리를 줄이는 일과 정책효과의 내용을 검증하여 효과적인 정책대안을 제시하는 일이 향후 주택시장과 주택정책 관련 중요한 연구 과제라고 사료된다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study tests the efficacy of housing policy on the basis of the housing market performance, and suggests some guidelines for the housing policy to be more effective in Korea. As the policy evaluation model, the Vector Error Correction and ARIMA Intervention models are estimated. An indicator representing the degree of the government's regulation is developed and practiced through this estimation.
The estimation covers the period of 1987-2010 and several breakdown periods along with housing market business cycles, and three areas of nation and Seoul Gang Nam·Buk in Korea.
This study finds, on the housing market price, that interest rate has a significant negative effect and that the land price of residential areas has a significant positive effect. The expected increasing rate of housing market price appears to have no effect. The policy measures of activating and promoting real estate business are found to be insignificant, while of cooling-off to have a significant positive effect in all estimation areas.
Also, this study finds, on the housing rental price, that interest rate has no effect, while the expected increasing rate of housing market price has a negative significant effect. The housing policy measures in general are found to have a significant positive effect in all research areas. And newly developed policy variable is noticed to be superior to the existing one in both model suitability and the significant test of error correction terms.
On the basis of findings, this study proposes some guidelines for housing policy in Korea to be more effective. ① The housing policy should be designed to have coherent measures under the long-term consistent goal. ② The housing policy measures are better to be designed on the basis of the housing market performance that are objectively and systematically monitored. ③ The housing policy measures are better to take into account the distinct characteristics of housing sub-markets. ④ In order to be more effective, the housing policy should deal with not both but one between the private and the public housing markets.
This study is under the limits of inconsistency in the published data of the housing market performance with the actually observed one. To solve this data inconsistency would be a very meaningful and useful task in the field of the housing market and policy related research.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1
• 가. 연구의 배경 1
• 나. 연구의 목적 2
• 제 2 절 연구의 범위, 방법, 구성 2
• 가. 연구의 범위 2
• 나. 연구의 방법 3
• 다. 연구의 구성 5
• 제 2 장 주택시장에 관한 이론 및 선행연구 고찰 7
• 제 1 절 부동산시장 이론의 음미 7
• 가. 부동산시장의 특성과 기능 7
• 나. 부동산시장의 하위시장 9
• 제 2 절 주택시장 및 주택정책에 관한 이론적 고찰 10
• 가. 주택시장의 균형이론 10
• 나. 주택정책의 종류와 효과 . 13
• 제 3 절 부동산시장에 관한 선행연구 고찰 21
• 가. 주택가격과 거시경제요인에 관한 연구 22
• 나. 주택매매가격과 주택전세시장에 관한 연구 23
• 다. 주택정책 평가방법에 관한 연구 24
• 라. 주택정책변수 설정에 관한 연구 26
• 마. 본 연구와 선행연구의 차별성 27
• 제 3 장 한국미국일본싱가포르의 주택정책 29
• 제 1 절 한국의 주택시장 및 주택정책 29
• 가. 주택매매가격전세가격의 변동 추이 30
• 나. 1970년대 주택정책 34
• 다. 1980년대 주택정책 35
• 라. 1990년대 주택정책 37
• 마. 2001년~현재 주택정책 39
• 제 2 절 미국일본싱가포르의 주택시장 및 주택정책 42
• 가. 미국의 주택시장 및 주택정책 42
• 나. 일본의 주택시장 및 주택정책 44
• 다. 싱가포르의 주택시장 및 주택정책 45
• 제 3 절 각국의 주택정책에 대한 시사점 46
• 가. 한국의 주택정책 결과 및 문제점 46
• 나. 외국의 주택정책에 대한 시사점 49
• 제 4 장 주택정책평가모형 및 변수 설정 52
• 제 1 절 주택정책평가모형의 이론적 고찰 52
• 가. 벡터자기회귀(VAR)모형 및 벡터오차수정(VEC)모형 53
• 나. ARIMA모형 및 개입분석모형(ARIMA Intervation Model) 56
• 제 2 절 주요변수 설정 59
• 가. 주택가격 기대상승률 추정 59
• 나. 정부 개입변수의 설정 66
• 제 5 장 주택정책의 유효성에 대한 실증분석 74
• 제 1 절 벡터오차수정(VEC)모형의 구축 및 결과분석 74
• 가. 통계자료 특징 및 이용 74
• 나. 주택매매가격전세가격에 대한 벡터오차수정(VEC)모형의 구축 76
• 다. 주택매매가격전세가격에 대한 정책의 유효성 분석 87
• 라. 주택매매가격과 전세가격의 충격반응 결과분석 103
• 마. 주택매매가격과 전세가격의 Cholesky 분산분해 결과분석 106
• 제 2 절 개입분석(ARIMA-I)모형의 추정 및 결과분석 110
• 가. 주택매매가격전세가격에 대한 ARIMA모형 구축 110
• 나. 주택매매가격전세가격에 대한 정책의 유효성 분석 114
• 제 3 절 주택정책 유효성의 종합분석 117
• 가. 주택매매가격의 정책효과 분석 117
• 나. 주택전세가격의 정책효과 분석 120
• 제 6 장 연구의 요약 및 결론, 정책제언, 연구의 한계 및 향후 과제 123
• 제 1 절 연구의 요약 및 결론 123
• 가. 한국 주택시장 및 주택정책의 문제점 123
• 나. 외국 주택정책으로부터의 시사점 124
• 다. 주택정책 유효성의 종합분석 124
• 제 2 절 정책 제언 126
• 제 3 절 연구의 한계 및 향후 과제 128
• 참고문헌 130
• 부록 135
• 국문초록 186
• ABSTRACT 188