『토지임대부 분양주택』 활성화 정책방안에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

‘토지임대부 분양주택’(토지임대주택)이라 함은 토지의 소유권은 주택을 분양한 분양주체가 갖고, 주택을 분양받은 소비자는 건물의 소유권과 대지에 대한 사용권을 다양한 임대 형식으로 정해진 계약기간동안 가지는 것을 말한다. 이러한 주택공급방식은 우리나라에게는 생소한 주택공급방식이고 주택을 재산형성의 수단으로 생각하는 대부분의 수요자입장에서는 언뜻 받아들이기 어려운 점이 있어 군포부곡지구에 시범사업을 시행하였으나 성공적이지 못하였다.
그렇지만 정부는 국민들에게 저렴한 분양주택을 공급하여 주택수요 욕구를 충족시키는 한편, 부동산에서 발생하는 불로소득을 환수할 수 있는 ‘토지임대주택’ 제도를 도입하기로 하고 ‘09년 10월부터 「토지임대부 분양주택 공급 촉진을 위한 특별조치법」을 제정, 시행하였다. 정부와 정치권은 기존의 주택공급방식으로는 무주택 서민들을 위한 ‘내 집 마련’ 정책이 한계가 있음을 인식하고 주택분양과 소유에 따른 시세차익 환수와 부동산투기 수요 차단을 위해서 기존의 주택공급방식의 문제점을 보완할 수 있는 제3의 주택공급방식에 대한 필요성으로 상기 「특별법」을 제정, 시행하기에 이르렀다.
그러나 2010년 현재 정책집행자들의 무관심속에 구체적인 실적이 없는 사장된 정책으로 남아 있다. 이에 본 연구에서는 토지임대주택에 대한 국내외 문헌 고찰과 델파이 기법을 활용하여 토지임대주택 공급정책의 계층 구조적 세부 정책항목을 개발하였으며 개발된 정책 항목들 간에 상대적 중요도를 AHP 기법에 의거하여 평가하였다. 그 결과 재원 조달 방안, 택지 확보 방안, 주택가격 및 토지임대료 산정, 토지임대기간 및 토지사용권 보장 순으로 중요함을 알 수 있었다. 세부적으로는 주택가격 및 토지임대료 산정기준 정립, 국민주택기금 지원 확대, 국민들의 사회적 합의 시 재정지원, 보금자리주택 단지 등 입지가 양호한 지역 선정, 공공기관의 토지비축 필요 등의 순으로 나타났다.
따라서, 이를 근거로 토지임대주택 공급 활성화를 위한 정책방안을 주택공급자와 수요자 입장에서 제시하였다. 토지임대주택이 향후 정부의 중요한 주택정책으로 구체화될 때, 토지임대주택 정책의 부문별 세부항목을 결정하고 공급 활성화를 위한 정책방안을 작성하는 데 기여하게 될 것이다. 또한, 정책의 각 부문별 우선순위와 관련해서 정책내용 중 무엇을 먼저 실행에 옮길 것인가에 대한 지표 역할을 수행하게 될 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

'Land-lease Housing for Sale program' (Land-lease Housing program) is a housing supply system that the housing supplier has the land ownership of the housing, whereas the buyer of the housing has the ownership of the building structure plus the use right of the land of the housing under diverse leasing terms and conditions during certain tenancy.
It was not so successful to implement the exemplar pilot program of this system on Gun-po Bu-gok district in Korea since the system was a bit new to Koreans who generally believe housing ownership as an effective means of investment.
With all this, government at once supplied affordable housings for sale to meet the growing housing demand of the public and established The Special Act for Land-lease Housing for Installment Sale Supply Promotion in Oct. 2009 in oder to implement 'Land-lease Housing' which will claim for refund of unearned income generated in the real estate market.
Government and the ruling party came down to establish 「The Special Act」 mentioned in the above after reaching a conclusion that there were existing limitations to the conventional 'Home ownership program' for the citizens without home ownership thus an entirely new housing supply program that could make up for the known issues from the existing housing supply programs was needed as a means to reclaim the unearned incomes and to prevent speculation over realestate.
Nevertheless, as of 2010, the program currently remained unattended by policy makers without bearing any fruits. Naturally, this study tried to develop detailed policy items on hierarchical housing supply of the Land-lease housing program and the importance of each policy item was evaluated using AHP(The Analytic Hierarchy Process).
This study suggests that a series of policy items are important with priority as; funding strategy, strategy of securing land, estimation of housing price and fees for land lease, tenancy of the land and guaranteeing the land use. More detailed policy items are setting up criteria of estimating housing price and fees for land lease, increasing support from NHF(National Housing Fund), direct support from national budget if agreed nationally, site designation with highly competitive location such as Bogeumjari Housing, enhancement of Land Bank in the public sector.
Accordingly, based on this, this study suggested a series of policy items to vitalize land-lease housing supply in terms of both housing supplier and housing consumer. This study will be an important cornerstone to decide detailed land-lease housing program policy items and to establish policy ideas to increase the supply of land-lease housing. At the same time, this study will be performing as an indicator showing the policy items to be implemented first by sector with priority.

목차 (Table of Contents)

• 제 1장 서 론 1
• 제 1절 연구의 배경과 목적 1
• 제 2절 연구의 범위 및 방법 4
• 1. 연구의 범위 4
• 2. 연구의 방법 6
• 제 3절 기존연구 검토 7
• 1. 선행 연구 고찰 7
• 2. 시사점 및 기존연구와의 차별성 17
• 제 2장 이론적 고찰 19
• 제 1절 토지관과 토지임대부 분양주택 19
• 1. 토지에 대한 인간의 사상적 변천 19
• 2. 지대이론의 역사적 고찰 21
• 3. 토지소유권이론의 변천 30
• 제 2절 주택정책과 토지임대부 분양주택 34
• 1. 주택정책으로서 토지임대부 분양주택 34
• 2. 토지임대부 분양주택의 수요와 공급 43
• 제 3절 토지임대부 분양주택 해외사례 분석 및 시사점 47
• 1. 해외 각국의 토지임대 사례 47
• 2. 해외사례 분석의 시사점 및 차이점 56
• 제 3장 토지임대부 분양주택 도입과 평가 58
• 제 1절 토지임대부 분양주택 도입배경 58
• 1. 우리나라 주택시장의 특성과 변화 동향 58
• 2. 택지공급 정책의 현황과 문제점 65
• 3. 공공임대주택 정책의 현황과 문제점 69
• 4. 중간 주택점유시장의 형성 필요성 대두 79
• 제 2절 토지임대부 분양주택의 특징과 도입과정 82
• 1. 주택공급방식 다양화로서 토지임대부 분양주택 82
• 2. 토지임대부 분양주택 국내 도입과정 89
• 3. 현행 토지임대부 분양주택 정책의 위치 94
• 제 3절 주택 공급방식의 비교 97
• 1. 기존 주택 공급방식과 비교 97
• 2. 새로운 주택 공급방식과 비교 100
• 제 4절 토지임대부 분양주택의 논점 106
• 1. 토지임대부 분양주택 찬반 논쟁 106
• 2. 찬반 논쟁에 대한 주요 쟁점 검토 109
• 제 5절 토지임대부 분양주택의 평가 117
• 1. 주택공급자 입장에서 사업성 측면의 평가 117
• 2. 주택수요자 입장에서 가격수용성 및 만족도 측면의 평가 121
• 3. 토지임대부 분양주택 시범사업의 부진 원인 및 평가 132
• 4. 토지임대부 분양주택 활성화 방안의 모색 137
• 제 4장 토지임대부 분양주택 정책요소 우선순위 도출 139
• 제 1절 분석방법 및 과정 139
• 1. 델파이(Delphi) 기법을 이용한 분석 139
• 2. AHP 기법을 이용한 분석 145
• 3. 설문대상자 선정 및 설문내용 분석과정 152
• 제 2절 설문조사 분석결과 162
• 1. 전문가 사전조사 결과 162
• 2. 델파이 1차 조사 결과 166
• 3. 델파이 2차 조사 결과 180
• 4. 델파이 1~2차 조사결과 종합 187
• 5. 델파이 3차 조사(AHP 조사) 결과 189
• 제 3절 설문조사 결과 종합 및 시사점 192
• 제 5장 토지임대부 분양주택 활성화 정책방안 195
• 제 1절 주택공급자 측면에서의 정책 195
• 1. 택지 확보 방안 195
• 2. 재원 조달 방안 200
• 3. 공급대상 계층의 명확화 등 기타 정책 요소 204
• 제 2절 주택수요자 측면에서의 정책 206
• 1. 토지임대기간 및 토지사용권 보장 등 206
• 2. 주택가격 및 토지임대료 산정 등 209
• 3. 용적률에 따른 토지임대료 변화 등 기타 정책 요소 213
• 제 3절 토지임대부 분양주택 정책관련 기관별 역할 216
• 1. 정부(국토해양부 등) 216
• 2. 국회(국토해양위원회 등) 216
• 3. 공기업(한국토지주택공사, 지방공기업 등) 217
• 4. 대학/연구기관/시민단체/언론기관 등 218
• 제 6장 결 론 219
• 제 1절 연구결과 요약 219
• 제 2절 정책제언 및 연구의 한계 222
• 참고문헌 225
• 부록 234
• 부록1 235
• 부록2 238
• 부록3 244
• 부록4 248
• 국문초록 257
• Abstract 258