부동산 에스크로우 제도 활성화 방안 연구

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study started from a problem that despite quite a long time since the real estate Escrow system was introduced in Korea, the operation of the system has not been activated. It was aimed at gauging what factors impede the activation of the operation as the actual condition since the introduction of the system showed that the operation was not activated, and laying out ways of rooting in Korean society as soon as possible through the institutionalization of the suitable system for Korean society. The literature review, analysis of inventory data, and survey were used to achieve these research purposes. The result obtained by this analysis is summarized as follows.
First, real estate agents really didn't know about the real estate Escrow system. A survey on respondents who experience a real estate transaction more than 3 times - real estate agents, not the public showed that only 7.4% of respondents have been recommended to use the system about have you ever been recommended to use it when a real estate transaction, while 92.6% of them haven't been recommended to use it. Because it wasn't properly promoted after the introduction of it or there were factors that couldn't be inconsistent with the practice of a real estate transaction in Korea.
Second, 51.1% of respondents were worried about the risk of an accident when a real estate transaction, which even real estate agents, not the public were considerably worried when a real estate transaction. 40.5% of respondents thought that real estate agents had their specialization in a real estate transaction about how real estate agents can prevent an accident when a real estate transaction, while 19.7% of them thought that they had not their specialization.
Third, respondents rated the reliability(59.0%) and the specialty(17.0%) highly about a question that you think what is important as standards of selecting Escrow companies, if the system is used. 50.0% and 23.4% of them selected the ‘financial world including banks’ and ‘public enterprises, government-affiliated organizations’, respectively about a question which asks what institutions are proper as main agents of operating the system in Korea. According to these results, the financial world and public organizations instead of private enterprises have to play the leading role to activate the system in Korea.
Fourth, 70.2% of respondents responded that they will use this system, if it is enforced in the institutions of their choice, which even in our country it may root in future. 64.3% of whole respondents had some sympathy with opinions that it is necessary to activate it in Korea, which despite the enforcement of it, even real estate agents of the most contact were reluctant to use it without having a proper perception. Given that the use of it has been inhibited by distorted perceptions without having correct information regarding the contents of it, the use of it may be activated when the legal system is improved in consideration of an active promotion of it and the practice of domestic real estate transaction.
According to above findings, this study improved the understanding of the Escrow system and the reliability of activation method by dividing the activation factors of the Escrow system by real estate agents to select the survey method, compared to the existing precedent studies' survey on the public or real estate agents. The part of recommendation clause needs to be revised as the compulsion clause under the current law, and the government, associations and financial institutions have to provide an institutional strategy for the cultivation of the Escrow experts, so that this system can be rooted and activated as soon as possible to prevent a growing accident when a real estate transaction even in our country.

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 부동산 거래의 안전성과 투명성을 제고할 수 있는 제도로 알려진 에스크로우 제도가 국내에 도입된 지 상당한 기간이 경과하였음에도 운영이 활성화되지 않고 있다는 문제에서 출발하였다. 부동산 에스크로우 제도의 도입 이후 운영 실태를 파악한 결과 운영이 활성화되지 않고 있는 것으로 나타나, 부동산 에스크로우 제도의 운영 활성화를 저해하는 요인이 무엇인지를 파악하고자 하였다. 또한 부동산 에스크로우 제도가 한국의 현재 실정에 맞게 제도화되어 빠른 시간 내에 한국사회에 정착될 수 있는 방안을 제시하고자 하였다. 이러한 연구목적을 효과적으로 달성하고자 문헌고찰, 현황자료 분석, 설문조사를 활용하였고, 이러한 분석을 통해 나타난 결과를 요약하면 다음과 같다.
첫째, 부동산 관련업종에 종사하는 실무자들이 부동산 에스크로우 제도에 관해 잘 알지 못하는 것으로 나타났다. 일반인이 아닌 부동산 관련업종 종사자를 대상으로 한 설문조사에서 부동산 거래경험이 3회 이상인 응답자를 대상으로 설문조사를 분석한 결과, 부동산 거래 시 에스크로우 제도의 이용을 권유받은 적이 있는지에 관하여 설문 응답자의 7.4%만이 에스크로우 제도 이용을 권유받은 적이 있는 것으로 나타난 반면, 응답자의 92.6%는 부동산 에스크로우 제도의 이용을 권유받은 적이 없는 것으로 나타났다. 이는 에스크로우 제도 도입 후 홍보가 제대로 이루어지지 않았거나 우리나라의 부동산 거래관행과 부합할 수 없는 요인이 있기 때문으로 여겨진다.
둘째, 부동산 거래 시 사고의 위험에 대하여 설문 응답자의 51.1%가 불안을 느낀 것으로 나타나 일반인이 아닌 부동산 관련업 종사자들조차도 부동산 거래 시 상당한 불안을 느끼는 것으로 나타났다. 부동산 거래 시 공인중개사가 부동산 거래사고를 예방할 수 있는지에 관한 설문에서 응답자의 40.5%가 공인중개사가 전문성을 보유하고 있다고 생각하는 것으로 나타난 반면, 전문성이 없다고 생각하는 응답자도 19.7%에 이르는 것으로 나타났다.
셋째, 만약 에스크로우 제도를 이용한다면, 에스크로우 회사를 선택하는 기준으로 무엇이 중요하다고 생각하느냐는 질문에 설문 응답자들은 신뢰성(59.0%)과 전문성(17.0%)을 높게 평가하는 것으로 나타났다. 우리나라에서 에스크로우 제도 운영의 적정주체로 적당한 기관은 무엇인지를 묻는 질문에 대해 설문 응답자의 50.0%가 ‘은행 등 금융권’을, 23.4%가 ‘공기업, 정부산하기관’을 선택한 것으로 나타났다. 이러한 결과는 우리나라에서 에스크로우 제도가 활성화되기 위해서는 민간기업 대신 금융권과 공공기관이 에스크로우 제도 활성화를 위해 주도적인 역할을 수행해야 함을 알 수 있다.
넷째, 설문 응답자들은 본인이 선택한 기관이 부동산 에스크로우 제도를 시행할 경우 이 제도를 이용하겠다는 응답이 70.2%로 나타나 향후 우리나라에서도 에스크로우제도가 정착될 수 있음을 알 수 있다. 전체 설문 응답자의 64.3%가 국내 에스크로우 제도의 활성화가 필요하다는 의견에 공감하는 것으로 나타나, 그동안 본 제도가 시행되어 왔음에도 불구하고 제일 많이 접촉하는 중개사마저 제대로 된 인식 없이 제도의 이용을 기피한 것을 알 수 있다. 제도의 내용에 관해 정확한 정보를 접하지 못한 채 왜곡된 인식으로 에스크로우 제도 이용이 억제되어 왔음을 고려할 때 에스크로우 제도에 관한 적극적인 홍보와 국내 부동산 거래관행을 고려한 법․제도 개선이 이루어질 때 에스크로우 이용이 활성화될 수 있을 것으로 보인다.
이상과 같은 결과는 에스크로우 제도의 활성화 요인을 부동산 관련 업종 종사자별로 나누어 조사하는 방법을 택함으로서 기존 선행연구가 일반인이나 공인중개사를 대상으로 조사한 것에 비해 에스크로우 제도의 이해 및 활성화 방법에 대한 신뢰도를 높였다 할 수 있다. 그리고 현행법에서 권고조항으로 되어 있는 부분을 강제조항으로 개정이 필요하고, 정부와 협회 그리고 금융기관에서는 에스크로우 전문 인력 양성을 위한 제도적 장치를 마련하는 등, 날로 증가하고 있는 부동산 거래 사고 예방을 위하여 우리나라에서도 본 제도가 하루빨리 정착되어 활성화 될 수 있도록 하여야 함을 시사해 주었다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 1.1 연구의 배경 1
• 1.2 연구의 목적 2
• 2. 연구의 범위 및 방법 3
• 2.1 연구의 범위 3
• 2.2 연구의 방법 4
• Ⅱ. 부동산에스크로우 제도 활성화에 대한 이론적 논의 6
• 1. 에스크로우 제도의 개념과 절차 6
• 1.1 에스크로우 제도의 개념 6
• 1.2 에스크로우 제도의 절차와 성립요건 6
• 2. 에스크로우 회사의 자격과 업무수행 9
• 2.1 에스크로우 회사의 자격요건 10
• 2.2 에스크로우 대리인으로서 업무수행 10
• 2.3 에스크로우제도의 법적근거 11
• 3. 선행 연구 검토 13
• Ⅲ. 미국과 한국의 부동산 에스크로우 제도와 운영 현황 17
• 1. 미국 에스크로우 제도 도입 과정 및 운영 현황 17
• 1.1 미국의 에스크로우 제도 도입 과정 17
• 1.2 미국의 에스크로우 제도 운영 현황 18
• 2. 국내 에스크로우 제도 도입 과정 및 운영 현황 20
• 2.1 한국의 에스크로우 제도 도입 과정 20
• 2.2 한국의 에스크로우 제도 운영 현황 22
• 3. 미국과 한국 에스크로우 제도 운영 현황 및 비교결과 시사점 28
• 4. 에스크로우 제도 정착 및 활성화 저해요인 30
• 4.1 법, 제도적 요인 30
• 4.2 경제적 요인 34
• 4.3 홍보인식적 요인 34
• Ⅳ. 연구방법 및 결과 36
• 1. 분석의 틀 36
• 2. 표본설계 및 설문지 구성내역 36
• 2.1 표본설계 36
• 2.2 설문지 구성 및 내용 37
• 3. 통계분석방법 37
• 4. 연구결과 38
• 4.1 조사대상자의 인구통계학적 특성 38
• 4.2 부동산 거래경험 및 공인중개사의 신뢰도 39
• 4.3 부동산 에스크로우 제도 이용실태 43
• 4.4 부동산 에스크로우 제도 활성화 방안 48
• Ⅴ. 결론 56
• 1. 결론 56
• 2. 시사점 및 제언 57
• 3. 연구의 한계와 앞으로의 연구방향 59
• 참고문헌 60
• <부록: 설문지> 62
• Abstract 66