역세권 도시공간구조특성에 따른 지가영향요인 분석 : 서울시 세력권별 지하철역을 중심으로 = (A) Study on the influence factors of land value by urban spatial constitution of subway adjacent area

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of this study is to draw the development direction of subway adjacent area by distance through an analysis on influence factors of land value by urban spatial constitution and verifying land value as an indicator by comparing the result of an analyze on influence factors of regional land value with '2020 Seoul Master Plan" Prior to this analysis, looking into each range of urban spatial constitution status and setting variables of this study on the basis of status and the variables of precedent studies. By means of estimating the degrees of vitalization the floating population, floor area ratio,decrepit status were set and for living environment and quality of life, status of education, social welfare, park and green areas and elevation of area were set, and for the character of influence area, land use, which are the ratio of residential, commercial, business use area were set for variables of this study. Lastly, users of subway, numbers of bus stop were set for variables representing accessibility.
The range of the scope of influence are 100m as connected area, 500m as directly influence area, 1,000m as indirectly influence area. And analyzed the differences by distance of subway adjacent area and the degrees, differences of influence of degrees of vitalization, living environment and quality of life, character of influence area, accessibility. The result of the analyze on influence factors of regional land value, the downtown area has shown the development direction as complexity with high density centrally on business and commercial and the north-west life area has shown as complexity with high density centrally on residential and commercial, complex development centrally on business purpose and improvement of accessibility for south-west life area, improvement of residential environment for north-east area, complexity of residential, commercial and business with high density development were drawn as the development direction for south-east area. Comparing these results with regional direction of plans on '2020 Seoul Mater Plan" shows almost the same direction, which means analyzing the influence factors of land value is same as drawing the development directions. In other words, land value could be of use for variables and indicators of innards of the city. Hereupon, the result of analyzed the influence factors of land value by distance to draw the purpose of this study, which is the direction of development by distance of subway adjacent area, the connected area has shown the development direction as high denstity devlopment centrally on commercial and improvement of accessibility and decrepit status, the directly influence area shows as complexity with high density cetrally on commercial and business and lastly, the in directly influence area has shown the development direction as complexity of residential and commercial, improvement of accessibility and decrepit status.
This study has used variable of land value to verify the speculation of this study based on the contents, the results of the analyze and the critical points of precedent studies to draw the development direction of subway adjacent influence area and to verify the land value as an indicator. Upon this, drew a conclusion of this study as analyze of
influence factors of land value could be a reference laterial for development of subway adjacent area.

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 역세권의 생활권역별 지가영향요인 분석결과와 ‘2020 서울도시 기본계획’상의 생활권역별 계획방향의 비교를 통해 지가의 지표로서의 타당성을 검증하여 역세권의 세력권별 도시공간구조에 따른 지가영향요인분석을 통해 역세권의 거리별 개발방향을 도출하는데 그 목적이 있다. 분석에 앞서 각 범위별 도시공간구조의 현황을 살펴보고 현황 및 선행연구의 변수들을 토대로 본 연구의 변수들을 설정하였다. 활성화 정도를 가늠 할 수 있는 변수로서 유동인구, 용적률, 노후도를 설정하였고 생활환경 및 삶의 질을 반영할 수 있는 교육 수준, 사회복지 수준, 공원녹지 수준, 표고를 변수로 설정하였다. 또한, 세력권의 성격을 대변할 수 있는 변수인 토지이용 즉, 주거, 상업, 업무의 비율을 설정하였고, 마지막으로 접근성을 대변할 수 있는 지하철 이용인구 및 버스정류장수를 변수로 설정하였다. 세력권의 범위는 역으로부터 반경 200m인 역연접권, 반경 500m인 직접 세력권, 1,000m인 간접세력권으로 설정하여 역세권의 거리에 따른 차이점을 분석하였으며 설정된 변수들을 중심으로 다중 선형 회귀분석 모형을 이용하여 세력권별로 활성화 정도, 생활환경 및 삶의 질, 세력권의 성격, 접근성의 영향력의 정도 및 차이를 분석하였다.
역세권의 생활권역별 지가영향요인 분석결과 도심권은 업무 및 상업 중심의 고밀 복합개발, 서북생활권은 주거 및 상업 중심의 고밀 복합개발, 서남생활권은 업무 중심의 고밀 개발 및 접근성 개선, 동북생활권의 경우 주거환경개선 사업, 동남생활권의 경우 상업, 업무, 주거의 고밀 복합개발로 개발방향이 나타났으며 이는 ‘2020 서울도시기본계획’에 제시된 생활권역별 계획방향과 거의 일치하게 나타나 지가영향요인분석이 현황 및 문제점을토대로 세운 계획방향과 거의 일치해 지가영향요인 분석 결과를 개발방향으로 봐도 무관하다는 결론을 이끌어냈다. 즉, 지가가 도시의 내부구조를 결정하는 중요한 변수이자 지표로서 활용될 수 있다는 것을 검증하였다는 것이다.
이에 본 연구의 목표인 역세권의 거리에 따른 개발방향을 도출하기 위해 세력권별 지가영향요인 분석을 한 결과 역연접권은 상업 중심의 고밀개발, 접근성 및 노후도의 개선을 개발방향으로 도출 하였고 직접세력권은 상업 및 업무 중심의 고밀 복합개발, 접근성의 개선, 상권 활성화를, 간접세력권 은 주거 및 상업 중심의 복합개발, 노후도의 개선 및 타 이동수동과의 연계성 증대를 개발방향으로 도출하였다.
본 연구는 지가의 지표로서의 타당성, 역세권의 세력권별 개발방향을 검증 및 도출하기 위하여 선행연구의 내용, 분석결과 및 한계점을 토대로 본연구자의 가정을 검증하기 위한 수단으로 지가라는 변수를 사용하였다. 이에 따라 본 연구가 지가영향요인 분석 즉, 도시공간구조가 지가에 미치는 영향 분석을 통해 향후 역세권 개발계획 수립 시 중요한 참고자료로 활용될 수 있을 것이라는 결론을 내리게 되었다. 또한, 지가 및 도시공간구조 특성
에 대한 한계점을 보완하여 역세권의 개발 방향뿐만 아니라 다른 범위 및 성격의 개발방향을 도출하기 위한 수단으로 활용될 수 있을 것이라 판단된다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론 1
• 1.1 연구의 배경 및 목적 1
• 1.2 연구의 범위 3
• 1.2.1. 공간적 범위 3
• 1.2.2. 내용적 범위 3
• 1.3 연구의 방법 5
• 제 2 장 이론적 고찰 7
• 2.1 선행연구의 방법론 7
• 2.2 TOD 8
• 2.2.1 TOD의 개념 및 배경 8
• 2.3 역세권 9
• 2.3.1 역세권의 개념 9
• 2.3.2 역세권의 범위 12
• 2.3.3 역세권의 특성 14
• 2.4 도시공간구조 14
• 2.4.1 도시공간구조의 개념 14
• 2.4.2 도시공간구조 이론 15
• 2.4.3 도시공간구조의 특징 17
• 2.5 지가 18
• 2.5.1 지가이론 18
• 2.5.2 공시지가 19
• 제 3 장 분석 20
• 3.1 분석의 틀 20
• 3.1.1 역세권의 범위 설정 20
• 3.1.2 도시공간구조 특성 변수 21
• 3.2 도시공간구조 특성 변수의 설정 25
• 3.2.1 요인분석 25
• 3.2.2 상관관계 분석 31
• 3.2.3 종속변수 및 독립변수의 설정 35
• 3.3 분석모형 38
• 3.3.1 다중회귀모형 38
• 3.3.2 다중공선성 38
• 3.4 지표 타당성 분석 39
• 3.4.1 생활권역 도시공간구조 현황 40
• 3.4.2 도심권 기술통계량 및 회귀분석 결과 44
• 3.4.2 서북생활권역 기술통계량 및 회귀분석 결과 46
• 3.4.3 서남생활권역 기술통계량 및 회귀분석 결과 48
• 3.4.4 동북생활권역 기술통계량 및 회귀분석 결과 50
• 3.4.5 동남생활권역 기술통계량 및 회귀분석 결과 52
• 3.4.6 분석결과 종합 54
• 3.5 역세권 세력권별 지가영향요인 분석 58
• 3.5.1 역세권 세력권별 현황 58
• 3.5.2 역연접권 기술통계량 및 회귀분석 결과 71
• 3.5.3 직접세력권 기술통계량 및 회귀분석 결과 73
• 3.5.4 역연접권 기술통계량 및 회귀분석 결과 76
• 3.5.5 분석결과 종합 78
• 제 4 장 결론 80
• 4.1 결론 80
• 4.2 연구의 한계 및 향후 연구과제 82
• 참 고 문 헌 83
• 영 문 요 약 85