주택재개발사업 시행단계의 위험요인 분석 = Risk Factor Analysis on the Implementation Phase of Housing Redevelopment Project

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Although recently the government has tried to stabilize the housing market and establish the housing supply customized, the government has been faced with many problems such as difficulty of financing, decrease in order quantity and increase in unsold housings due to the construction industry crisis caused the financial market crisis and depression of the real estate market. These situations are significantly influencing the implementation of housing redevelopment project. And the housing redevelopment project has many troubles due to the lack of management skills and control systems by association executive with general member of an association. The ability lack of association causes the problems on various corruptions and disputes from a preparatory stage.
To systematically and effectively support the project management by the association, this study is to analyze the project risk factors in the implementation phase(i.e., the approval phase of housing redevelopment projet committee, the permission phase of association establishment, the permission phase of project implementation, the plan phase of management disposal) that the association directly takes part in.
This paper analyze related laws(i.e., Built Environment Renewal Development Act), policies(i.e., Rebuilding Project Consulting System and Public Management System) and literatures to understand the concept of housing redevelopment project in domestic. Also, this paper identify processes of each phase based on related laws and actual cases of disputes by supreme court case to analyze the implementation phase. Then we identify the risk factors of 50 from the implementation phase in housing redevelopment project and present the final risk factors of 26 by conducting the experts interview. For the quantitative evaluation of risk factors presented, we conduct a survey that targets the heads of association of housing redevelopment project and the agents in Incheon and calculate weights of each risk factor by using AHP.
In results, it is found that 'the inappropriateness of the Management Disposal Plan' in management disposal plan phase is the most significant risk factors. To maximize the utilization of risk factors analyzed, we present the checklists that can be aware of these risks in advance and prevent these risks from affecting projects. We develop the checklists to have the code of each factor for user convenience, write the score for user to make quantitative judgements and arrange the risk factor from score order.
The findings of this paper will help to support for association of housing redevelopment project to prepare systematic method and to effectively perform the project management on critical issues in the implementation phase.
We expect that the checklist, shows the quantitative weight of risk factors by detailed phase in housing redevelopment project, help to effectively support the project management.

국문 초록 (Abstract)

최근 정부에서는 주택시장을 안정시키고 소비자 중심으로 주택공급 질서를 확립해 나가고자 많은 노력을 하고 있으나 금융시장의 불안 및 부동산시장의 침체가 건설사업의 위기로 이어지면서 자금조달 곤란, 수주물량 감소, 미분양 주택 증가 등의 많은 문제점이 발생하고 있다. 이러한 환경변화는 재개발사업의 추진에도 큰 영향을 미치고 있다. 그리고 재개발사업은 일반 조합원으로 구성된 조합집행부의 사업관리능력 부족과 통제시스템 결여로 사업을 수행하는데 많은 어려움이 있으며, 이러한 조합의 능력 결여는 준비단계부터 각종 비리와 분쟁 등의 문제를 야기하고 있다.
따라서 본 논문은 전문성이 부족한 주택재개발조합의 체계적이고 효율적인 사업관리를 위하여 조합이 직접적으로 참여하는 시행단계(조합설립추진위원회승인 단계, 조합설립인가 단계, 사업시행인가 단계, 관리처분계획 단계)의 사업 위험요인을 도출하고 이를 분석‧평가하고자한다.
본 논문은 국내 주택재개발사업의 개념을 파악하고자 관련 법규인 도시및주거환경정비법과 관련 제도인 정비사업전문관리업자제도 및 공공관리자제도를 검토하고 관련 문헌을 고찰하였다. 또한 주택재개발사업의 시행단계를 분석하고자 관련 법규에 근거한 시행단계의 추진 단계별 업무절차와 대법원 판례에서 나타난 각 단계의 분쟁사례를 조사하였으며, 추진 단계별 분쟁 원인을 분석하였다. 이를 바탕으로 주택재개발사업 시행단계의 위험요인 50개를 식별하였고, 위험요인의 적정성을 검증하기 위해 전문가 면담을 실시하여 최종 26개의 위험요인을 도출하였다. 도출한 위험요인의 정량적인 평가를 위해 인천지역 주택재개발조합의 조합장과 정비사업전문관리자를 대상으로 설문조사를 실시하였으며, AHP기법을 이용하여 위험요인의 중요도를 산출하였다. 중요도 분석 결과 관리처분계획 단계의 관리처분계획의 부적정성이 가장 높은 중요도를 나타내었다. 분석된 위험요인의 활용성을 높이고자 최종 산출된 중요도를 바탕으로 체크리스트를 제안하였다. 체크리스트는 사용자의 편의를 고려하여 각 위험요인에 코드를 부여하였으며, 정량적인 판단을 할 수 있도록 중요점수를 기입하여 단계별로 점수가 높은 순으로 위험요인을 나열하였다.
본 논문에서 분석‧평가한 주택재개발사업의 시행단계 위험요인은 주택재개발조합에게 시행단계에서 중점적으로 관리해야 할 업무에 대해 체계적인 방안 마련의 틀을 다지고 성공적인 사업을 수행하도록 조력할 수 있을 것이다.
주택재개발사업의 특성상 복잡하게 이루어지는 시행단계의 추진 단계별 위험요인의 영향을 정량적으로 표현한 체크리스트를 통해 효율적으로 주택재개발사업을 운영할 것으로 기대된다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 1.1 연구의 배경 및 목적 1
• 1.2 연구의 범위 및 방법 2
• 제2장 이론적 고찰 4
• 2.1 주택재개발사업의 개념 4
• 2.1.1 주택재개발사업의 정의 및 유형 4
• 2.1.2 주택재개발사업의 현황 및 추진절차 8
• 2.2 주택재개발사업 관련 법규 및 관련 제도 10
• 2.2.1 도시및주거환경정비법 10
• 2.2.2 정비사업전문관리업제도 14
• 2.2.3 공공관리자제도 15
• 2.3 선행 연구 고찰 17
• 2.3.1 국내 연구동향 17
• 2.3.2 국외 연구동향 18
• 2.4 소결 19
• 제3장 주택재개발사업 시행단계 분석 21
• 3.1 주택재개발사업 시행단계 업무분석 21
• 3.2 주택재개발사업 시행단계 분쟁 사례 25
• 3.3 소결 30
• 제4장 위험요인 분석 및 평가 31
• 4.1 주택재개발사업 시행단계 위험요인 31
• 4.1.1 시행단계 위험요인 식별 31
• 4.1.2 시행단계 위험요인 도출 33
• 4.2 주택재개발사업 시행단계 위험요인의 중요도 분석 38
• 4.2.1 AHP기법의 개요 38
• 4.2.2 시행단계 위험요인 중요도 분석 41
• 4.3 위험요인 평가를 위한 체크리스트 개발 58
• 4.4 소결 61
• 제5장 결 론 63
• 참고문헌 66
• 부 록 70
• Abstract 82
• 감사의 글 85