風水地理 特性이 住宅價格에 미치는 影響 硏究 : 盆唐新都市 아파트를 中心으로 = (A) study on effects of Feng-Shui (topography-based divination theory) characteristics on housing price in Korea : based on apartment houses in Bundang new town

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Nowadays, people get more interested in quality of their life owing to ongoing national economic growth and their better income level, and the more desires for better quality of residential environment in their urban life drive them to live in their own dream house with comfortable residential environment and good locational conditions surrounded with natural environment including mountain, watercourse and park.
They desire to have their own dream house with good locational conditions, partly because they prefer it as a ground of realizing values to represent their better economic and living standards, and partly because they have a tendency to prefer nature as an intangible asset conserved for their healthy life.
Originally, topography-based divination theory (風水地理) came from a critical mind about how human being can live in a good harmony with nature. It is a Korean traditional theory that has been inherited from ancients even to this generation over many centuries in closest associations with ups and downs of life in good luck, ill luck, fortune and misfortune.
The purpose of this study was to take scientific approaches to housing locations from the viewpoint of topography-based divination theory that investigates nature through mountains, watercourses and the like. In order to achieve the purpose, this study analyzed potential effects of locational characteristics and physical characteristics - as general factors of apartment houses - on the price of apartment houses in Bundang New Town. Next, certain feng-shui characteristics like Baesanimsu (optimal best housing location with mountain in the back and flowing river in the front, 背山臨水) and Gungsu and Ban-gungsu (water route of Tancheon Creek) were adopted as variables to make an empirical analysis on potential effects of feng-shui characteristics upon the price of apartment houses in said New Town.
The methodology of this study can be outlined as follows:
First, this study examined existing literatures about topography-based divination theory in order to identify a theoretical structure for locational factors of said theory.
Secondly, this study selected a target location and variables to collect useful data and make theoretical examinations into them before descriptive statistical analysis.
Thirdly, this study focused on examination of existing researches using linear model, semi-logarithm model, inverse semi-logarithm model and double logarithm model of multiple regression analysis, which are methods to realize differentiation of individual houses in forecasting the price of goods with strong heterogeneity (e.g. housing) and forecast market value produced from the qualitative characteristics of housing, so that it could make an empirical analysis on potential effects of feng-shui characteristics on the price of apartment houses in said New Town.
As a result, it was found that feng-shui characteristics were positively correlated with housing price. This finding indicates that certain factors of feng-shui characteristics such as Baesanimsu, Gungsu and Ban-gungsu location have positive effects on the price of apartment housing.
In other words, it was found that the price of apartment houses in Bundang New Town was influenced by mountains surrounding this town as well as Tancheon Creek, an ecologic lifeline of Bundang city. In regard to water route of Tancheon Creek, it could be estimated that apartment houses located inside Gungsu areas were significantly higher priced than those located outside Gungsu areas on statistical basis.
Conclusively, it is found that apartment houses in good locations with outstanding townscape resources - e.g. mountain, river, watercourse, etc conserved without unreasonable development - and good feng-shui characteristics were higher priced and preferred than those in other locations, which indicates that those advantageous locational conditions add to the economic value of apartment housing.
On the other hand, this study has its own implications in that it developed a basic foundation of empirical analyses using feng-shui characteristics as variables in terms of natural and ecologic locational factors based on feng-shui (e.g. mountain, river and watercourse) with a view to analyze potential effects of feng-shui characteristics on the price of apartment houses in Bundang New Town. Therefore, it is necessary to pursue environment-friendly and natural apartment housing complex using feng-shui characteristics such as mountain, river and watercourse in terms of future new town development projects, so that those projects will be able to have significant effects on the price of apartment housing in the future.
From these perspectives, this study sought to explore and efficiently employ ancestral wisdom to create a good dwelling for life in better location in terms of topography-based divination theory (風水地理). Hence, it is expected that follow-up studies using more variables of feng-shui characteristics than this study will give more accurate and rational findings of analysis on potential effects of feng-shui characteristics upon the price of apartment housing.

국문 초록 (Abstract)

오늘날 사람들은 지속적인 경제성장과 소득증가로 인해 삶의 질에 대한 관심이 높아지고, 도시생활 주거환경의 질적 향상에 대한 욕구도 커지면서 산, 하천, 공원 등 자연환경에 대한 쾌적한 주거환경의 입지적 조건이 좋은 주택을 소유하고자 한다.
입지적 조건이 좋은 주택을 소유하고자 하는 것은, 경제적인 생활수준을 대변 해주는 가치실현의 장으로써 선호하는 것뿐만 아니라, 건강한 생활을 위한 무형의 자산으로서의 파괴되지 않은 자연을 선호하는 경향이 있기 때문이다.
풍수지리는 사람이 자연과 어떻게 조화를 이루며 살 것인가 하는 문제의식에서 출발한 것으로, 전통적으로 오랜 세월동안 우리 선조들의 길흉화복에 의한 생활과 가장 밀접하게 이어져 내려온 이론이기도 하다.
본 연구는 산(山),수(水) 등을 통해 자연을 연구하는 풍수지리의 관점에서 학문적으로 접근하여 주택의 입지를 연구하고자, 분당신도시 아파트의 일반적 요인인 입지적 특성과 물리적 특성이 아파트가격에 미치는 영향을 분석한 다음, 풍수적 특성요인인 배산임수 형태의 입지와 탄천의 물 흐름세(물길)인 궁수와 반궁수입지를 변수로 활용하여, 풍수지리 특성이 아파트가격에 미치는 영향에 관한 것을 실증분석 하였다.
실증분석을 위한 연구방법은 다음과 같다.
첫 째, 풍수지리의 입지요인에 대한 이론적 구조를 파악하기 위해 풍수지리에 대한 문헌을 고찰하였다.
둘 째, 대상지선정 및 변수선정을 통해 자료의 수집과 이론적 검토를 수행한 뒤 먼저 기술통계량분석을 하였다.
셋 째, 실증분석에서는 주로 주택과 같이 이질성이 강한 재화의 가격을 추정하는데 있어 개별주택의 차별화를 가능케 하며 주택의 질적인 특성들의 시장가치를 추정하는 방법인 다중회귀분석의 선형모형, 역준로그모형, 준로그모형, 이중로그모형 등을 활용한 연구를 중심으로 풍수지리 특성이 아파트가격에 미치는 영향요인을 분석하였다.
분석결과를 보면 풍수지리와 주택가격과의 관계는 정(+)의 상관관계가 성립되어, 아파트 가격에 풍수지리의 특성요인인 배산임수입지와 궁수, 반궁수입지가 긍정적으로 영향을 미친다고 볼 수 있다.
다시 말해 분당신도시의 공동주택인 아파트는 분당신도시를 둘러싸고 있는 산(山)들과 분당의 젖줄인 탄천이 아파트가격에 영향을 미치고 있는 것으로 나타났으며, 탄천의 물 흐름에 있어서도 궁수지역에 있는 아파트가 그렇지 않은 아파트에 비해 가격이 더욱 높게 형성되고 있는 것을 통계적으로 추정할 수 있었다.
결론적으로 지금은 무질서한 개발로 인해 파괴되지 않은 산, 강, 하천 등 도시경관자원이 우수하고 풍수적 특성요인이 양호한 곳에 위치한 아파트일수록 가격이 높게 형성되고 또한 선호도가 높게 나타나고 있으며, 경제적 가치를 더해주고 있다는 것을 알 수 있다.
한편 본 연구는 분당신도시의 풍수지리 특성이 아파트가격에 미치는 영향을 분석하기 위해 산과 강, 하천 등의 자연환경적인 풍수적 입지요인 등을 고려하여 풍수지리 특성요인 변수를 이용한 실증분석의 기초적 토대를 마련하였고, 향후 신도시개발 등에 있어서도 산과 강, 하천 등의 풍수지리 특성을 활용한 친환경적이고 자연적인 아파트단지를 추구하여야 아파트가격에 많은 영향이 있을 것으로 본다.
이러한 관점에서 본 연구는 보다 더 나은 곳에서 생활할 수 있는 좋은 주거지를 만들고자 하는 슬기를 풍수지리(風水地理)와 관련하여 모색하고 효율적으로 적용하여 활용하고자 하는데 그 목적이 있었으며, 앞으로의 연구에서는 좀 더 많은 풍수지리 특성요인의 변수들을 포함시켜 분석한다면, 풍수지리 특성이 아파트가격에 미치는 영향을 좀 더 정확하고 합리적으로 분석 할 수 있을 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 및 구성 5
• 제3절 선행연구의 검토 8
• 제2장 이론적 고찰 20
• 제1절 주택의 개념 및 주택가격 형성요인의 이론적 고찰 20
• 제2절 풍수지리의 이론체계 및 구성요소의 이론적 고찰 24
• 제3절 풍수지리 특성 분석을 위한 이론적 고찰 56
• 제3장 연구의 설계 및 분석방법 69
• 제1절 자료수집 및 대상지현황 69
• 제2절 분당(盆唐)의 어원과 유래 및 입지이론 75
• 제3절 분석모형의 선정 및 분석방법 82
• 제4장 실증분석과 결과의 요약 95
• 제1절 실증모형의 도출과정 95
• 제2절 자료의 기술통계량 분석 100
• 제3절 다중회귀모형 추정결과 103
• 제4절 전체모형의 분석결과 요약 124
• 제5장 결 론 126
• 제1절 연구결과 요약 및 결론 126
• 제2절 연구의 한계와 향후과제 129
• 참고문헌 130
• ABSTRACT 137