민관합동개발사업의 평가분야와 분류체계에 관한 연구

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

One of the most representative types of korea's mix-used developments, private-public partnership project financing invites private contractors to a public project. Its most important task is to select the right contractor. Such a project does not end with the selection of a contractor by the owner; it needs both the owner and contractor to participate even in the operation and management after the completion of the project. That is why it requests a different way of selecting a contractor than the old public projects.
Thus this study organized the areas of evaluation that reflected the intentions of both the owner and the participants in the selection process of a contractor for private-public partnership project financing, identified the items and elements for each area of evaluation, and came up with the following three researches on a set of rational criteria for the selection of a contractor:
The first research investigated the perception level and influence of each area of evaluation by analyzing the survey results of the participants and owner in order to solve the problems with the evaluation items used to select a contractor for private-public partnership project financing.
According to the analysis results, the consistency with the private-public partnership criteria and the participation of overseas companies received high points, which offers a ground for a participant to make arguments about the parts neglected by the owner in the organization of the evaluation items for conventional private-public partnership project financing. Consensus had been formed on a need to gradually reduce the percentage of land bidding prices, which accounted for a big portion in the current evaluation items, but the actual responses pointed to a very different direction.
The study proposed a new consistency in the criteria by the project types and the private-public partnership criteria, which are parts of the principal areas of evaluation to improve the conventional evaluation system, thus offering implications for the future evaluation system.
In particular, it proposed public good as one of the principal evaluation items that should be assessed anew in every development project.
The second research limited the subjects to the owners, developed three evaluation models(the general evaluation classification system, the evaluation classification system for home sites and central commercial districts, and the evaluation classification system for mix-used developments in the ready-made town) for seven areas of evaluation based on the findings from the earlier analysis of the areas of evaluation and the current areas of evaluation to select a contractor, and analyzed 22 evaluation items and 74 evaluation elements for importance.
As a result, Model 1 was the highest in public good, which was newly added, in the seven areas of evaluation and offered the ripple effects on the local economy in cost-benefit analysis. When the analysis results of each model were restricted to development and construction plans, the development plans of Model 1 recorded high importance in overall development conception of the evaluation items and differentiation(creativity) of development ideas of the evaluation items. Model 2 and 3 also recorded high importance in overall development conception with planning of a theme-based shopping mall identified as a meaningful evaluation element in Model 2 and the appropriateness of plans for the rehabilitation of the old downtown presented as a major finding in Model 3.
In Model 2, the area of evaluation for construction plans for development facilities recorded high points, and construction plans and excellence in design were higher than the other evaluation elements. Construction plans also recorded high in Model 2 and 3. Having the same results as Model 1, Model 2 presented construction plans and excellence in design as important evaluation elements. Unlike them, Model 3 placed importance on green networking, one of the fragmented evaluation elements. Model 3 especially presented the rehabilitation plans of the old town and the evaluation of spatial structure in relation to the development of the ready-made town as important elements.
Finally, the third research suggested the relative importance of points based on the evaluation classification system of each of the project types. The points allocated to the seven areas of evaluation were the addition of the importance of the items of each area of evaluation in Model 1. Model 1 had total points of 1,050, and those of Model 2 and 3 were 1,160 and 1,210, respectively.
Also suggested in the study was a custom-made evaluation model by expressing the confirmation degree of the items of the evaluation areas in the language variables by the users so that they could use it in the field. The findings indicate that the users can use the evaluation model as a priority-based means for decision making.
The study claims different significance and differentiation from the previous studies in that it offers implications for the areas of evaluation to select a contractor in the preparation stage for private-public partnership in private-public partnership project financing and further guidelines about need, efficiency, fairness, sustainability, accountability, and possibility for a contract, which are the evaluation criteria proper for the concerned project when the owner tries to select a contractor.

국문 초록 (Abstract)

국내의 복합개발사업의 대표적인 유형인 민관합동개발사업은 공공의 사업에 민간사업자가 참여하는 것으로 무엇보다도 사업자 선정이 중요한 과제이다. 이러한 사업은 발주자가 사업자를 선정하면 역할이 끝나는 것이 아니라, 사업완료 후의 운영관리까지 발주자와 사업자가 공동으로 사업을 진행하기에 기존 공공사업의 사업자 선정방식과는 별도의 차원에서 다루어져야 한다.
이에 본 연구는 민관합동개발사업의 사업자 선정과정에 한정하여 발주자와 사업참여자의 의향을 반영한 평가분야를 구성하고, 이를 기초로 각 평가분야별 항목과 요소를 선별하여 사업자 선정에 대한 합리적인 기준을 다음과 같이 3가지 연구내용으로 제시하였다.
첫 번째 연구는 민관합동개발사업의 사업자 선정 평가항목에서 나타난 문제점을 해결하기 위하여, 실제 사업참여자 및 발주자를 대상으로 설문분석을 실시하여 각 평가분야별 인식의 수준과 영향력을 알아보았다.
분석결과, 공모기준의 일관성과 해외업체 참여가점이 높은 것으로 제시되었는데 이는 기존의 민관합동개발사업의 평가항목 구성에 있어 발주자가 간과하고 있는 내용에 대하여 사업참여자가 주장할 수 있는 근거를 마련해주는 계기가 되었다. 또한 현행 평가항목에서 중요한 비중을 차지하였던 토지입찰가는 점차 이의 비중을 감소할 필요가 있다는 공감대가 형성되고 있지만, 실제 응답결과는 이와 상이한 것으로 분석되었다.
본 연구에서 기존의 평가체계를 개선할 수 있는 주요한 평가분야인 사업유형별기준과 공모기준의 일관성이 새롭게 제시되어, 향후의 평가체계개선을 위한 시사점을 제공하고 있으며, 특히 공익성의 경우는 모든 개발사업에 새롭게 평가되어야 할 주요항목으로 제시되었다.
두 번째 연구는 조사대상자를 발주자로 한정하여 앞서 평가분야 분석에서 제시된 연구결과와 현행 사업자 선정 평가분야를 기초로 7개 평가분야에 대한 3가지의 평가모델(모델1: 일반형 평가분류체계, 모델2: 택지개발지구 및 중심상업지구개발 평가분류체계, 모델3: 기성시가지내 복합개발 평가분류체계)을 구성하여, 22개의 평가항목 그리고 74개의 평가요소에 대한 중요도를 분석하였다.
분석결과, 모델1은 7개 평가분야에서 새롭게 신설된 공익성이 가장 높았으며, 구체적인 평가항목으로 비용편익분석의 지역경제파급효과로 제시되었다. 각 모델별 분석결과를 개발계획과 건설계획에 한정하면, 모델1의 개발계획은 종합개발구상 평가항목의 중요도가 높았으며, 이의 평가요소로는 개발아이디어의 차별성(창의성)이 높게 나타났다. 모델2와 모델3도 종합개발구상이 높았는데, 모델2의 경우 종합개발구상의 테마형쇼핑몰계획의 평가요소가 의미있는 내용으로 분석되었고, 모델3은 구도심재생방안의 적정성이 주요한 결과로 제시되었다.
모델2의 건설계획 평가분야에서는 개발시설물에 대한 건축계획 평가분야가 높았는데, 이의 평가요소인 건축계획 및 디자인의 우수성이 다른 요소에 비해 높았다. 모델2와 모델3도 건축계획이 높았는데, 모델1과 같은 결과를 보인 모델2도 건축계획 및 디자인의 우수성이 중요하게 제시되었다. 이와는 달리 모델3의 건축계획의 세부 평가요소인 Green Network연계방안이 중요하게 제시된 특징을 보이고 있다. 특히 모델3은 기성시가지 개발과 관련하여 구도심의 재생방안과 공간구조에 대한 평가가 중요한 것으로 보인다.
세 번째 연구는 각 사업유형별 평가분류체계를 기초로 배점비중을 제안하였는데, 7개 평가분야에 대한 배점은 모델1에서 제시된 각 평가분야별 항목의 중요도를 합산한 것으로 이들 평가분야의 총점은 1,050점이다. 각각의 모델2와 모델3은 1,160점과 1,210점으로 제안하였다.
또한 실무에서 활용할 수 있도록 해당 사용자로 하여금 평가분야별 항목에 대한 확인정도를 언어변수로 표현하여, 맞춤식 평가모형을 제안하였다. 이에 따라 본 평가모형을 통하여 우선순위에 입각한 의사결정수단으로 활용할 수 있음을 사용자를 통하여 확인하였다.
본 연구는 민관합동개발사업의 공모준비단계에 한정하여 사업자 선정을 위한 평가분야에 대한 함의와 발주자가 사업자를 선정하는 경우 해당사업에 적합한 평가기준인 필요성, 효율성, 공평성, 지속가능성, 책무성, 계약가능성의 차원에서 가이드라인을 제공하였다는 점에서 기존의 연구와는 다른 차별성을 갖고 있다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 구성 = 4
• 1. 연구범위 = 4
• 2. 연구방법 = 5
• 3. 연구체계 = 6
• 제2장 이론적 고찰 = 8
• 제1절 도시계획사조 = 8
• 1. 최근의 도시계획이론 = 8
• 2. 도시개발 패러다임 = 9
• 3. 복합개발사업의 계획원리 = 16
• 제2절 복합개발사업의 개념 및 의의 = 19
• 1. 복합개발사업의 정의 = 19
• 2. 부동산 PF개발사업의 유형 및 특징 = 21
• 3. 복합개발사업의 분류 = 29
• 제3절 사업자 선정제도 및 평가이론 = 37
• 1. 공공공사 입찰 및 낙찰제도 = 37
• 2. 평가의 의미 및 사업자 선정방식 = 47
• 3. 사업추진과정 = 57
• 제4절 선행연구 검토 = 62
• 1. 복합개발사업의 특징 및 도시개발에 관한 연구 = 62
• 2. 사업자 선정방식 및 특성분석에 관한 연구 = 64
• 3. 연구에 응용된 방법론 연구 = 69
• 4. 선행연구의 한계와 본 연구의 차별성 = 71
• 제3장 복합개발 사업자 선정을 위한 평가분야 분석 = 73
• 제1절 평가분야 분석 및 연구방법론 = 73
• 1. 분석대상 개발사업의 평가항목 추출 = 73
• 2. 평가분야별 시사점 도출 = 77
• 3. 분석 방법론 = 78
• 제2절 조사개요 및 설문구성 = 80
• 1. 조사개요 및 표본의 특성 = 80
• 2. 설문의 내용 = 83
• 3. 변수의 조작적 정의 및 척도 = 84
• 제3절 설문분석 및 평가 = 84
• 1. 설문의 일반적 내용분석 = 84
• 2. 평가분야별 측정항목 구성 = 86
• 3. 요인분석 및 회귀분석 결과 = 86
• 제4절 소결 = 107
• 제4장 복합개발 사업자 선정 평가분류체계 분석 및 활용 = 109
• 제1절 평가분류체계 정립 = 109
• 1. 평가분류체계의 도출 및 특징 = 109
• 2. 분석방법론 = 119
• 제2절 조사개요 및 설문구성 = 121
• 1. 조사개요 및 표본의 특성 = 121
• 2. 설문의 내용 = 123
• 3. 변수의 조작적 정의 및 척도 = 123
• 제3절 설문분석 및 평가 = 124
• 1. 설문의 일반적 내용분석 = 124
• 2. 평가분야에 따른 각 항목별 중요도 결과 = 126
• 제4절 소결 = 157
• 제5장 결론 = 161
• 제1절 연구결과의 요약 = 161
• 제2절 연구의 시사점 = 164
• 제3절 연구의 한계 및 향후과제 = 165
• 참고문헌 = 167
• 부 록 = 182
• ABSTRACT = 213