부동산개발업 등록제도의 개선과 발전방안에 관한 연구 = A study on the developmental plan and the improvement of real estate development project registration system

국문 초록 (Abstract)

최근의 부동산개발사업은 과거와는 다르게 개발규모가 대형화․광역화되는 경향에다가 개발의 형태도 도시기능을 전제로 복합화 되는 추세에 있다. 여기에 공공부문의 개발사업 비중이 커지고, 금융사 및 대기업들이 부동산개발업에 본격 진출하고 있는 점도 두드러진 특징이다. 개발사업의 추진에 있어서는 단계별 세분화된 다양한 영역에서 전문화가 요구되는 가운데, 사업주체들이 사업다각화를 위해 일정부분 겸업 내지 컨소시엄 형태로 개발사업에 참여하고 있다. 개발사업의 영역에 있어서는 주택사업 이외에 새로운 수익모델을 찾기 위한 노력이 분주하고, 단순히 토지의 매입과 건축뿐만 아니라 자산관리와 운영을 통한 부가가치의 창출에 이르기까지 디벨로퍼의 기능이 발휘되고 있다. 개발상품에 있어서도 복합기능의 건축물 개발 등 확장된 과정과 영역을 모두 총괄하고 있어, 부동산개발업은 시공, 시행, 금융 및 자산관리 영역 등 각 부문의 조화가 반드시 필요한 전문산업이라 할 수 있다. 이러한 인식을 바탕으로 부동산개발업을 체계적으로 관리․육성하기 위한 관련법의 제정으로, 제도화의 기반을 잡은 것 등은 부동산개발업의 발전 전망에 있어 긍정적인 변화의 조짐으로 볼 수 있다.
그러나 현재의 부동산개발업 시장환경과 여건은 그동안 시공사의 신용도와 브랜드에 의존해서 개발사업을 수행해 온 상당수의 중소 개발업체의 경우에는 선택에 따라 생존의 문제일 수도 있고, 성장을 위한 새로운 전환점이 될 수도 있을 것으로 보인다. 따라서 본 연구는 부동산개발업 시장환경의 침체 상황속에서, 특히 대기업 및 금융사들의 부동산개발업 진출 등으로 시장재편이 예상되고, 부동산개발업의 분화로 인한 사업영역의 세분화․전문화 추세가 뚜렷한 가운데, 부동산개발업법 시행이후 여건이 열악하여 등록요건조차 갖추기 힘든 영세사업자를 포함한 중소 개발업체의 시장 대응방안과 법․제도적 개선방안에 대하여 중점 검토하였다.
먼저 대기업과 금융사를 위시한 대형 개발업체는 창의적인 사업 마인드를 구축하고 주택시장 일변도에서 보다 다변화된 사업의 전개가 필요하다. 개발사업 전 과정을 총괄하여 추진하는 기획능력, 시장분석 및 위험관리능력과 자산관리 등 총체적인 사업관리능력을 확보해야 하며, 부동산개발업을 선진국 수준으로 견인하기 위하여는 전문성 및 자본력으로 무장한 이들 대형 디벨로퍼들의 기능과 역할이 무엇보다 중요하다는 점을 강조하였다. 반면에 중소 개발업체가 처한 상황은 분명한 한계가 있으므로, 단번의 기회를 포착하여 대박을 실현하려는 사업방식과 인식을 전환하고, 생존과 발전을 위해 경험을 쌓고 전문성을 확보하여 경쟁력을 제고하여야 한다는 점을 강조하였다. 미분양 해소와 부동산개발금융의 난맥상에 대하여는 중장기 대책으로 주택시장을 중심으로 하는 부동산시장의 활성화 및 부동산 개발금융의 구조개선이 필요하며, 부동산 PF와 관련한 투자인식에 있어서는 시행, 시공, 금융사가 중장기적인 투자의 관점에서 접근해야 한다고 보았다.
부동산개발업을 전문산업으로 육성하기 위하여는 법․제도 면에서 보다 합리적인 개선이 필요하고, 업계 스스로도 협회를 중심으로 과거 브로커 이미지에서 벗어나기 위한 자정노력이 선행되어야 함을 강조하였다. 이를 위한 개선방안으로는 첫째, 종별 구분등록제의 도입을 제시하였다. 현행 부동산개발업 등록제가 등록요건을 강제하여 공공의 이익을 우선한다는 명분으로 개발사업자의 영업의 자유를 침해하는 결과를 초래하고, 선량한 영세업자의 시장진입을 제한하는 것을 시정하기 위하여 등록업체의 규모와 사업특성에 따라 종별 등록요건을 세분화한 구분등록제를 도입하고, 단순 매매행위 또는 중개행위가 아닌 이 법에서 정한 개발행위를 통하여 사업을 영위하는 모든 부동산개발 사업자를 대상으로 등록제를 시행하자는 것이다. 개발사업을 수행하는 모든 사업자를 제도권 내에 두고 양성화시켜 관리함으로써 부동산개발업의 건전한 발전과 육성을 도모할 수 있다고 판단하였다. 둘째, 부동산개발 전문인력 양성방안을 제시하였다. 우선, 현행 전문인력 인정제도를 한시적으로 운용하고, 향후 공인된 전문 자격제도를 도입 시행하자는 것과 다른 하나는 부동산개발 전문인력 사전교육기관을 지역별로 고르게 확충하자는 것이다. 셋째, 유사명칭 사용금지조항 신설을 제안하였다. 즉 등록업체 외에는 광고나 상호 등에 “개발”과 “분양”이라는 용어를 사용할 수 없도록 하자는 것이다. 끝으로, 우리나라의 부동산개발업이 발전하기 위하여는 무엇보다 부동산개발업 협회의 기능과 역할이 강화되고 확대되어야 한다고 판단하였다. 이와 관련하여 전문자격제도의 도입이 정착되면 부동산개발협회의 등록회원을 개발업 등록사업자 법인회원과 공인 전문자격자 개인회원으로 이원화함으로써, 협회업무를 다양화하고 다각적인 관련사업을 전개할 수 있는 토대가 마련될 수 있다고 보았다. 전문인력 수급을 지원하고 등록회원을 대상으로 하는 전문교육 및 공제사업, 부동산개발업 업황 및 실태조사, 통계분석, 부동산개발관련 정책참여 등 부동산개발업의 발전을 위한 중추적 기능과 역할을 수행하는 전문기관으로 거듭나야 함을 제안하였다.
부동산개발업법의 시행연륜이 짧아, 이와 관련된 선행연구가 많지 않은 점이 아쉬웠고, 설문조사에서 조사대상업체가 지방의 특정지역에 한정되고 응답업체수가 많지 않은 점, 여기에 제도개선 방안을 제시하면서 공인전문자격제도의 시안 등 일부에 대하여는 구체적 시안까지 제시되지 않은 점 등을 연구의 한계점으로 인정하면서, 앞으로 부동산개발업을 체계적으로 육성하여 선진국 수준으로 발전시키고 전문산업 영역으로 정착될 수 있도록 지속적인 연구가 이어지길 기대한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 4
• 1. 연구의 범위 4
• 2. 연구의 방법 5
• 제2장 부동산개발업의 이론적 고찰 6
• 제1절 부동산개발업의 개념과 특징 6
• 1. 부동산개발의 정의 6
• 2. 부동산개발업의 의의 8
• 3. 부동산개발업의 특징 10
• 제2절 부동산개발의 유형과 개발사업 13
• 1. 부동산개발의 유형 13
• 2. 부동산개발사업 16
• 3. 부동산개발과 금융 21
• 1) 프로젝트 파이낸싱의 개념 21
• 2) 부동산개발금융 22
• 제3절 부동산개발업 관련법규 25
• 1. 개별법에 따른 개발사업의 종류 25
• 2. 부동산개발업 등록제도 28
• 제4절 선행연구의 검토 35
• 제3장 부동산개발업의 현황 및 실태 40
• 제1절 부동산개발업의 현황 40
• 1. 부동산개발업의 변천과정 40
• 2. 부동산개발업의 환경 42
• 1) 건설업체 및 주택업체 현황 42
• 2) 부동산개발업 등록현황 49
• 3 ) 미분양 물량과 부동산개발금융 54
• 3. 부동산개발업의 최근동향 55
• 제2절 부동산개발업의 실태 58
• 1. 부동산개발업 분화 58
• 2. 부동산개발업의 영세성 59
• 3. 미분양 물량 적체와 PF자금 62
• 4. 부동산개발금융의 구조와 관행 63
• 5. 부동산개발업 등록제 65
• 제4장 설문조사․분석 및 발전방안 68
• 제1절 설문조사․분석 68
• 1. 조사의 설계 및 방법 68
• 2. 표본의 기본적 특성 70
• 3. 부동산개발업 운영실태 73
• 4. 부동산개발업 등록제에 관한 인식 79
• 5. 시사점 85
• 제2절 부동산개발업 발전방안 90
• 1. 부동산개발업 분화 91
• 2. 부동산개발업체의 영세성 92
• 1) 대형 개발업체의 역할 92
• 2) 중소 개발업체의 시장대응 93
• 3. 미분양 해소와 부동산개발금융 95
• 4. 법․제도적 개선방안 96
• 1) 종별 구분등록제 도입 97
• 2) 부동산개발 전문인력 양성방안 99
• 3) 유사명칭 사용금지조항 신설 101
• 4) 부동산개발협회의 기능과 역할 강화 102
• 제5장 결 론 103
• 부록(설문지)110
• 참고문헌 116
• Abstract 120