부동산경매에 있어서 임차인의 법적지위에 관한 연구 = A Study on the Legal Position of a Tenant in Real Estate Auction

국문 초록 (Abstract)

不動産은 인간의 생존과 不可分의 관계로서 인간생활의 중심거점이 되는要素이다. 그러나 그 수량이 한정되어 있어 누구나 필요량만큼 쉽게 소유할 수 있는 것은 아니므로 많은 사람들이 타인의 부동산을 利用하고 있는 것이다.
특히 자본주의 체제에서는 부의 편중으로 인하여 건물이 계속 건설되더라도 임대차는 존재 할 수밖에 없고, 소유권의 절대성과 계약자유의 원칙은 자본주의를 성숙하게 하는 원동력이 되었음을 부인 할 수는 없지만 그에 따른 폐해 또한 적지 않게 나타나게 되어, 결국 경제적 · 사회적 약자인 임차인의 권리보호를 위하여 사회법 차원에서 민법의 임대차관계에 대한 특칙으로 소유권 및 계약자유의 원칙에 일정한 제한을 두고 있는 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법을 제정하게 되었다.
부동산경매는 執行權原을 가진 채권자나, 부동산의 담보물권자가 그 부동산 소재지의 관할법원에 채무자나 물상보증인 소유의 부동산에 대한 경매를 신청함으로서 시작된다.
채권자의 경매신청을 접수한 법원은 경매신청서 및 부대서류를 심사하여 적법하다고 판단되면 경매개시결정을 하고 담당 법원사무관 등은 관할등기소 登記官에게 경매개시결정에 관한 기입등기를 촉탁하고, 채무자 등 당사자에게 경매개시결정문을 송달한다.
법원은 감정평가서 및 현황조사서를 토대로 첫최저매각가격, 매각조건 등을 결정하고 매각기일과 배당요구의 종기를 정하여 공고 및 송달 후 매각을 실시하여 최고가매수신고인을 결정한다.
법원은 배당받을 채권자를 확정한 후 배당표원안을 작성하고 배당기일에 배당표에 대하여 이해관계인이나 채권자의 이의가 없으면 배당표를 확정하고 즉시 배당을 실시하며 이로서 경매절차는 종료 된다.
부동산경매에 있어 임차인이 집행법원으로 부터 배당을 받거나 또는 매수인등 제3자에게 대항하기 위해서는 전세권, 임차권등기를 경료 하였거나, 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 적용 및 보호를 받아야 한다.
두 법 모두 부동산경매에 있어서 임차인의 보호를 위하여 민법에서 채권에 불과한 임대차관계에 등기를 대신하여 주민등록 또는 사업자등록이라는 公示制度를 도입하여 목적물의 인도와 함께 그 익일부터 제3자에 대하여 대항력을, 확정일자제도를 도입하여 물권과 유사한 우선변제권을 인정하고, 서민들의 보증금중 최소한의 보장을 위한 최우선변제권과 임대차계약 기간만료 후 보증금 미반환 등에 따른 대항력 등의 계속적 유지를 위한 임차권등기명령신청권을 인정하고 있다.
본 논문에서는 민사집행법과 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법상 임차인의 법적지위에 관하여 연구하여 본 결과 첫최저매각가격의 감정평가 후 상당한 시일이 경과한 물건의 재감정평가의 문제, 인도명령의 집행에 있어 송달방법 및 집행기간의 동시 催告, 주택임대차보호법상 법인의 적용배제, 상가건물임대차보호법상 시민단체 등 비영리단체의 적용배제, 확정일자관련 기록보존의 문제, 최우선변제권의 적용범위, 상가임대차보호법 적용을 위한 보증금의 범위, 임차권등기제도에 있어서 나타나는 문제점들을 알 수가 있었다.
이에 대한 개선방안으로 첫최저매각가격 감정평가 후 1년 이상 경과한 물건에 限하여 법원은 利害關係人의 재평가신청을 받아들여 감정인에게 재평가명령을 적극 실시하여야 할 것이며, 당해 부동산 등기부에 기재된 주소지 등에 한차례의 발송만으로도 신속한 인도명령의 집행이 될 수 있도록 하여야 할 것이다. 또한 인도에 대한 시비를 최소화하기 위하여 1개월 정도의 인도기간을 정하여 인도명령결정문 송달 시 최고서를 동시에 告知할 것을 제안한다.
法人의 주택임대차보호법 적용에 대하여는 동법 제3조 제2항에서 규정하고 있는 국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 전세임대주택을 지원하는 법인만 예외적으로 인정 할 것이 아니라 모든 법인이 동법의 보호대상이 되어야 할 것이며, 또한 상가건물임대차보호법상 사업자등록을 신청 할 수 없는 시민단체 등 비영리단체들도 관할세무서장으로부터 고유번호를 부여 받을 수 있기 때문에 사업자등록의 범위에 폭넓게 고유번호의 등록까지 포함하는 법제의 정비가 필요하다 할 것이다.
확정일자를 구비한 임대차계약서의 분실이나 確定日字印이 훼손된 경우에 우선변제권이 소멸되는 등의 불측의 손해를 예방하기 위하여 확정일자를 부여하는 기관에 確定日字登錄簿 등의 비치 및 기록보존을 제안한다.
주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법상 임차인에 대한 최소한의 주거 및 생활안정을 위하여 보증금중 일정액을 최우선하여 변제 받을 수 있는 소액보증금임차인의 범위와 관련한 규정의 폐지 또는 개선을 통하여 모든 임차인의 모든 보증금중 일정액에 최우선변제권이 인정되어야 할 것이며, 상가건물임대차보호법 제2조, 동법시행령 제2조 제1항에서 환산보증금의 규모에 따라 법 적용대상을 달리하고 있는 규정 또한 비현실적이므로 환산보증금의 범위에 따른 보호대상의 범위와 관련한 규정을 폐지하여 모든 상가

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Real Estate is the central stronghold of life. However, not all the people can get the real estate as the real estate is limited. Many people are using the others’ land instead.
Especially on capitalism, the lease must exist - while more buildings are newly built - due to lean of wealth. Although the absoluteness of ownership and liberty of contract are the energy of mature capitalism, bad influences are shown as well. To protect the right of tenants who are the weak socially and economically, Protective legislation for house lease and Protective legislation for shopping building that specifically limit the ownership and liberty of contract have been established.
Real estate auction starts when a creditor who has a document for executive authority or a mortgagee requests the auction for the real estate to a competent court.
The court that receives the request from the creditor would judge based on the request documents and decide to go ahead. An administrative official would entrust the competent registry official to register the decision and notify the creditor (or person concerned).
The court makes a decision for the first lowest sales price and sale condition based on the documents written (for appraisal and status investigation), and notifies the start date and end date, then start the auction to look for successful bidder who suggests the highest price to buy.
The court confirms the creditor to receive the dividend and makes the dividend sheets for people concerned to review. The auction ends if no objection then the dividend is given as soon as the auction ends.
In real estate auction, tenants should complete the lease right registration or be protected by Protective legislation for house lease and Protective legislation for shopping building in order to receive the dividend from the competent court or to cope with a buyer.
This study takes a look into the tenants’ legal position in order to figure out the issues on Protective legislation for house lease and Protective legislation for shopping building. The issues found are ; reevaluation the real estate evaluated the first lowest sales price a long time ago, notice the peremptory notification and delivery method at the same time for delivery order execution, Protective legislation for house lease application to corporate, Protective legislation for shopping building application to nonprofit organization, fixed date record preservation, application range for the right of the first priority for obtaining performance, the range of security money for Protective legislation for shopping building application, and issues of registration the right of lease.
The solutions for the issues are : the court should actively give the order for reevaluation the real estate 1 year old since the first lowest price evaluation by receiving the request from the people concerned, and make the delivery order to be executed by notifying to the address written in the registry book.
To minimize the disputes about the delivery, the delivery period for a month should be set and the peremptory notification with written delivery decision should be noticed.
For Protective legislation for house lease application to corporate, not only the corporate supporting rental house to the low-income bracket and houseless people with the houseless fund as financial resource, but also all corporate should be included by improving the legal, institutional systems.
For Protective legislation for shopping building application to nonprofit organizations, the nonprofit organizations can be included by setting up the rules for gaining the own numbers from the competent tax office and using the numbers for business registration.
For lost or damaged documents contained fixed date, the organization or office which issue the fixed date should keep the book for the record.
For the minimum residence and stable life, specific amount of security money should have the right to obtain performance with the first priority through improving related laws. The provision of Protective legislation for shopping building that currently applies different laws based on the scale of the security money is not so realistic, so all the tenants should be protected by the Protective legislation for shopping building by abrogating the provision.
For safe return of security money, the leaseholder should register the right of lease the obligation in order to minimize the impact on the tenants, and tenants with fixed date should be able to register for the real estate by their own so that they can get the first priority for obtaining performance and loan within the security money.
For improving the legal position of tenants, the concerns between the tenants and stakeholders should be adjusted by legal and institutional system improvements through deep considering the right protection and recent real estate’s concept changes.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 序論 = 1
• 제1절 연구의 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 3
• 제2장 不動産競賣制度에 관한 理論的 背景 = 5
• 제1절 부동산경매의 意義 및 類型 = 5
• 1. 부동산경매의 의의 = 5
• 2. 부동산경매의 유형 = 8
• 제2절 부동산경매의 節次 = 15
• 1. 경매실행을 위한 준비절차 = 15
• 2. 매각실시 및 매각허가 결정 = 19
• 3. 대금납부 및 인도 = 20
• 4. 경매절차상 임차인의 법적지위 = 21
• 제3절 先行硏究의 檢討 = 23
• 제3장 賃借人의 地位에 관한 法律的 分析 = 29
• 제1절 민사집행법상 賃借人의 法的地位 = 29
• 1. 민사집행의 意義 = 29
• 2. 이해관계인으로서의 임차인 = 36
• 3. 배당절차상의 임차인 = 44
• 4. 소유권이전등기 촉탁에서의 임차인 = 51
• 5. 인도명령 및 인도절차에서의 임차인 = 52
• 제2절 주택임대차보호법상 賃借人의 法的地位 = 54
• 1. 주택임대차보호법의 槪觀 = 54
• 2. 주택임차인의 법적지위 = 60
• 제3절 상가건물임대차보호법상 賃借人의 法的地位 = 92
• 1. 상가건물임대차보호법의 槪觀 = 92
• 2. 상가건물임차인의 법적지위 = 94
• 제4장 賃借人의 法的地位에 관한 問題點 및 改善方案 = 104
• 제1절 임차인의 법적지위에 관한 문제점 = 104
• 1. 최저매각가격의 감정평가시점에 관한 문제점 = 104
• 2. 인도명령의 송달방법 및 인도시기의 최고에 관한 문제점 = 105
• 3. 법인의 주택임대차보호법 적용에 관한 문제점 = 105
• 4. 임차권등기제도에 관한 문제점 = 106
• 5. 확정일자제도에 관한 문제점 = 107
• 6. 최우선변제권의 적용범위에 관한 문제점 = 108
• 7. 상가건물임대차보호법의 적용범위에 관한 문제점 = 110
• 제2절 임차인의 법적지위에 관한 개선방안 = 112
• 1. 최저매각가격의 감정평가시점에 관한 개선방안 = 112
• 2. 인도명령의 송달방법 및 인도시기의 최고에 관한 개선방안 = 113
• 3. 법인의 주택임대차보호법 적용에 관한 개선방안 = 114
• 4. 임차권등기제도에 관한 개선방안 = 116
• 5. 확정일자제도에 관한 개선방안 = 118
• 6. 최우선변제권의 적용범위에 관한 개선방안 = 118
• 7. 상가건물임대차보호법의 적용범위에 관한 개선방안 = 122
• 제5장 結論 = 125
• 참고문헌 = 133
• ABSTRACT = 136