부동산 경매가격에 영향을 미치는요인에 관한 실증연구 = An empirical study on factors affecting bid prices in real estate auction

국문 초록 (Abstract)

국 문 요 약

부동산 경매가격에 영향을 미치는 요인에 관한 실증연구

어떤 재화의 가격이란 그재화의 1단위를 구입하는데 지불되는 화폐의 금액을 말하는 것이다. 자본주의 경제체제에서의 가격은 수요와 공급의 상호작용에 의해서 결정되어 지며, 이는 보이지 않는 손에 의해 자원이 배분되는 과정임을 알수있다. 우리는 이같은 현상을 완전 자유경쟁 시장에서 수요공급의 법칙에의한 균형가격이 형성되었다고 말하는 것이다.
그러나 부동산 시장에서는 현실적으로 이론적인 균형가격이 형성될수 없는데, 이는 부동산의 특성인 부증성 때문에 공급이 유한적이며, 비탄력성이 존재한 까닭이다. 따라서 부동산 가격이 형성되는 경우는 거래 당사자의 동기나 특수한 사정이 개입되어, 필요가 있을때 개별적으로 성립되는 것이 통상이다. 이같은 현상은 부동산 시장이 제한적, 국지적으로 불완전하게 성립되어 합리적인 시장이 될수 없고 모든사람이 부동산에 대한 전문적인 지식과 정보가 불완전 하다는 특성에 기인한다.
이와같이 부동산 시장이 불완전 하다는 것에 착안해 최근에 사람들은 발빠르게 움직여 조금더 많은 정보와 자료들을 수집, 나름대로 부동산을 통한 투자 수익을 원하고 있음을 알수있다.
그것이 최근의 경매시장에서 늘어나는 입찰자들과 낙찰율에서 근거를 찾을수 있다. 하지만 경매시장에 있어서 응찰자들은 어떠한 점에 관심을 보이고 낙찰을 받고자 경매시장에 뛰어드는 것인지 알아보고자 한다.
본 연구에서는 부동산 시장에서의 가격 형성 요인을 일반적인 요인과 개별적 요인으로 구분하여 이론을 정리하였으며, 이를 기반으로 하여 경매시장에서의 인천.경기지역 공장들의 경매가격의 형성 요인들을 내부적 요인과 외부적 요인들로 구분하여 실증적으로 분석 하였다.
실증분석은 특성가격 함수를 적용 시켰으며, 인터넷에서 여러 분석자료들을 수집, 분석의 모형과 가설을 설정하였고, 종속변수로는 공장들의 낙찰가로 하고 여기에 미치는 요인들을 독립변수로 선정해 검토했다.
그결과, 응찰자수와 공장들의 매매동향은 낙찰가에 긍정적인 것으로 나타나 경쟁률이 높을수록 낙찰가는 증가 했으며, 공장들의 매매동향과 낙찰가도 정의 관계에 있음을 알수 있었다.
반면, 응찰자수나, 중소기업 대출금리 등은 낙찰가에 부정적인 영향을 미친는 것으로 확인 되어 서로 반대 방향으로 움직임을 확인했다.

부동산 경매제도는 국가의 공권력을 이용하여 집행기관인 법원이 채무자에 대해 집행권원에 표시된 이행청구권을 실행하는 절차로, 청구권 실현이라는 목적을 위한 각종의 행위가 누적되는 절차이다.
이같은 제도가 과거에는, 절차가 복잡하고 기간이 오래 걸릴 뿐 아니라 권리분석과 절차의 어려움으로 인해 활성화 되지 못했었다.
그러나 이제는 경매를 통하여 부동산을 매입하는 것이 전문가들인 일부층의 전유물이 아니라 일반 계층에도 폭넓게 뿌리를 내렸다 볼수 있으며, 누구나 조금만 관심을 갖고서 투자를 한다면 경매시장에서 자신이 원하는 물건을 고를수 있을 것이라 생각한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

An empirical study on factors affecting bid prices in real estate auction


Advised by Yoon Chang-Koo, Ph.D.
Submitted by Oh Seoung-Hyeon
Major in Management of Real Estate
Graduate School of Business Management
In-cheon University


The price of good is the amount of money needed to purchase good. In market economy, the price is determined by the interaction between market demand and supply, which means resources are distributed through invisible hands. In this regard, price gravitates toward equilibrium following to the law of demand and supply in the free market.
When it comes to housing market, however, supply and demand do not seem to create theoretical equilibrium since market supply is limited due to inflexibility of the housing market. Consequently, real estate price reflects the motive of buyers and circumstances of the market; moreover, the price is decided following to the needs of individuals. This mainly stems from two reasons: first, housing market is limited and confined, witch block people to create reasonable market; secondly, most people lack enough expert knowledge and information about the housing market.

Likewise, considering incomplete condition of the housing market, currently most people swiftly move on to collect more information and data from the housing market, and try to secure more profit from their investment.
We can witness such phenomenon from the increasing number of bidders and the highest bid price. through this paper, I will discuss the factors bidders are interested from the auction market and the ways their bids are accepted.
In the research, factors which determine the price in the housing market are categorized into common factors and individual factors. In particular, I analyzed factors which decide bidding price of plants in Incheon and Gyeonggi province in terms of internal factors and external factors.
I applied special price function to analysis, collected various information through the internet, and set the model and presumption. In the research, the highest bid price is dependent variable, and conditions affecting the price is independent variable.
In fact, the number of bidders and purchase trend of plants have a positive effect on the highest bidding price. That is, the more people compete for the bid, the higher the bidding price is met.
On the other hand. SME(Small and Medium Enterprises) interest rate on a loan has a negative effect on the highest bidding prices.
This shows that those factors are inversely related.
The real estate auction is a process that the law enforcement exercise the claim of right on debtors through the government power. Especially the process refers to accumulation of activities which aim to fulfill the claim of right. Unfortunately, such a system was hardly successful due to complicated and time-consuming process, and setback in analysis of rights.
However, buying real estate through auction is no longer vested rights for experts, but it is rooted in all kinds of social brackets. Therefore, if people are interested in and willing to buy real estate through auction, they would be able to get what they want.