공동주택관리제도상의 문제점 및 개선방안에 관한 연구 = A Study on the Problems of Multi-Family Housing Management System and Soutions

국문 초록 (Abstract)

국 문 요 약

본 논문은 우리나라의 공동주택관리제도상의 중요한 문제점들을 도출하여 분석하고 이들에 대한 합리적인 개선방안들을 제시하였다.
급격한 경제발전과 산업화, 도시화에 따른 도시의 인구 집중, 핵가족화, 택지의 절대부족 등으로 주택난이 발생하자 1970년대 초부터 공급을 위주로 한 공동주택의 건설이 본격화 되었다. 이후 공동주택이 대량 공급되면서 공동주택의 대규모화, 대단지화와 초 고층화 현상으로 이어졌고, 2008년 말 현재 약 3,300만명의 인구가 아파트 등의 공동주택에서 거주하고 있다. 이와 같이 우리의 주거문화는 단독주택 주거문화에서 공동주택 주거문화로 바뀌고 있는 실정이며 아직도 공동주택은 계속 건설 중이다. 그러나 이제까지 공급에만 치중해 왔던 주택정책으로 인하여 공동주택의 사후관리는 소홀했던 것이 사실이다. 따라서 공동주택의 양적 팽창만을 추구하던 정책에서 탈피하여 주택의 노후화를 방지하고, 공동주택의 효율적인 유지관리를 위해 관계법규의 미비점을 보완해야 할 필요가 있다. 그러기 위해서는 공동주택관리를 위한 일원화된 단일모법을 제정함은 물론, 관련 법규의 제도적 개선을 하는 방향으로 정책 전환이 요구되는 시점에 와 있다.
공동주택관리의 목적은 공동주택 거주자들이 공동체 생활을 하면서 발생되는 문제들을 조율하고 공동주택을 효율적으로 관리함으로써 시설물의 수명 연장을 통해 입주자의 재산적 가치를 보전하며, 주민간 이해관계로 발생하는 분쟁을 해소하는 한편 쾌적한 주거환경을 유지 개선하는 데 그 목적이 있다. 이러한 공동주택관리의 목적을 실현하는 것은 물론, 공동주택관리가 보다 발전된 방향으로 나아가기 위해서 제도상의 중요한 문제점들을 도출하고 분석하여 이들에 대한 합리적인 개선방안들을 다음과 같이 제시하였다.
첫째, 공동주택관리 법령체계의 개선방안이다. 우선 공동주택 관리이념 철학을 재정립하고, 여러 법령에 산재되어 있는 공동주택관리에 관한 법령들을 통합하고 일원화하여 가칭 “공동주택관리법”을 제정할 것을 제안한 것은 물론, 공동주택관리에 관한 전담기구 설치와 의무관리대상 범위의 확대를 제시하였다.
둘째, 공동주택의 관리방식의 개선방안이다. 사업주체관리, 자치관리, 위탁관리 및 자체관리의 합리적인 개선 방안을 제안하였다.
셋째, 입주자들의 주택관리에 대한 무관심과 입주자대표회의의 문제점을 개선하기 위한 방안이다. 우선 입주민의 의식향상을 위한 지속적인 캠페인 및 홍보를 들었다. 그리고 입주자대표회의의 전문성 확보를 위하여 입주자대표를 대상으로 한 운영교육을 의무화하고, 교육 및 회의 등에 참석 시 수당을 지급하며, 법인격 없는 사단으로서의 입주자대표회의의 법적지위를 법인화할 것을 제안하였다.
넷째, 공동주택의 관리직원과 위탁관리업의 전문화 방안이다. 관리직원에 대하여는 자문 및 전문교육을 할 수 있는 기관인 대한주택관리사협회에 위탁하여 관리직원의 능률 향상을 위한 교육실시 방안을 제안하였다. 또한 주택관리사의 적정인원의 배출 방안과 신분보장 및 임금기준에 관한 대책이 필요함을 제안하였다. 위탁관리업의 전문화 방안으로는 현재의 등록기준을 강화하는 것은 물론, 위탁수수료의 현실화 방안으로 일반분양아파트의 경우 일반관리비의 5% 수준제시, 도급계약방식 제시, 주택관리업의 임직원을 주택관리사 자격증 소지자로 교체해야 함을 제안하였다.
이상의 개선방안들은 단기적으로 실시 가능한 사항도 있고, 장기적인 측면에서 검토해야 할 사항도 있다. 그러나 효율적인 공동주택 관리를 위해서는 무엇보다 제도권의 개선의지와 관리주체의 전문적이고 신뢰성 있는 관리신조가 선행되어야 하며, 더불어 입주자 공동체의 적극적 참여가 상호 보완적으로 작용할 때 비로소 공동주택관리가 체계적으로 정착될 수 있을 것이다. 따라서 보다 중요한 것은 입주자, 입주자대표회의, 관리주체, 공동주택관리 관련 담당자들의 상호 인식의 변화가 우선되어야 하며, 현실에 맞는 제도의 지속적인 개선노력이 무엇보다 시급한 과제이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

ABSTRACT

A Study on the Problems of Multi-Family Housing
Management System and Solutions

Lee, Kyoo-hyun
Department of Legal Administration
Graduate School of Public Administration
University of Incheon
Incheon, Korea

The purpose of this study is to analyze important problems in the domestic multi-family housing management system and to present reasonable solutions for them. Housing shortage due to urban population congestion, nuclear families, and absolute lack in residential land from rapid economic development, industrialization, and urbanization had promoted construction of multi-family houses focusing on supply since early 1970s. Then, the mass supply of multi-family housing led to large-scale, complex, and super high-rise multi-family housing, and as of late 2008, around 33 million people live in multi-family housing such as apartment in Korea. Korean housing culture has changed from single family houses to multi-family houses, and multi-family houses are still being constructed. It is fact, however, that follow-up management of such houses has been insufficient because of housing policies focusing only on supply, and it is needed to prevent superannuation and to supplement insufficiency in relevant laws and regulations for efficient maintenance of the housing, freeing from the policy of quantitative expansion of multi-family housing. It may be time to change policies such as establishing unified, single parent law and improving relevant laws institutionally for managing multi-family houses.
Multi-family housing management is purported to mediate problems in community life of the residents and to manage the houses efficiently to expand span of facilities, to preserve asset value of the residents, to resolve conflicts from interests between the residents, and to maintain and improve agreeable resident environment. The author in this study identified and analyzed institutionally significant problems and presented reasonable measures to improve such problems, in order to materialize the purpose of multi-family housing management and to develop such management even more.
First, measures to improve legal system for multi-family housing management were presented. The author provided reestablishment of philosophy on multi-family housing management, integrating straggled laws on the management into single "Act on Multi-Family Housing Management" (tentatively), as well as establishing an agency to be charged with the management and expanding scopes of compulsory management.
Second, measures to improve methods of management of multi-family houses were presented. The author provided reasonable improvements in project subject, self-management, consignment management, and autonomous management.
Third, measures to improve indifference of residents in housing management and problems of Residents' Committee. The author provided continuous promotion and campaign to increase consciousness of residents, establishing compulsory education of operation for residents' representatives in order to secure professionalism of the committee, paying allowance for participation in such education and committees, and being incorporated of legal position of the Residents' Committee as private organization without juridical personality.
Fourth, measures for specialization of management personnel and consignment management of multi-family housing were presented. As for the management personnel, the author provided education to promote efficiency of the personnel that would be consigned to the Korea Housing Managers Association, an agency that can present advice and professional education, and necessity of measures for producing appropriate number of housing managers, for their guarantees of status, and for standards for their wage. As for the professionalism of consignment management, the author provided measures for realization of consignment fees by determining 5% of general maintenance cost as to general multi-family housing for sale, methods of contract for work, and necessity of replacing executives and staff members of housing management businesses with those who have certificates of housing managers, as well as intensifying the existing standards for registration.
Some of the above-mentioned measures for improving can be practiced in the short run, and others can require reviewing in the long term. For efficient multi-family housing management, however, a will to improve of the existing institutions and professional, reliable creed on management of the subjects of management should be first realized, and additionally, multi-family housing management can be systematically settled when residents' communities actively participate in the management. More importantly, thus, changes in mutual perception of residents, Residents' Committee, subject of management, and persons who are in charge of multi-family housing should be taken priority, and it is imminent to consistently improve relevant systems to comply with a realistic level.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 제 1 장 서 론 1
• 제 1 절 연구의 목적 1
• 제 2 절 연구의 내용, 범위 및 방법 3
• 제 2 장 공동주택관리제도에 관한 이론적 개요 4
• 제 1 절 공동주택의 개념 4
• 제 2 절 공동주택의 관리 5
• Ⅰ. 공동주택관리의 의의 및 목적 5
• Ⅱ. 공동주택관리의 중요성 6
• Ⅲ. 공동주택관리의 범위 8
• Ⅳ. 공동주택관리의 형태 9
• Ⅴ. 공동주택의 관리대상 3
• 제 3 절 공동주택의 관리기구 18
• Ⅰ. 입주자대표회의 19
• Ⅱ. 관리주체 21
• 제 4 절 공동주택 관리업무의 내용 ·22
• Ⅰ. 관리주체의 업무 23
• Ⅱ. 관리사무소장의 업무 24
• Ⅲ. 공동주택 관리업무의 주요 내용 25
• Ⅳ. 공동주택 관리업무의 범위 27
• 제 5 절 공동주택관리의 현황 및 변천 29
• Ⅰ. 공동주택의 일반 현황 29
• Ⅱ. 주택관리사 및 주택관리업체 현황 33
• Ⅲ. 공동주택 관리제도의 변천 35
• 제 6 절 외국의 공동주택관리 제도 47
• Ⅰ. 일본의 공동주택 관리 체계 48
• Ⅱ. 싱가포르의 공동주택 관리 체계 51
• Ⅲ. 영국의 공동주택 관리 체계 54
• Ⅳ. 미국의 공동주택 관리 체계 56
• Ⅴ. 비교분석 59
• 제 3 장 공동주택관리제도상의 문제점 62
• 제 1 절 공동주택관리의 법제의 문제점 62
• Ⅰ. 공동주택관리 법령의 문제점 62
• Ⅱ. 공동주택관리 적용대상 범위의 문제점 65
• Ⅲ. ｢집합건물법｣ 등의 규 대상의 문제점 67
• Ⅳ. 입주자대표회의의 권한과 관리주체의 권한상의 문제점 69
• Ⅴ. 공동주택 단지 내 부녀회 등 자생단체 규율의 문제점 70
• 제 2 절 공동주택 관리방식의 문제점 71
• Ⅰ. 공동주택의 사업주체관리방식의 문제점 71
• Ⅱ. 공동주택의 자치관리방식의 문제점 71
• Ⅲ. 임대주택에 있어서 자체관리방식의 문제점 72
• Ⅳ. 공동주택의 위탁관리방식의 문제점 74
• 제 3 절 입주자 등의 관리참여·입주자대표회의의 문제점 76
• Ⅰ. 입주자 등의 관리참여의 무관심에 대한 문제점 76
• Ⅱ. 입주자대표회의의 문제점 78
• 제 4 절 공동주택관리의 전문화에 대한 문제점 81
• Ⅰ. 공동주택 관리직원의 전문화에 대한 문제점 82
• Ⅱ. 공동주택 관리업의 전문화에 대한 문제점 83
• 제 4 장 공동주택관리제도상의 개선방안 86
• 제 1 절 공동주택관리 법제의 개선방안 86
• Ⅰ. 공동주택관리에 관한 이념과 철학의 정립 86
• Ⅱ. 관계법규의 다원화에 대한 개선방안 89
• Ⅲ. 공동주택관리의 적용대상 범위의 개선방안 90
• Ⅳ. ｢집합건물법｣ 등의 규율 대상의 개선방안 91
• Ⅴ. 입주자대표회의의 권한과 관리주체의 권한에 대한 개선방안 92
• Ⅵ. 부녀회 등 자생단체의 규율에 관한 개선방안 93
• 제 2 절 공동주택 관리방식의 개선방안 94
• Ⅰ. 공동주택의 사업주체관리방식의 개선방안 94
• Ⅱ. 공동주택의 자치관리방식의 개선방안 95
• Ⅲ. 임대주택에 있어서 자체관리방식의 개선방안 96
• Ⅳ. 공동주택의 위탁관리방식의 개선방안 97
• 제 3 절 입주자 등의 관리참여·입주자대표회의의 개선방안 100
• Ⅰ. 입주자 등의 관리참여의 무관심에 대한 개선방안 100
• Ⅱ. 입주자대표회의의 개선방안 101
• 제 4 절 공동주택관리의 전문화에 대한 개선방안 106
• Ⅰ. 관리직원의 전문화를 위한 개선방안 106
• Ⅱ. 공동주택관리업의 전문화를 위한 개선방안 109
• 제 5 장 결 론 112
• 참고문헌 118
• Abstract 121