도시재정비촉진사업 추진 활성화 방안에 관한 연구 : 서울 강북지역 지정구역 사례를 중심으로 = The Study of Vitalization Approaches for Urban Renewal Project Implementation : Focuses on Planning District Case in North of Seoul

국문 초록 (Abstract)

낙후된 도시지역을 대상으로 추진된 주택 재개발은 도시기반시설이 확보되지 않은 상태에서 소규모단위 민간개발위주의 산발적 사업이 시행됨에 따라 도시기반 시설의 절대적 부족현상이 초래되어 도시환경악화를 가속화 시켜왔다. 또한 개별구역 단위의 사업추진은 주변지역과 연계성이 파괴되었으며 주민동의 참여 중심의 사업추진이 근본적으로 한계에 직면하였다. 서울시는 2002년 강남 ,강북의 불균형 해소와 도시기반 시설 미확보에 따른 난개발을 해소하는 종합적이고 체계적인 개발 사업으로 뉴타운 사업을 추진하게 되었다.
그러나 열악한 기반 시설 조건 법적 미비 등으로 뉴타운 사업추진이 미진하여 도시 재정비 촉진법을 제정 광역적 개발과 효율적 사업 추진을 목적으로 각종 인센티브를 부여하며 사업을 추진하였으나 도시 재정비 촉진사업 또한 당초 사업계획 일정보다 지연되고 있어, 그동안 사업이 추진된 강북의 3개 지구를 사례지구로 선정하여 사업추진현황과 사업지연원인을 분석 사업지연에 영향을 미치는 문제점을 도출하여 사업추진 활성화 방안을 제안 하고자 하였다.
사례지구에서 사업지연요인을 분석하여 도출한 사업지연 문제에 대한 사업 추진 활성화 방안은 다음과 같다.
첫째 사업성 악화에 의한 사업지연 문제점은 사업계획단계에서 용도 변경을 통한 용적률 증가가 개발이익 환수제도에 의한 임대주택 건설과 기반시설 설치비로 환수되어 사업성 악화의 문제가 되었다. 또한 종 상향에 따른 용적률 증가는 도시 및 주거환경정비사업에 비해서 사업성이 증대되었다고 볼 수 없어 국공유지 매입부담에 따른 사업성 악화, 임대주택건설에 따른 매입가격의 차에 따른 사업성 악화 등의 문제점이 나타났다. 이에 대한 활성화 방안으로 계획단계에서 적절한 규제 완화 조치와 실거래 가격에 의한 임대주택 매입 등을 통한 사업성을 제고함으로서 사업 추진을 활성화해야 할 것이다.
둘째 정책 변경에 따른 사업지연 문제는 재정비 촉진사업지구지정을 통하여 사업을 시행하는 과정에서 또다른 새로운 사업의 출현으로 인해 사업성이 하락되었다. 이는 추진과정에서 조합원의 사업추진 의지를 약화시켜 사업지연의 문제가 될 수 있다. 그러므로 정책의 일관성과 신사업 추진 시에는 기존의 사업에 미치는 영향을 분석하여 기존사업에 영향을 주지 않도록 해야 하며, 민선 자치단체장의 임기에 따른 사업의 연속성이 보장 되는 장치가 필요하다.
셋째 갈등 및 분쟁에 따른 사업지연 문제점은 사업시행과정에서 사업 지연에 미치는 영향 가운데 가장 크게 나타나는 문제점이다. 사업시행초기 추진위원회 설립과정에서 조합의 주도권 다툼에서 발생하여 조합설립 까지 이어지고 그 후 비상대책위원회로 발전하여 각종 현안에 대한 반대와 갈등에서 분쟁 및 소송까지 진행되어 사업의 일시적 중단의 원인이 되고 있었다. 또한 조합원과 공공간의 갈등 및 분쟁으로 인하여 사업추진에 걸림돌이 되기도 한다. 이에 대한 활성화 대책으로 조합원간 소통기구의 적절한 운영과 민원분쟁 조정 위원회를 통한 신속한 민원해결을 통하여 불필요한 시간의 소비를 최대한 억제하여야 한다.
넷째 사업제도의 비효율적 운영에 따른 문제는 사업계획단계에서 발생하는 토지이용 계획의 기반시설 설치 이용에 따른 형평성 문제이다. 또한 지구지정과정에서 도정법에 의해 편입한 경우에 추진과정의 소요경비의 문제와 대규모 사업시행에 따른 문제, 사업시행과정에서 발생하는 사업시행주체들의 전문가 부재, 업체선정과정에서 발생하는 부정비리와 사업의 폐쇄적 운영에 따른 주민의 불신과 갈등의 문제들이 발생하였다. 이에 대한 대책으로 기반시설 이용위치에 따른 적절한 가격보상을 관리처분과정에서 실시하며 지구지정 편입과정에서 발생하는 손실에 대한 공공의 보상과 대규모 사업시행에 따른 인접 개발단지에 대한 환경측면의 대책수립과 보상대책과 사업관련자의 전문가 양성과 공공관리제도를 통한 투명한 업체 선정 및 관리와 개방적 업무처리에 의한 신뢰를 확보하여 불필요한 갈등 및 분쟁을 예방하여 사업기간을 단축하여 주민 부담을 최소화 하고 사업 추진을 활성화 한다.
공공관리제도의 공공관리자인 구청장은 정치적 소신과 임기 등과 관련하여 민원의 개연성이 다분한 공공관리자의 업무수행에 소극적일 수 있으나, 도시 재정비 촉진사업에 있어서 발생하는 각종 비리의 근절과 조합원간의 갈등해소 및 사업기간 단축을 통한 사업비용 절감으로 조합원 이익증대효과와 더불어 사업의 효과적 추진의 대안으로 발전되어야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

As the Housing Redevelopment Project promoted for the underdeveloped city was implemented sporadically by small-scale private developers with the urban infrastructure not being fully constructed, the absolute shortage of the infrastructure was caused to accelerate the urban environment to get worse and worse. Also, the project promoted by the unit of development district broke the connection with neighboring region, and basically it faced a barrier in inducing the residents to agree and participate. Seoul promoted a New Town project, a comprehensive and systematic development project, to ease the imbalance between Kangnam and Kangbuk and unplanned development due to unsecured urban infrastructure in 2002.
However, the New Town project was not entirely satisfied because of poor infrastructure and loopholes in the law, so the government promoted the project by offering all kinds of incentives for the purpose of metropolitan scale development and efficient implementation by legislating Law for the Accelerating Urban Renewal, but the project has been delayed behind schedule. Thus, this study chose three districts in Kangbuk where the project was promoted for example, to suggest the plan to activate the project by analyzing the actual condition of project promotion and the reason why the project is delayed, and drawing the problems which influence on the delay.
The revitalizing plans to solve the problems drawn from an analysis of the project delay factors in the case districts are as follows:

First, the problems of delayed project owing to aggravated business value were caused because the increase in floor area ratio through the usage change in the project planning stage was diverted to construction of rental housing and infrastructure through Betterment Recapture System. Also it can not be regarded to have more business value compared to the Urban and Residential Environment Improvement Law because they have to pay charges for National land from alloted charges for infrastructure. Finally, it was caused by purchase price differentials according to rental housing construction. Therefore, the project can be revitalized by increasing business value through proper deregulation in the planning stage and purchase of rental housing at sales price.
Second, the problem of delayed project depending on the change of policy is caused by the appearance of new project in the process of project implementation through Setting the Boundary and Housing Renewal District, because it weakens the housing corporate members' will to promote the project. Therefore, in promoting new project, its influence on the existing project should be analyzed for the consistency of policy, and a strategy to secure the project's continuity regardless of the term of the head of the local government elected by popular vote is needed.
Third, the problem of delayed project owing to conflicts and disputes is the greatest influential problem raised in the process of project implementation, exactly it begins from the housing corporate members' struggles for initiatives in forming a promotion committee at the very beginning until the corporate is organized. And then it develops into an emergency measure committee to cause the project to be temporarily suspended by leading to oppositions, conflicts, disputes, and even suits to all kinds of pending issues. Besides, the conflicts and disputes between the housing corporate members and the public may stand in the way of the project. For this, unnecessary spending of time should be restrained as much as possible through proper operation of communication organization among members as well as rapid settlement of civil complaints by coordinating committee.
Fourth, the problems caused by inefficient operation of the project system include the problem of equitable treatment in constructing and using the infrastructure of land use plan which happens in the project planning stage, the problem of cost spent in promoting process in case that the designated district is abolished and incorporated by Urban and Residential Environment Improvement Law, the problem raised in the process of large-scale project implementation, and the other problems, for example, absence of experts of project participants, corruption and irregularities occurring in choosing the developers, and the residents' distrust and conflicts owing to the closed operation of the project.
To solve these problems, proper price compensation depending on the use of infrastructure should be offered in the process of management disposal. Moreover, by the public compensation for the loss occurring in the process of designating and incorporating the district, by taking a countermeasure for the environment of neighboring development complex according to large- scale project, by training experts related with the project, by choosing and managing the clear developer through the public management system, and by acquiring trust by open business, unnecessary conflicts and disputes will be prevented, project term shortened, the residents' burden minimized, and finally the project actively promoted.
Though the head of gu, the public manager of the public management system, may passively implement the public manager's work which is highly likely exposed to civil complaints related with his/her political conviction and term, all irregularities occurring in accelerating urban renewal project should be eradicated, and the business expenses can be reduced by easing conflicts among housing corporate members and cutting down the project term. This will have an effect in increasing business profits enough to develop into a countermeasure for effective promotion of project.

목차 (Table of Contents)

• 요 약 ⅰ
• 표 목 차 ⅲ
• 그림목차 ⅵ
• Ⅰ. 서 론 1
• 1.1 연구의 배경 및 목적 1
• 1.2 연구의 범위 및 방법 2
• 1.3 선행연구 및 시사점 3
• Ⅱ. 도시재정비 사업의 이론적 고찰 8
• 2.1 도시 및 주거환경 정비사업 8
• 2.1.1 도시 및 주거환경정비 사업의 개요 8
• 2.1.2 도시 및 주거환경정비법 내용 및 절차 9
• 2.1.3 도시 및 주거환경정비사업의 개선점 16
• 2.2 뉴타운 사업 19
• 2.2.1 뉴타운 사업의 개요 및 추진배경 19
• 2.2.2 서울시 뉴타운 사업의 추진현황 20
• 2.2.3 뉴타운 사업의 개선점 22
• 2.3 도시 재정비 촉진사업 23
• 2.3.1 도시 재정비 촉진사업의 개요 23
• 2.3.2 도시 재정비 촉진 특별법 및 사업 절차 24
• 2.3.3 도시 재정비 촉진사업 방식 29
• 2.3.4 도시재정비 촉진지구 사업 추진현황 36
• Ⅲ. 도시재정비 촉진지구 사례분석 및 사업지연요인 분석 39
• 3.1 도시재정비 촉진지구별 사업 사례분석 39
• 3.1.1 중랑, 중화 재정비 촉진지구 39
• 3.1.2 성북, 장위 재정비 촉진지구 43
• 3.1.3 동대문, 이문, 휘경 재정비 촉진지구 45
• 3.2 도시재정비 촉진지구별 사업지연 요인 분석 48
• 3.2.1 사업계획단계의 사례분석 및 사업지연요인 49
• 3.2.2 사업시행단계의 사례분석 및 사업지연요인 60
• 3.3 도시재정비 촉진지구 사업지연 문제점 64
• 3.3.1 사업성 악화에 의한 문제점 64
• 3.3.2 정책 변경에 의한 문제점 65
• 3.3.3 갈등 및 분쟁에 의한 문제점 66
• 3.3.4 제도의 비효율적 운영에 의한 문제점 69
• Ⅳ. 공공관리제도 도입 및 도시재정비촉진지구 활성화 방안 71
• 4.1 재정비 촉진지구 사업추진 활성화 방안 71
• 4.1.1 사업성제고를 통한 사업 추진 활성화 방안 71
• 4.1.2 주민 갈등 및 분쟁 예방을 통한 사업추진 활성화 방안 72
• 4.1.3 정책의 일관성 있는 집행에 의한 사업추진 활성화 방안 72
• 4.1.4 제도개선을 통한 사업 추진활성화 방안 73
• 4.2 공공관리제 도입 및 사업추진 활성화 방안 73
• 4.2.1 공공관리제도 정의와 필요성 73
• 4.2.2 공공관리제도에 의한 사업절차 개선 75
• 4.2.3 공공관리제도를 통한 사업추진 활성화 방안 78
• Ⅴ. 결론 및 시사점 81
• 5.1 결론 81
• 5.2 연구의 한계 및 향후 연구과제 83
• 참고문헌 84
• Abstrac 86
• 감사의 글 90