오피스가격지수의 감정평가 조정편의 분석

국문 초록 (Abstract)

이 연구의 목적은 감정평가를 기초로 작성되는 오피스 자본수익률지수에 감정평가 조정편의가 발생하였는지를 분석하는 것이다. 오피스지수는 실거래자료가 부족하여 감정평가가액을 기초로 작성되는 경우가 대부분인데 감정평가의 속성상 조정편의가 발생하게 되고, 이러한 편의는 부동산시장의 변동과 수익 등에 관한 합리적인 의사결정에 오류를 초래할 수 있다.
본 연구는 국토해양부가 감정평가사에게 의뢰하여 조사 ？ 발표하는 우리나라의 유일한 공적 오피스빌딩 가격정보인 「오피스 ？ 매장용빌딩 임대료조사 및 투자수익률 추계 결과 보고서」의 작성 과정에서 감정평가 조정편의가 발생하였는지를 분석하였다. 이를 위해 서울시 오피스빌딩 실거래자료를 기초로 헤도닉모형을 이용하여 오피스 실거래가격지수를 작성하고 이를 보고서에서 발표하고 있는 자본수익률지수와 비교하였고, 감정평가를 기초로 작성되고 있는 미국의 대표적인 상업용 부동산지수인 NPI의 사례와도 비교하였다.
특히 다른 공적인 부동산지수인 국토해양부 지가변동률, 국민은행 주택매매가격지수와 비교하여 조정편의 발생 여부를 검토하되, 작성된 실거래가격지수와 자본수익률지수 등이 포함된 4개의 부동산지수를 기초로 잠재변수모형을 이용하여 잠재 부동산 시장가격을 추정하고 비교 ？ 분석함으로써 실거래가격지수와의 비교에 의한 분석결과를 검증하고 보완하였다.
오피스빌딩 실거래자료를 기초로 헤도닉모형에 의하여 추정한 오피스 실거래가격지수를 국토해양부 자본수익률지수와 비교한 결과, 자본수익률지수의 변동성이 실거래가격지수보다 낮았으며 미국 상업용 부동산지수의 경우와 유사하게 감정평가 조정편의가 발생하는 것으로 나타났다. 특히 지가변동률 등 부동산지수를 기초로 잠재변수모형을 이용하여 추정된 잠재 부동산 시장가격과 비교 ？ 분석한 결과, 자본수익률지수가 다른 부동산지수에 비하여 잠재 부동산 시장가격과의 차이가 컸고 변동성도 가장 낮았다.
또한, 국토해양부로부터 의뢰를 받아 지수 작성의 기초가 되는 오피스 등 평가에 참여하고 있는 감정평가사를 대상으로 감정평가 조정편의 이론에 대한 인식과 실무상의 감정평가 행태 및 업무 개선에 관한 의견 등에 대하여 설문조사를 실시하여 참고하였다.
이 연구는 공공기관이 개발한 국내 유일의 공적인 오피스가격지수에 감정평가 조정편의가 발생하고 있음을 규명한 연구로서 실거래가격지수 및 잠재 부동산 시장가격과 비교하여 자본수익률지수의 위상을 종합적으로 검토한 첫 번째 시도라는 점에서 의미가 있다. 이러한 분석결과에서 나타난 감정평가 조정편의의 정도와 다른 부동산지수 및 잠재 부동산 시장가격과의 관계 등은 오피스시장의 변동과 수익에 대한 판단이나 의사결정과 관련하여 자본수익률지수를 활용할 때 도움이 될 것이다. 한편 오피스지수의 감정평가 조정편의에 관한 연구가 미흡한 우리나라에서 공공기관, 감정평가업계 또는 학계가 감정평가 조정편의 발생 여부, 발생 정도를 파악하고 조정편의를 줄일 수 있는 방안 등을 강구하는 데 이 연구가 기여할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of this study is to analyze？the appraisal smoothing bias included in the office price index which is derived from the appraisal process. Most of the office indexes are based on the appraisal because of insufficient office transaction information. Appraisal-based index has a tendency to have an appraisal smoothing bias resulted from the attribute of office appraisal and smoothing bias which may incur a？ mistake in decision-making process related with real estate market movement and real estate return. In order to accomplish the purpose of the study, diverse research methods such as literature review, multi-variate statistical analysis, and questionnaire survey were used. The data for the office capital return index were collected from the Ministry of Land Transport and Maritime Affaires during the period 2002-2008, and they were compared with the real transaction based index estimated by Hedonic Price Model using office transaction data for the same period. From the result of the analysis, the study found that the volatility of office price index based on the appraisal ？tends to be much lower than that of the transaction based index. This result is very similar to the case of the NCREIF Property Index in U.S.A.. Especially, the result of the analysis？comparing appraisal-based office price index with latent real estate price estimated by the Latent Variable Model using four real estate indexes indicates that the appraisal-based office price index has the lowest volatility and there is a big gap between latent real estate price and the official office price index.
In addition, a questionnaire survey was conducted to investigate whether the appraisers, who have participated in the appraisal of office return index initiated by the Ministry of Land Transport and Maritime Affairs, recognize the appraisal smoothing bias and their reaction to the bias in the process of appraisal activity. In the questionnaire, a couple of questions were also raised to derive how to minimize the bias in the appraisal-based office price index.
From the empirical analysis and questionnaire survey, the study found that the appraisal smoothing bias exists in the office price index in Korea developed by the government. It also found that the majority of appraisers are likely to recognize the existence of appraisal smoothing bias but they do not want a major change in their appraisal process. ？ This study seems to be meaningful because this is the first trial to investigate the smoothing bias in office price index and to understand whole character of the office price index by comparing among the office transaction price index, other official real estate indexes, and latent real estate price index. ？This research can contribute to remedy the appraisal smoothing bias problem which has been discussed already in advanced countries. Further research on how to minimize the appraisal smoothing bias in the office price index development will be necessary in the future.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서 론 1
• 1. 연구의 배경과 목적 1
• 1.1 연구의 배경 1
• 1.2 연구의 목적 3
• 2. 연구의 범위와 방법 4
• 2.1 연구의 범위 4
• 2.2 연구의 방법 5
• Ⅱ. 오피스가격지수 및 감정평가 조정편의 이론 8
• 1. 오피스가격지수에 관한 이론 8
• 1.1 부동산지수의 개념과 종류 8
• 1.2 오피스가격지수의 성격 구분 11
• 1.3 오피스가격지수 작성방법 16
• 2. 감정평가 조정편의에 관한 이론 26
• 2.1 감정평가와 체계적 오차 26
• 2.2 감정평가 조정편의에 관한 이론 35
• 3. 선행연구 검토 47
• 3.1 선행연구의 분석 47
• 3.2 선행연구와의 차별성 54
• Ⅲ. 오피스가격지수 개발 현황과 감정평가 조정편의 실태 56
• 1. 외국 주요 오피스가격지수 56
• 1.1 외국 오피스가격지수 개발 현황 56
• 1.2 외국 오피스가격지수의 감정평가 조정편의 62
• 2. 우리나라 오피스가격지수 66
• 2.1 우리나라 오피스가격지수 개발 현황 66
• 2.2 우리나라 오피스가격지수의 감정평가 조정편의 71
• Ⅳ. 감정평가 조정편의에 관한 실증분석 72
• 1. 분석의 개요 72
• 1.1 분석의 목적 및 대상 72
• 1.2 분석의 방법 및 구성 73
• 2. 오피스 실거래가격지수 작성 및 비교 75
• 2.1 분석자료 75
• 2.2 모형설정 76
• 2.3 변수의 설명 및 가설 76
• 2.4 분석결과 78
• 2.5 자본수익률지수와 오피스 실거래가격지수의 비교 83
• 3. 잠재 부동산 시장가격지수 추정 및 비교 85
• 3.1 분석의 의의 85
• 3.2 분석자료 86
• 3.3 모형설정 88
• 3.4 분석결과 90
• 3.5 분석결과의 함의 92
• 4. 설문조사 분석 96
• 4.1 설문조사의 개요 96
• 4.2 설문조사 분석결과 98
• 4.3 분석결과의 함의 108
• Ⅴ. 결론 111
• 1. 연구결과의 요약 111
• 2. 정책적 시사점 112
• 3. 연구의 한계 114
• 참고문헌 115
• 부록 121